??熱點回放

??5月22日，延后了兩個多月的全國兩會拉開帷幕，宣布中國已從疫情中恢復正常生活和經濟秩序。今年的政府工作報告中并未提出全年經濟增速具體目標，轉而強調集中精力抓好“六穩”“六保”，疫情過后民生為要，而就業是最大的民生。因此，怎樣促進市場活力和就業成為重中之重，而房地產是關系國計民生的重要行業，報告中“新型城鎮化”、“老舊小區改造”、“加快落實區域發展戰略”等多個關鍵詞和房地產密切相關，對業內企業與從業者產生深遠影響，2020年房地產市場的變革仍在繼續，業內各界如何重新出發？下一個投資風口又在哪里？本期內參就兩會有關房地產行業的指導政策進行總結和剖析，研判后續市場的發展方向以及挖掘行業將面臨的新機遇。

??各方觀點

??易居企業集團CEO丁祖昱認為， 受限于全球疫情和經貿形勢不確定很大，國內經濟實難獨善其身，經濟下行壓力加大，兩會政府工作報告就此弱化經濟增速目標，并沒有提出全年經濟增速具體目標。取而代之的是，今年要穩住經濟基本盤，集中精力抓好“六穩”、“六保”，盡管新基建、5G、互聯網+等行業進入發展快車道，但尚未形成規模效應，對經濟拉動力有限。目前來看，最靠譜的還是房地產，平穩健康發展是必須的。房地產仍是中國經濟的壓艙石，房地產市場對經濟的支撐作用是巨大的，包括土地、房地產交易都對目前的經濟發展起到至關重要的作用。

??上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳認為，在政策方發展的過程中，有一個話題是貫穿始終的，即處理好政府和市場的關系。這個關系在各個時期是有波折的，也一直處于完善的過程之中。在當前特殊的社會經濟背景之下，中央采取了很明確的策略，積極落實“六穩”和“六保”工作。對于中國房地產而言，在經濟下行壓力大的時候更應該發揮支撐作用，其穩定有助于宏觀經濟的穩定發展。

??第一太平戴維斯華北區高級董事溫書閱認為，房地產行業作為中國經濟的壓艙石，政策導向尤為重要，政府近期出臺了一系列政策來保證市場的穩定，從兩會政策的解讀來看，后疫情時期，土地出讓和建設的規范還會恢復到原來的要求。一些城市的樓市松綁政策一日游的現象是一個非常明確的信號，即中央會堅持房住不炒核心不能動搖。

??仲量聯行華北區研究部總監米陽認為，在今年的政府工作報告中，“房住不炒”政策再次得到明確，而“因城施策”則代表未來住宅市場會保持基調不變、邊際放松的狀態。不同城市根據各自市場的不同表現及實際需要，可能會實行一定程度的政策放寬，使住宅市場健康發展，房價變化平穩進行。

??佳兆業集團首席戰略官劉策認為，疫情影響下，無論是土地收入還是對房地產企業紓困來說，地方政府都有為房地產政策松綁的沖動。而從宏觀政策來看，中央依舊堅持“房住不炒”，當前房地產市場的杠桿達到一定高度，一旦政策松綁，可能會進一步擠壓實體經濟。因此，地方政府如何拿捏房地產調控政策是較為敏感的。今年房地產調控不會有太大的放松，但政府報告中提及了新型城鎮化，改造城鎮老舊小區，這對于城市更新領域是較大利好。

??貝殼研究院高級分析師潘浩認為，以往房地產行業在國民經濟發展遇到挑戰時總是被寄以厚望，于是2005年以來在經過了3輪大起大落之后，行業發現每一次百米沖刺之后都要經歷更長的休整階段，現在"穩定"成為了所有從業者的共識。而“平穩健康發展”不僅是政府對行業的要求，更是遵循客觀規律的行業需要。

??華西證券發布研報認為，本次報告在深入推進京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展的基礎上，提出了推動成渝地區雙城經濟圈建設，國家在推進都市圈發展的表述上更為清晰明確，同時，新型城鎮化的推進也將加速土地與戶籍制度的改革，進一步提高市場化機制的效率。

??盤古智庫研究經理江瀚認為，本次政府工作報告再次強調了房住不炒的定位，但是也明確了因城施策的房地產主基調，一方面，保證了房地產市場的供給穩定，另一方面，通過城市群綜合帶動作用推動城市功能的分散，從而降低集聚所產生的過高房地產壓力。

??中房分析

??在經濟結構轉型改革和對外開放遇到階段瓶頸的背景下,房地產行業更需發揮穩定發展的正面作用

??眼下，伴隨疫情的沖擊，在經濟結構轉型改革和對外開放遇到以美國勢力遏制和圍堵的背景下，我國經濟正面臨著前所未有的內外雙重壓力和風險。為應對如此復雜嚴峻的發展局面，高喊多年的拉動內需和加強內功就成了打破外部環境不斷惡化的唯一出路。本次政府工作報告聚焦“六穩”“六保”瞄準國計民生內部環境的健康運轉，中央前后提出的西部大開發2.0和海南自貿港建設戰略也展現了更大的改革力度。

