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??今天國家統計局公布2025年1月70城房價指數，一線城市一二手房價環比繼續上漲。CRIC監測重點城市一二手成交也延續止跌企穩行情，成交同比持續正增，開盤去化率突破四成。核心城市二手房市場延續回暖勢頭，房價上漲小區占比進一步擴大，議價空間持續收窄，市場信心加速修復。在改善及高端房源需求釋放的帶動下，部分小區甚至出現成交價超掛牌價的“溢價”現象，買賣雙方價格預期趨同，市場活躍度顯著提升：

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??房價上漲小區占比上升

??高頻成交小區數量同比增長

??為進一步探析二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等11個典型城市的二手房小區為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區的選取標準，均為近2個月交易量不小于5套。

??從統計結果來看，1月有49.48%的小區成交價環比上升，較上月增加1.18個百分點，房價上漲小區的占比已連續四個月增加。與此同時，房價環比上升的小區占比較2024年1月增加4.79個百分點。受年底成交集中釋放的影響，1月成交節奏有所放緩，但高頻成交的小區數量同比上升7.62%，市場活躍度相較去年同期有所提升。

??與成交價的回升趨勢一致，賣方房東的心理預期進一步走強。2025年1月，有42.28%的小區掛牌價環比上漲，同比增加6.64個百分點，較上月提升8.59個百分點，漲幅較上月的0.2個百分點顯著擴大。自2024年下半年以來，掛牌價上漲的小區占比持續攀升，反映出市場信心的穩步回暖。

??成交價與掛牌價雙雙延續上行趨勢，且漲幅進一步擴大，市場價格回暖跡象更為明顯。與此同時，盡管受周期性因素影響，成交節奏有所調整，但高頻成交小區的數量較去年同期仍有所增加，顯示出市場整體的韌性與活躍度。在價格與預期同步改善的推動下，市場信心修復的步伐持續推進。

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??蘇州1月超八成小區房價環比上漲

??其他城市上漲占比均在四成以上

??從城市表現來看，1月西安、蘇州均有過半小區房價環比上漲，其中蘇州更是有84.51%的小區房價環比上漲，顯著高于其他城市，值得注意的是，在2024年1月，蘇州房價上漲的小區占比同樣接近80%，這一現象表明，蘇州二手房市場在年初存在較為顯著的季節性上漲特征。聯系一二手市場表現來看，2025年1月蘇州二手房成交同比上漲超過二成，新房市場中，四季聽瀾和湖濱四季二期兩個高端別墅項目，也均實現了100%的開盤去化率。此外，對比2024年12月數據，西安、蘇州均已連續兩個月有過半小區房價環比上漲，市場信心持續提振。

??北京、廣州、武漢在2024年12月房價上漲小區占比短暫回落之后，1月年初房價迎來“補漲”，市場信心有所修復。其中，廣州、武漢在2024年12月僅三成小區房價環比上漲，而1月已回升至接近五成。此外，深圳、武漢在2024年1月僅約兩成小區房價環比上漲，1月同樣回升至接近五成。

??從同比數據來看，廣州、深圳、蘇州、天津、武漢、西安的房價上漲小區占比較2024年1月均有所提升。環比來看，北京、廣州、蘇州、武漢的房價上漲小區占比較2024年12月增加，短期內市場表現活躍，房價延續回升趨勢。

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??議價空間持續收窄

??南京、蘇州平均成交價反超掛牌價

??2025年1月，典型城市二手房平均議價空間為18.1%，較2024年12月下降了0.5個百分點。自2024年8月以來，議價空間已連續6個月收窄，成交價格向掛牌價靠攏的趨勢愈發明顯，反映出賣方信心的進一步回升。

??分城市表現來看，1月武漢（8.68%）、西安（6.23%）的平均議價空間已經收窄至10%以內，而南京（-1.86%）、蘇州（-0.83%）的議價空間已降至負值，這意味著部分小區成交房源的最終價格已超過掛牌價，小區內的優質房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買房信心有所恢復。

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??改善類小區房價延續上漲

??高端小區房價止跌反彈、平均議價空間降至0%

??從小區類型來看，改善類小區房價在1月延續了上漲趨勢，58.04% 的小區房價環比上行，較上月增加 6.3 個百分點，漲幅進一步擴大，市場需求仍保持較強韌性。相比之下，剛需類小區房價上漲占比為 44.76%，與上月基本持平，市場表現較為穩定。高端小區房價在12月短暫回落后，1月迎來明顯反彈，65.85% 的小區房價環比上漲，較上月增長 14.36 個百分點，市場對高端房源的需求有所恢復。 

??議價空間方面，高端小區表現同樣突出，1月議價空間消失（-0.4%），意味著部分成交價格已超過掛牌價，顯示出市場對優質房源的競爭加劇。改善類小區的議價空間降至 9.11%，較12月進一步縮小 7.4 個百分點，買賣雙方的價格預期趨同。而 剛需類小區的議價空間上升至 22.93%，較上月擴大 2.6 個百分點，仍具一定的議價空間。 

??從相關統計量來看，同樣是高端小區的波動性較大，議價空間的標準差達 0.53，遠超剛需（0.22）和改善類（0.22）小區，部分小區的成交均價顯著高于掛牌均價。剛需與改善類小區的議價情況較為均衡，市場定價較為一致。

??2025年1月，房地產市場延續了前期筑底回升態勢，二手房市場率先展現出更強的價格修復動能。房價小區占比連續四個月擴大，高頻成交活躍度同比提升，買賣雙方價格預期加速趨同，市場信心步入實質性修復階段。

??房價呈現結構化回暖，改善及高端房源成為本輪信心修復的核心支撐。改善類小區房價漲幅持續領先，議價空間已壓縮至個位數；高端房源更出現平均成交價高于掛牌價的現象，顯示出優質資產的更受高端買房青睞。相較而言，剛需類產品雖保持價格穩定，但買賣博弈空間仍然較大，反映出市場復蘇進程的分化特征。

??值得關注的是，重點城市二手房價格指標已形成持續向好的傳導路徑：議價空間連續六個月收窄印證賣方預期轉強，高價成交占比提升推動價格中樞上移，核心板塊的示范效應正逐步向全域擴散。這種價格修復的韌性，為后續新房市場企穩創造了更堅實的傳導基礎。

??隨著"以舊換新"政策持續顯效，二手房市場回暖對交易鏈條的疏通作用愈發顯著。價格筑底信號從核心城市向外傳導，從存量市場向增量市場遞進的趨勢愈發明朗。隨著中央部委一系列穩市場政策的全面落地，這種由點及面、由量及價的市場修復，有望推動2025年房地產行業逐步實現從規模筑底到價格筑底的實質性跨越，進而帶動全產業鏈進入良性復蘇周期。