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??住宅銷售遇冷，干擾了其他地產指標的復蘇

??本報告基于國家統計局定期發布的房地產開發和銷售情況月度數據，對全國房地產市場重點指標進行系統梳理和分析，以更好把握全國房地產市場大勢。從今年6月份以及上半年全國房地產指標來看，住宅銷售遇冷是最大的問題，也是最大的風險點，其客觀上也干擾了其他地產指標的平穩運行。從分析問題和解決問題的角度出發，我們要重點對住宅銷售指標進行分析，同時研究更有針對性的對策。

??一、住宅銷售狀況：首次由正轉負

??2023年1-6月份，全國新建商品住宅銷售面積為51592萬平方米，同比增速為-2.8%。該指標出現了本質的變化，即相比1-5月份2.3%的水平，當前該指標出現了由正轉負的問題。其說明，今年一季度開始的住宅銷售回暖態勢被打亂，住宅銷售市場復蘇面臨阻力。這進一步說明市場回暖基礎并不牢固，也成為今年上半年房地產市場要重點關注的指標。

??回顧今年上半年住宅銷售市場，其呈現了幾個重要的問題或特點。1）從降溫的時間節點和各地反饋的情況看，二季度尤其是4月份下旬開始，各地房企銷售數據明顯出現問題，意向購房需求明顯減少。2）從城市分布看，不光三四線城市遇到了銷售的問題，其他大城市也普遍有壓力。如一線城市很多郊區新盤，銷售狀況很差，甚至出現了“首付貸”等灰色操作。這說明客戶購買力明顯減弱。3）部分城市實際上依然存在積極認購的意愿，但是由于二手房出售比較困難，所以換新房等計劃明顯被干擾，進而導致房企新盤銷售節奏也被打亂。

??原因分析，主要有以下幾點。1）一季度銷售數據確實和部分滯后需求密集釋放有關。所以一季度銷售數據被拉高，導致二季度銷售數據會顯得“慘淡”。2）購房者的購買力和預期確實出現了重要的變化。購房者“捂住錢袋子”的情緒加重，對于房價下跌的悲觀預期增強，進而入市意愿并不強烈。3）二手房掛牌量增加對新房交易產生了干擾。一方面，二手房供應增加，使得售樓處蓄客面臨競爭壓力。另一方面，“賣二手房置換新房”的操作遇到阻力，房東二手房無法及時出手，也會影響到對新房的認購。

??二、市場沖擊：資金狀況有所惡化

??“銷售為王”的工作思路需要加快確立。銷售不穩，其他指標也無持續穩定的基礎。唯有提振銷售，才能促進房地產各個指標的穩定健康發展。從此次統計局相關指標可以看出，當前銷售端遇冷，其對于房企資金狀況、庫存或待售面積指標甚至包括開發投資指標等，都產生了較大的沖擊或負面影響。這里重點分析銷售端數據惡化對房企資金方面的影響。

??1-6月份，全國房地產開發企業到位資金額為68797億元，同比增速為-9.8%。該指標相比1-5月份-6.6%明顯收窄。1）該數據說明，房企資金狀況是在惡化的，或者說房企的資金壓力不減反增。從結構上看，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款等指標都呈現了降溫或惡化的態勢。這也要求我們需從多角度多渠道確保房企資金狀況的改善。2）該數據和銷售端的降溫有直接關系。比如說“定金及預收款”指標出現了質的惡化，即從1-5月份4.4%收窄至-0.9%，即出現了由正轉負的問題。我們認為，正是由于二季度銷售端的降溫，所以對于房企類似首付款的收取等帶來了影響，進而影響到后續的資金回籠和現金流問題。

??三、結論趨勢：要充分考慮房地產新階段問題

??此次國家統計局對于今年上半年房地產市場和趨勢做了系統分析和總結。此次統計局相關發言人表示，隨著經濟恢復向好，促進房地產健康發展政策顯效，房地產市場將逐步走穩。從需求端看，房住不炒政策作用下，投機性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續帶動房地產發展。從供給端看，房地產市場供給正經歷階段性調整。隨著調整逐步到位，市場供給也會逐步趨于穩定。從中長期來看，我國房地產市場正從過去的高速發展轉向平穩發展，這是由房地產市場發展階段變化、市場供求關系調整決定的。

??我們認為，該表述具有非常好的指導意義。1）當前房地產市場恢復向好的發展趨勢不變，將繼續有走穩的可能，尤其是基于經濟大環境改善、房地產健康發展政策顯效等因素，因此對于下半年和后續房地產市場的發展，要有充足信心。2）供需兩端的調整有很多客觀的因素。其中需求端方面，投資投機性購房需求明顯減少，其也會帶來交易數據的下降。而供給端方面，其本身目前處于階段性的調整過程之中。3）我們要充分認識到房地產市場的歷史階段問題，當前發展階段和供求關系發生了重大的變化。房地產指標的波動也要置身于此類歷史周期中進行分析。4）鑒于住宅銷售對其他指標的重要影響作用，后續拉動銷售依然是一項重要的工作。我們認為，下半年各類寬松和刺激的購房政策會加快出臺，以更好穩定交易市場，確保房地產基本面的健康有序。