??雖說今年主要任務是力保民生，但經濟目標這根弦依舊不能松。政府不公開GDP具體目標并不代表放任經濟下滑，尤其在現在的大背景之下，中央相對更擔心的是經濟暴跌，若是經濟無法實現回穩或增長，更大規模的失業潮可能難以避免。考慮到房地產作為國家經濟支柱之一，在這樣的情況下，房地產肯定要發揮相應的作用，房地產穩定，經濟的基本盤就不會有大的問題。

??兩會政策支持向導，行業將帶給居民住房需求創造更多更好的選擇，促進房地產平穩健康發展

??房地產調控主線在政府工作報告中再次被強調，表明“房住不炒”將會是樓市長期性核心思路，而具體措施上“因城施策”則成為主基調，以市場預期管理作為判別條件。但在本身經濟下行壓力較大的前提下，部分城市有望進一步適度放寬，從近一段時間各個地方政府的做法看，結合自身城市特點，兼顧人才引進和城市活力營造是大勢所趨。

??從城市發展角度出發，本次政府工作報告定位主要以適應新型城鎮化進程中城市和人口發展的變動趨勢，為居民的住房需求創造更好的選擇。“加快落實區域發展戰略”的提及進一步明確了未來城市布局藍圖，尤其是城市群、都市圈建設或成為新型城鎮化建設的主要發展方向，這對于重點區域房地產的發展是利好，交通、經濟、技術、產業等高速發展，人才大量引進，都有助于為其輻射范圍內的房地產市場提供源源不斷的需求支撐，為房地產提供健康可持續的發展基礎。

??從房地產市場競爭格局來看，隨著同城化建設的加速，人口、資本等要素流動的加快，基本面更好的城市以及其輻射地區對各要素的吸引力更強，不同城市市場表現分化態勢或將更加凸顯。綜合而言，中心城市以及重點城市群依然是最值得企業拓展和深耕的地區。

??兩會政策支持向導，行業發展帶來了新機遇

??在當前強調保民生、穩增長的大環境下，基于對國內內需的增長與信心，在政策引導下，房地產行業也會在疫情之后迎來更多的發展契機，不斷完善發展體系。政府工作報告中也提出“城市更新”、“數字經濟”等涉及房地產領域的多項舉措，為行業發展帶來了新機遇。

??首先，在住房發展和老齡化社會大背景下，兩會中繼續被強調的城市更新和舊房改造或將成為未來國家推進基礎建設的兩大重點，在棚戶區改造和新建住房投資規模有所下降情況下，這兩部分領域會接續增長，不少地方對老舊小區改造開工項目和加裝電梯數量等均有具體規劃。此外，舊區改造等還可以和養老地產、養老服務做結合，以需求為導向提升老年人生活質量，重視投資和消費兩端的商業模式創新，以促進房企的戰略轉型。

??其次，新基建已成為經濟提升的新抓手，助推城市升級大潮，加快房地產行業的數字化轉型。在這過程中，一二線城市率先斬獲發展良機，在新基建逐步落地的過程中迎來新一輪的城市發展周期。同時，未來企業勢必要加大信息化建設，5G、人工智能、物聯網等新型基礎設施將使得房地產的運作更加智慧化，對于辦公樓、商業中心等物業類型，大數據和人工智能的應用有利于提升其運營效率。另外，加快數字化營銷新布局也可以讓房企搶占“線上購房”先機等等。

??再次，在疫情考驗下，物業管理服務行業在面臨挑戰的同時，更獲取了價值突破的機遇。隨著物業重要性的提升，物管面積的增長，物管行業有望得到進一步推進。在利好背景下，物業企業迎來新業務布局。

??最后，消費升級也會是房地產行業未來重要增長點，提升房企產品力已迫在眉睫。本次疫情讓廣大居民對安全、綠色、舒適、智能化的住宅以及社區智能化管理的需求和價值認可度有進一步覺醒。住房數量向居住質量的購房邏輯轉變和政府報告中的“宜業宜居”要求同樣驅使房企對產品服務要有所升級和創新。房地產市場依然具備活力，樓市下半場是客戶體驗的邏輯，而開發商的新一輪洗牌在加速，誰能夠抓住消費變化的趨勢，誰就能在未來的市場競爭中脫穎而出。

??總結

??本次政府工作報告涉及房地產層面的論述并不算多，除了強調延續“房住不炒”的調控主線和堅持“因城施策”的思路之外，還簡要勾畫出房地產未來發展的定位和方向。房地產行業需擔負國計民生就業安居和產業發展的責任。同時，今年重點任務中的新型城鎮化、加快重點區域發展、老舊小區改造、打造“宜業宜居”的城市等內容都為房地產業持續穩定發展創造了良好環境。所以，有理由相信，有進取心的企業依然能在危機中把握發展新機遇。