??本期關(guān)注

??政府表態(tài)支持民營(yíng)企業(yè)改革發(fā)展，優(yōu)質(zhì)房企的融資優(yōu)勢(shì)將擴(kuò)大

??7月11日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)金融服務(wù)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》，提出要加大對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在綠色轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面的中長(zhǎng)期資金支持。14日發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)推薦有關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過(guò)擴(kuò)募等方式籌集資金購(gòu)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。25日，證監(jiān)會(huì)等三機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)債券市場(chǎng)更好支持民營(yíng)企業(yè)改革發(fā)展的通知》，提出要加大債券融資服務(wù)力度，推動(dòng)更多符合條件的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)納入知名成熟發(fā)行人名單，提高融資效率；鼓勵(lì)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)為民營(yíng)企業(yè)債券融資提供增信服務(wù)等。整體看來(lái)，本月政府加大了對(duì)公募REITs和綠色金融的支持，預(yù)計(jì)未來(lái)房企的融資環(huán)境仍將繼續(xù)優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)擴(kuò)大。

??本月融資總量繼續(xù)同比減少，融資成本仍然保持低位

??本月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%。其中債券發(fā)行了348.88億元，環(huán)比增加10.3%，同比減少40.4%。本月房企融資成本3.73%，環(huán)比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外債券融資成本5.82%，環(huán)比下降3.85pct，同比下降0.48pct；主要由于本月寶龍因?yàn)榻粨Q要約而發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)比上個(gè)月中梁發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)整體利率低了約3.59pct。此外境內(nèi)債券融資成本僅為3.54%，頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢(shì)仍然較為明顯。

??魯商服務(wù)完成上市，蘇新美好服務(wù)通過(guò)上市聆訊

??本月魯商集團(tuán)旗下的物業(yè)公司魯商服務(wù)于8日完成了IPO，蘇州高新旗下的物業(yè)公司蘇新美好服務(wù)也在8月1日通過(guò)了上市聆訊。因此截至2022年7月底，在港交所提交過(guò)招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有13家和21家。不過(guò)整體看來(lái)，2022年房企在上市和分拆上市方面難度加大，同時(shí)上市后破發(fā)的情況屢屢發(fā)生，房企的上市熱情也有所冷卻。

??企業(yè)發(fā)債

??01.債券發(fā)行：融資總量連續(xù)4月持續(xù)環(huán)比減少，境外債發(fā)行持續(xù)低迷

??2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%。房企融資量已連續(xù)4月持續(xù)環(huán)比減少，可見(jiàn)房企融資難的問(wèn)題仍然較為突出。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資429億元，環(huán)比減少18.5%，同比減少33.6%；境外債權(quán)融資29億元，環(huán)比增加203.6%，同比減少92.4%；本月資產(chǎn)證券化融資40億元，環(huán)比減少42.8%，同比減少89.4%。

??7月房企發(fā)債348.88億元，環(huán)比增加10.3%，同比減少40.4%。其中，境外發(fā)債約29.18元，環(huán)比增加203.6%，同比減少87.3%，主要是因?yàn)?月寶龍因?yàn)榻粨Q要約而發(fā)行了2筆大額優(yōu)先票據(jù)，不過(guò)整體看來(lái)本月房企境外發(fā)債仍然持續(xù)低迷。境內(nèi)發(fā)債319.7億元，環(huán)比增加4.2%，同比減少10%。其中，公司債發(fā)行136.7億元，環(huán)比減少25%，同比減少44.8%；中期票據(jù)發(fā)行150.3億元，環(huán)比增加59.7%，同比增加156%；融資券發(fā)行22.7億元，環(huán)比減少0.9%，同比減少45%，境內(nèi)發(fā)債主體仍然基本為央企國(guó)企，除此之外還有萬(wàn)科、龍湖等部分經(jīng)營(yíng)情況良好的民營(yíng)房企。

??2022年7月100家典型房企新增債券類融資成本3.73%，環(huán)比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外債券融資成本5.82%，環(huán)比下降3.85pct，同比下降0.48pct；主要由于本月寶龍因?yàn)榻粨Q要約而發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)比上個(gè)月中梁發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)整體利率低了約3.59pct。此外境內(nèi)債券融資成本僅為3.54%，頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢(shì)仍然較為明顯。2022年1-7月100家典型房企新增債券類融資成本4.2%，較2021年全年下降1.17個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.82%，較2021年全年上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.4%，較2021年全年下降0.74個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，7月發(fā)債量最大的企業(yè)是萬(wàn)科，發(fā)債總量達(dá)到了64億元，企業(yè)共發(fā)行了兩筆共34億元的公司債，以及一筆30億元的綠色中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有15家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少1家。從發(fā)債年限來(lái)看，萬(wàn)科和保利都發(fā)行了一筆期限長(zhǎng)達(dá)7年的公司債。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，招商蛇口發(fā)行的一筆13億元的超短融利率僅為2.08%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02.債券期限：本月到期債券類740億元

