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??2025年1月35個重點城市二手房成交高位回落，同環比齊降，不過與去年春節月2024年2月相比仍顯著增長80%，其中京滬蓉單月成交突破百萬方，銷量居前。究竟背后原因幾何？2025年1月三城二手成交結構又出現了哪些新特征，客群置業偏好又存在哪些改變呢？

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??蓉滬京1月二手房成交均破百萬方位列全國TOP3，市場份額高于新房

??聚焦核心一二線城市2025年1月二手房市場成交面積情況，僅成都、上海、北京單月突破100萬平方米，三城占全國重點35城比重高達26%。

??成都、上海、北京三城二手房成交規模遙遙  領先，成交韌性仍顯著好于新房，2021年以來二手房成交占比均呈現波動上行趨勢，至2025年1月三城二手房成交占比分別為59%，74%和78%，較2022年分別增長10pcts,17 pcts和8 pcts.

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??總價段：成都依托200萬以下剛需購買力驅動

        京滬中高改和豪宅堅挺

??從成交總價段來看，成都與京滬形成了典型的差異化特征，成都“兩頭翹”，出現了剛需購買力降級，中高改購買力相對堅挺的情況，總價100萬以下成交既是主力且占比增長顯著，漲幅在各面積段居首。而跌幅最顯著的當屬100-200萬這一總價段。此外，200-800萬中改高改總價段成交占比也出現了小幅增長，1000萬以上總價段成交占比無明顯變化，可見改善和高端購買力相對持穩。

??上海、北京成交結構高度趨同，剛需購買力增長疲軟，中高改購買力相對堅挺。總價200萬以下成交雖然為主力，但2025年1月明顯出現了穩中有降態勢，而增幅較為顯著的集中在中改600-800萬元和高改1000-3000萬元。

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       面積段：成都<70平占比顯著增長

       京滬140-160平和>180平需求旺盛

??從成交面積段來看，僅成都70平以下極致剛需成交占比出現了增長，上海、北京均出現了不同程度下滑，而大面積段100平以上均出現了普漲行情。成都二手房市場仍吸納了部分買不起新房的剛需客群，尤其是70平以下2025年1月成交套數占比達23.8%，較2024年全年仍持增1.1個百分點。相較而言，上海、北京高改和豪宅需求旺盛，140-160平和180平以上成交套數占比持增，且增幅在不同面積段中居前，這點也不難理解，優質豪宅受限于新房供應有限，高端客群被迫選擇二手房市場置業，除了自住需求外更多是滿足資產保值增值需求。

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       熱銷項目：成都剛需小戶型依托降價加速跑量

       京滬高改豪宅“越漲越買”

??上文可知，成都總價200萬以下、面積小于70平極致剛需小戶型持續熱銷，京滬中高端購買力相對堅挺。聚焦微觀項目，我們發現成都與京滬之間也存在顯著的差異化特征。

??成都剛需小戶型主要依托業主降價持續跑量，70平以內戶型成交折扣率（成交價/掛牌價）由2024年的97.37%降至95.34%，從熱銷項目來看，集中在50-60平小面積段低總價產品，典型代表為成華區藍光Coco時代、青羊區金沙攬勝、高新南區中鐵城錦南匯等，2025年1月成交均價較2024年全年均有小幅回調，降幅均在3%以內，不過成交量穩步上升，較2024年月均值翻番。

??與成都降價跑量略有不同，京滬高端住宅呈現出“越漲越買”的特征，我們選擇了上海、北京2025年1月部分熱銷二手住宅項目，可以看出量價齊漲，尤其是處于熱點片區的140平以上大面積段，保值增值性良好，以上海浦江華僑城為例，2025年1月成交套數高達13套，整體成交均價較2024年上漲19%，成交量較2024年月均值增幅也達32%。

??總體來看，2025年成都、上海、北京二手房成交“開門紅”，1月成交量均突破百萬方，銷量位列全國TOP3，二手房市場份額也高于新房，究其原因，高改客群購買力較強，整體成交占比穩中有增，而剛需則呈現出顯著的分化行情，成都小面積、低總價剛需項目尚能走量，而京滬剛需則呈現出疲軟態勢，成交占比持續下滑，尤其是面積段70平以內、總價段300萬以下極致剛需，受限于戶型功能性缺失或地處偏遠，對購房者吸引力還在逐步下降。

??基于當前不同城市二手房成交特征和客群畫像，預判后市，我們認為，短期來看京滬蓉二手房市場還將延續震蕩行情，高改和頂豪需求相對穩定，成交占比或將延續穩中有增，而增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤供應影響。而從剛需客群購買傾向來看，成都二手房業主若延續降價策略，還將帶動一波剛需客群入市；而對于京滬而言，市區和遠郊老破小都將面臨不小的去化壓力。