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房地產市場再遇“寒流”，投資、新開工、銷售跌幅連續擴大——2023年1-5月房地產行業數據點評

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??商品房銷售市場恢復放緩

??1—5月，商品房銷售面積46440萬平方米，按可比口徑計算同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額49787億元，按可比口徑計算同比增長8.4%，其中住宅銷售額增長11.9%。

??1-5月新建商品房銷售市場走勢保持穩定，銷售面積和金額漲跌幅小幅波動，整體處于緩慢恢復區間。當前居民消費信心和購房意愿不強，就業和收入上的疲弱情況增加，房地產市場持續上行缺乏支撐力，還需進一步穩固。

??5月，房地產政策持續寬松，重點聚焦做好保交樓、防風險等各項工作。地方政府積極支持剛性和改善性住房需求，主要以三四線城市為主，對市場提振作用有限。我們認為部分重點城市政策仍有調整空間，需要對市場高熱時期執行的嚴格“限購”“限貸”“限售”等政策進行糾偏。4—5月以來，多個經濟指標低于預期，市場信心有所轉弱，需要產業、收入分配、財政等宏觀政策協同發力，提振市場主體信心，激發投資和消費需求。

??三年疫情之后的今天，房地產市場面臨前所未有的困難局面，行業規模觸頂回落，且下降趨勢還有所鞏固和強化；開發企業出現集體債務違約，中短期無法恢復信用，長期看大部分企業要消亡；消費者出現穩定的觀望態度，這是有別于過去那種“持幣待購式的策略性觀望”，而是認為房地產市場不再具有普遍的投資價值，準備徹底離場的旁觀與凝視。

??在這樣的背景下，現在業界又一次討論是否要救市，包括取消限購的話題。與其關注限購本身，我們更應看到房價以及房價波動背后的財富分配差距問題。房價上漲過快這一“頑疾”已經困擾了國人接近二十年，幾乎貫穿了房地產市場化改革的全過程。與其說房價上漲是“頑疾”，不如說是房地產上升周期中社會必然面臨的困局。而如果行業確認進入下行周期，房價開始走下坡路，是不是所有問題就迎刃而解了，恐怕也不能如此“二極管”思維。房地產市場深度調整，價值劇烈縮水，同樣會帶來嚴重的社會問題。如何應對這個局面，在相當程度上考驗著包括市場管理者、參與者在內的各方主體。

??單月數據來看，在積壓需求基本釋放后購房者觀望情緒加重，新房銷售境況不佳，4月行情轉淡，5月未出現明顯提升，持續回升動力不足。同比數據持續下行，跌幅較上月明顯擴大，按可比口徑計算得出5月銷售面積同比減少3.0%。

??分類物業銷售看，商品住宅市場保持向好勢頭，銷售面積同比漲幅較上月略有收窄；辦公樓及商業營業用房兩項指標持續下降，跌幅有不同程度擴大，辦公樓波動更為明顯。

??從各地區銷售情況看，東部、和東北地區市場保持增長，漲幅較上月有所收窄，東北地區調整明顯；中部和西部地區較為穩定，銷售面積跌幅略有擴大。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為44.1%、60.9%，份額分別比上月提升1.2個和0.8個百分點。

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??房地產開發投資跌幅進一步擴大

??1—5月，全國房地產開發投資45701億元，按可比口徑計算同比下降7.2%；其中，住宅投資34809億元，下降6.4%。

??1-5月，房地產開發投資跌幅擴大1個百分點，整體投資持續低迷。從土地市場“點狀回暖”的格局可以看出，企業仍聚焦在核心城市，更多房企放棄規模擴張，選擇收縮戰略布局、聚焦核心城市的投資策略，部分民營企業的投資積極性有所回升，但投資主體仍是央國企。企業對城市的投資偏好將導致部分低能級城市房地產投資下行局面難以扭轉。

??月度數據方面，5月全國房地產開發投資10187億元，較上月增加6.8%，按可比口徑計算同比減少10.5%，單月走勢仍持續下行，在行業深度調整和融資并未明顯改善下，開發企業投資信心、投資能力恢復尚需時日。

??從物業類別投資上看，全國投資跌幅擴大主要受住宅投資影響，跌幅較上月擴大1.5個百分點，占總投資比重與上月持平，為76.2%。辦公樓投資持續改善，本月跌幅再收窄3.2個百分點。

??從地區來看，各區域投資同比繼續負增長，東北和西部地區跌幅最為明顯，中部地區較上月有所改善，跌幅收窄0.5個百分點。開發企業繼續加大在東部地區的投資，占總投資比重為59.8%，較上月提升0.5個百分點。

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??房屋新開工面積下滑趨勢不改

??1—5月，房地產開發企業房屋新開工面積39723萬平方米，同比下降22.6%。其中，住宅新開工面積29010萬平方米，下降22.9%。

??1-5月，全國商品房新開工面積同比跌幅繼續下行，5月新開工規模8503萬平方米，同比仍保持較大跌幅。與新開工走勢相反，房屋竣工面積同比漲幅繼續擴大，“保交付”仍是各地方政府穩步推進的重要舉措。由于市場行情分化，房企新開工進度也呈分化趨勢，熱點城市或區域的項目推進較快。但房企受制于資金壓力和新增土儲規模下降，新開工規模整體下滑趨勢不改。

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??房地產開發企業到位資金持續負增長

??1—5月，房地產開發企業到位資金55958億元，同比下降6.6%。其中，國內貸款7175億元，下降10.5%；利用外資13億元，下降73.5%；自籌資金16267億元，下降21.6%；定金及預收款19878億元，增長4.4%；個人按揭貸款10354億元，增長6.5%。

??1—5月，房地產開發企業到位各項資金來源中，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的54.0%，較上月提升0.5個百分點；自籌資金占29.1%，較上月提升0.4個百分點；國內貸款占12.8%，較上月降低0.8個百分點。同比數據看，企業各項資金來源延續分化走勢，定金及預收款、個人按揭貸款漲幅進一步擴大；國內貸款、利用外資和自籌資金跌幅繼續擴大，其中自籌資金跌幅擴大2.2個百分點。

??可以看出，銷售市場帶來的定金及預收款、個人按揭貸款是房企資金主要來源，融資端政策利好僅惠及部分優質房企。克而瑞數據顯示，5月份80家典型房企的融資總量為263.29億元，是2020年以來單月融資新低。在當前行業環境下，銷售市場增長動能不足，高負債和盈利能力差的房企面臨的流動性問題仍難以化解。優質頭部企業則在政策支持下資產結構進一步優化。

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??商品住宅待售面積小幅減少

??5月末，商品房待售面積64120萬平方米，較上月減少367萬平方米。其中，住宅減少381萬平方米，辦公樓增加47萬平方米，商業營業用房減少74萬平方米。

??商品房待售面積連續3個月減少，減少幅度相對較小，庫存去化主要集中在住宅市場。同比數據來看，住宅待售面積漲幅較上月擴大0.5個百分點，辦公樓和商業營業用房同比漲幅有所收窄。