??本月房企共有51筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為740億元，環(huán)比增加15.8%，償債潮仍在持續(xù)。大發(fā)在本月到期的3只境外優(yōu)先票據(jù)、佳兆業(yè)到期的1只境外優(yōu)先票據(jù)、泰禾到期的一只境外債券以及藍(lán)光的一筆公司債則出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。

??提前關(guān)注到2022年8月將有34筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為492億元，環(huán)比減少33.5%。其中，藍(lán)光到期的1只公司債已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約，正榮的兩筆境外優(yōu)先票據(jù)則完成了債務(wù)重組，全部遞延到2023年贖回。從到期債券規(guī)模來(lái)看，單筆金額最高為金融街于2015年發(fā)行的40億元的公司債。

??在債務(wù)違約方面，本月融信、俊發(fā)、寶龍以及中梁四家房企旗下的境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約，單月曝出債券違約企業(yè)數(shù)量是2021年以來(lái)最多。整體來(lái)看，2022年以來(lái)已經(jīng)有不少房企曝出了債務(wù)違約事件，而由于當(dāng)前仍有部分房企存在流動(dòng)性問(wèn)題，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。

??上市和股票

??01.擬上市房企：本月仍沒(méi)有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請(qǐng)

??本月沒(méi)有新增房企遞交上市申請(qǐng)，因此截至2022年7月底，在港交所在遞交過(guò)招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中有10家房企在招股書過(guò)期后都沒(méi)有更新招股書，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒(méi)有新增房企旗下公司遞交上市申請(qǐng)，僅有眾安智慧生活在7月29日更新了招股書。由于魯商服務(wù)于7月8日完成了上市，因此截至2022年7月底，在港交所遞交過(guò)招股書而仍未上市的房企旗下公司共有21家，其中有多家企業(yè)的招股書都已過(guò)期，未來(lái)是否還會(huì)堅(jiān)持上市有待觀察。

??02.IPO和增發(fā)：魯商生活服務(wù)完成上市，蘇新美好服務(wù)通過(guò)聆訊

??本月魯商生活服務(wù)于7月8日完成上市，IPO發(fā)售價(jià)為5.92港元/股，發(fā)行的股份數(shù)量為3334萬(wàn)股，因此所得IPO凈額約為1.384億港元。截至7月底新上市的房企旗下公司增至4家。而在招股書審批方面則有蘇新美好服務(wù)于8月1日通過(guò)了上市聆訊，而眾安智慧生活在4月22日通過(guò)了上市聆訊后直至7月底也沒(méi)有完成IPO。由于近期遞交上市申請(qǐng)的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對(duì)于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會(huì)越發(fā)艱難，同時(shí)上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動(dòng)搖了房企及旗下公司上市的信心。

??03.股權(quán)變動(dòng)：旭輝等公司控股股東增持股份，部分企業(yè)繼續(xù)被強(qiáng)制減持

??本月沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的收并購(gòu)事件，房企的股權(quán)變動(dòng)相對(duì)較少，有部分房企和房企旗下公司出現(xiàn)了股東對(duì)公司股份的增持減持。在增持方面，整體看來(lái)部分基本面較為優(yōu)秀的龍頭企業(yè)仍然較受資本市場(chǎng)的青睞，比如碧桂園服務(wù)等；同時(shí)部分房企如旭輝、新城的控股股東選擇增持公司股票，其主要目的則是提振市場(chǎng)信心。本月房企股東減持方面主要是藍(lán)光發(fā)展和華夏幸福的控股股東因?yàn)閭瘑?wèn)題被強(qiáng)制減持，這些爆雷房企何時(shí)能完成自救仍然有待觀察。

??04.股價(jià)變動(dòng)：兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月上漲比例均不到30%，資本市場(chǎng)疲軟

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都相當(dāng)萎靡。A股地產(chǎn)股整月上漲的股票占比為23%，而H股整月上漲的股票占比則僅為17%。在H股方面，本月綠城管理的月漲幅達(dá)到了7.43%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股價(jià)在月初和月中持續(xù)震蕩，而到了月底由于花旗、瑞銀等機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布研報(bào)給予企業(yè)股票“買入”評(píng)級(jí)，因此企業(yè)股價(jià)在月末迎來(lái)了一波上漲，整月最終的漲幅達(dá)到了7.43%。但是整體來(lái)看，本月內(nèi)房股在香港資本市場(chǎng)的表現(xiàn)都相對(duì)較差。

??在A股房企方面，本月順發(fā)恒業(yè)的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)在月中出現(xiàn)了5個(gè)漲停板，雖然此后略有回調(diào)，但最終整月漲幅也達(dá)到了35.37%，使其成為A股漲幅最大的房企。公司股價(jià)大漲的主要原因是企業(yè)中報(bào)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)公司主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)+風(fēng)電，因此受到了投資者的追捧。