??熱點聚焦

??7月15日，深圳發布新一輪樓市調控政策，深圳市住房和建設局等八部門共同發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，根據通知，深圳將對房地產市場進行調控，包括調整商品住房限購年限、細化普通住房標準、加大二手住房交易信息公開力度等共八條調控措施。深圳成為繼杭州、東莞、寧波之后又一調控升級的城市，此次政策規定了哪些內容，政策“緊縮”背后的動因是什么，政策的落地會對本地樓市產生怎樣的影響、會有其他城市跟進嗎？

??深八條主要內容如下：

??1、調整商品住房限購年限。《通知》要求，本市戶籍家庭、單身人士（含離異）需在本市落戶滿3年，且連續繳納36個月以上個稅社保，才能購買商品住房。非深家庭、成年單身人士需在本市連續繳納5年以上社保和個稅才有購房資格。夫妻離異的，自離異之日起3年內購買商品住房，按離異前家庭總套數計算。

??2、完善差別化住房信貸措施。對家庭名下無房無貸款的首套房繼續執行首付款比例最低30%的政策。名下無房但有商業貸款記錄的，購買普通住房首付比例不低于50%，購買非普通住房首付比例不低于60%。家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房首付比例不低于70%，購買非普通住房首付比例不低于80%。

??3、發揮稅收調控作用。更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格；同時，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

??4、細化普通住房標準。（1）容積率在1.0（含）以上；（2）套內面積120（含本數）平以下或者建筑面積144（含本數）平以下；（3）實際成交價低于750（含本數）萬。

??5、加強熱點樓盤銷售管理。新房抽簽要優先無房、個稅或者社保年限長的。

??6、推行房屋抵押合同網簽管理。進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應通過房地產信息平臺進行網簽，未經網簽的房屋抵押合同不予辦理產權登記手續。

??7、加大二手住房交易信息公開力度。及時發布熱點片區、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導市場理性交易。

??8、嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。持續開展房地產市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發布虛假房源、惡意哄抬房價等行為采取約談、暫停網簽、停業整頓、取消從業資格、吊銷營業執照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

??熱點評析

??深圳出臺“深八條”，遏制短期投機行為

??對比此前杭州、東莞、寧波出臺的限購政策，本次深圳的政策主要是在限購年限上政策力度超出預期。此前，深圳執行本市居民家庭限購2套住房，成年單身人士限購1套住房的規定，在落戶時間和繳納個稅和社保方面并沒有作出嚴格的限制。鑒于近期深圳市場部分樓盤因區位、學位等因素出現搶購現象，價格非理性上升，為了遏制投機炒房，實現穩地價、穩房價、穩預期目標，支持合理自住需求，深圳發布“深八條”，為樓市“打補丁”。

??具體來看，本次政策嚴控購房人數，對深圳居民、成年單身人士、非深家庭以及離異人士購房做出了嚴格的限購年限規定，要求本市家庭購房需落戶滿3年，且連續繳納36個月以上個稅社保，非深家庭和成年單身人士需要在本市連續繳納5年社保個稅才能擁有購房資格。對離異人士規定3年內購買住房按離異前家庭總套數。相比其他城市落戶1年可購買住房的規定，深圳在限購年限上更為嚴格，更體現了”因城施策”的政策導向。政策之所以這么嚴格，一方面是因為去年深圳成為“社會主義先行示范區”，今年年初房價又出現了三次比較明顯的上漲；另一方面是因為深圳人才落戶門檻低，新增人口不斷攀升，對購房的需求大。

??在完善住房信貸政策方面，對無房無貸的首次購房家庭，繼續執行首付比例最低30%的規定；對無房但有房貸或有1套住房的購房家庭，若購買普通住房，分別按不低于50%、70%的首付比例執行，若購買非普通住宅，最低首付比例上浮十個百分點，分別為60%、80%。

??在發揮稅收調控方面，深圳上調增值稅免征條件，由2年上升為5年。這意味著，購買普通住宅的購房者要連續持有房產5年才能免交5%的增值稅。此措施降低了房產頻繁交易的可能，對投機炒作行為有一定的限制作用。

??同時為了保障自住購房需求，深八條提出加強熱點樓盤銷售管理，優先滿足無房家庭購房需求。由此可以看出，此次深圳推出限購等相關政策，并不是為了打壓房地產市場，而是為了規范房地產市場做出的一系列舉措，意在貫徹“房住不炒”的定位，保障自住購房需求、抑制投機炒作行為，促進房地產市場平穩健康發展。

??市場過熱促使調控加碼，二手房交易遭遇嚴控

??從2020年上半年來看，深圳一直是全國樓市焦點，無論是天價茶水費、豪宅日光盤還是商品房成交規模、房價的強勁增長，無不彰顯了這座城市的樓市熱度。

??以6月份為例，根據克而瑞統計數據，深圳關內四區普通住宅成交895套，成交面積88967平方米，環比減少23.31%，同比上漲97.25%；關外六區普通住宅成交4583套，成交面積351900平方米，環比減少12.86%，同比增加39.08%。雖然受調控政策收緊及外圍政治等影響，環比出現明顯降幅，但同比表現依舊亮眼。從房價上來看，2020年上半年深圳房價漲幅靠前。據國家統計局數據，2020年3月深圳市二手房領漲全國，5月新房價格環比上漲0.6%，同比上漲4.9%，二手房房價環比上漲1.6%，位居全國第二，同比上漲12%。從二手房上看，根據深圳房地產信息網數據，2020年上半年深圳市二手房合計成交44000套，其中6月成交10594套，創四年以來的月度新高。

??在中央多次重申堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，深圳市過熱的市場表現促使調控再加碼。從新政調控內容來看，無論是對本市戶口附加限購條件、限制離異后購房套數，還是延長二手房轉讓增值稅征免年限，都將在一定程度上抑制市場需求，尤其是二手房市場或將明顯受挫。

??新政僅從需求側設卡，無法從根本上解決深圳樓市潛在問題

??深圳市樓市表現火熱雖然不排除有投資投機行為存在，但供需持續緊張的問題也不容忽視。自2015年以來，深圳市年常住人口增量均在40萬以上，截至2019年底，深圳市常住人口已達1343.88萬人。龐大的人口基數和持續的人口增長導致深圳市人地矛盾日益突出，住房需求長期緊張，從而導致房價的持續上漲。此外，優質的教育醫療等配套資源稀缺一直是深圳市痛點，在此情況下，優質的學區房持續火熱，房價更是節節攀升。

??此次樓市新政主要從需求側進行限制，并未對樓市發展中存在的其他問題予以明確處理，若后期無相應措施跟進，將可能迫使人口尤其是高素質人才流出，不利于城市的長期發展。

??新政仍是貫徹“因城施策”，樓市調控仍看好“多松少緊”

??無論是深圳，還是此前的東莞、杭州、寧波，都是近期內樓市熱點城市，調控收緊是在堅持“房住不炒”要求下，促進地方房地產市場平穩健康發展的表現，未來不排除更多熱點城市跟進，但這并不意味著樓市即將迎來新一輪緊縮調控。一方面，當前我國經濟下行壓力依然較大，房地產及上下游產業的穩健發展對于促進經濟恢復發展具有重要作用；另一方面，當前城市房地產市場分化明顯，更多的二三線城市市場成交量仍處于同比大幅下跌且增長乏力的情況。基于此，預計樓市調控在堅持“房住不炒”“因城施策”的主基調下，仍將表現為“多松少緊”。