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??誰是縣域樓市購房的新人群？

??8月3日，貴州省晴隆縣住房和城鄉建設局等11個部門發布《關于印發〈晴隆縣關于促進房地產業良性循環和健康發展的實施細則（試行）〉的通知》。文件稱，要積極推動農業轉移人口市民化，進一步簡化農業轉移人口購房落戶手續。對農民工購買商品住房的，其土地承包經營權、宅基地使用權和集體經濟分配權保留不變。積極探索農民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，讓農民有錢買房。研究開發適合農民工購買的信貸產品，支持農民工進城購房。

??一天前的8月2日，四川省涼山彝族自治州寧南縣發布的《寧南縣人民政府辦公室關于印發的通知》提出，實施特殊群體置業補貼。根據通知，購買新建商品住房的蠶桑產業大戶、烤煙產業大戶，年收入前100名，給予每戶1萬元購房補貼，第101~200名，給予每戶0.5萬元購房補貼；購買新建商品住房的發展林業、畜牧、果蔬的家庭農場大戶，由縣林業和草原局、農業農村局出具產業大戶及家庭農場證明后，給予每戶0.5萬元購房補貼。

??7月末，安徽省安慶市潛山市印發《潛山市關于應對疫情影響促進房地產業良性循環和健康發展若干措施》明確，自發文之日起至2023年12月31日，對自愿退出宅基地進城購房落戶的農民，經認定后給予一次性5萬元購房獎勵。對自愿退出宅基地且宅基地復墾為耕地或其他農用地后，由原宅基地使用者承包經營的，經認定后，按每畝3萬元給予獎勵。

??再往前推一個月，“大蒜、小麥、豬可換房”的神奇營銷和廣西玉林博白縣公務員組成的“加快人口進城看房團”，都印證著農民正成為縣域樓市的主要潛在客戶。

??在中國宏觀經濟研究院國土開發與地區經濟研究所研究員黃征學看來，這類政策出臺的原因有三個：一是縣城房地產去庫存壓力大；二是落實上級要求因城施策維護房地產市場穩定；三是縣域經濟增長和財政增收動力不足。

??他向中國房地產報記者坦言，因房地產市場預期轉弱，這類政策對房地產去化有積極影響，但影響有限。目前縣城去化面臨最主要問題是需求收縮、供給沖擊、預期轉弱等問題。

??人口流失中的“焦慮”

??5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》首次提出了“人口流失縣城”的概念，并要求引導人口流失縣城轉型發展。

??“過去10年中，我國大部分縣城都處于人口緩慢流失的狀態。”首都經貿大學經濟與公共管理學院教授吳康介紹，根據全國第七次人口普查數據，在已公布數據的2700余個縣區中，2010年至2020年中人口出現流失的縣區大概有1480個，其中，有近1200個為縣和縣級市。

??人口流失，是絕大多數縣城都繞不開的趨勢。記者查閱相關數據發現，此次出臺“鼓勵農民進城買房”政策的縣市均存在人口流失情況。

??截至2021年末，貴州省晴隆縣常住人口為23.21萬，在2015年，該地常住人口為24.8萬，6年時間里人口減少超1萬；截至2021年5月，寧南縣人口數量為18.43萬，比2017年巔峰時期的19.2萬減少了近8000；截至2021年5月，安徽省安慶市潛山市人口數量為44.12萬，比2019年的52.2萬，減少了約8萬。

??由于資源、人口正在向大城市、大都市圈流動，不少城市面臨著人口持續流失的壓力，部分縣城更是遭遇了經濟放緩、財政下滑的多重困境。

??據晴隆縣統計局數據，今年前4月全縣財政總收入完成2.34億元，同比下降32.8%。其中，一般公共預算收入完成1.06億元，同比下降32%。一般公共預算支出完成8.17億元，同比下降9.8%；稅收收入完成2.19億元，同比下降21%。

??人口和經濟的影響也直接體現在當地樓市上。

??黔西南州自然資源局公布的全州2022年3月份房屋交易情況統計情況顯示，3月份，黔西南州一手房買賣共1930套。其中，最少的就是晴隆縣，一手房賣出3套。存量房和期房買賣方面，全州交易數據分別為328套、847套，最少為晴隆縣和義龍新區，均為1套。

??“縣城樓市更容易暴露出問題。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙直言，由于縣城缺乏產業支撐，人口流出嚴重，不少縣城樓市出現供過于求局面。

??從土地拍賣數據上看，根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年上半年，“三四線城市”的土地流拍率26.69%，高于“一線及二線城市”。

??“因此，不僅是開發商，縣城樓市缺乏需求支撐，短期市場難以回暖。”王小嬙表示。

??在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，在多個縣市出臺“鼓勵農民進城買房”政策的背后，還有縣級財政收支狀況的下滑以及對于土地財政的高度依賴，希望盡快促進樓市回暖來化解財政壓力原因。

??黃征學告訴記者，目前縣城樓市去化面臨的最主要問題是需求收縮、供給沖擊、預期轉弱等問題。全國1800多個縣中，有68%的縣人口凈流出，長期去化壓力比較大。再加上近幾年就業壓力大，農民工回流現象有所抬頭，工資性收入增長放緩，很多人也不敢輕易消費。

??農民正在成為縣域購房新人群

??除上述縣城外，多地都曾大力度鼓勵農民工進城買房。

??2月，吉林省延吉市出臺《延吉市鼓勵農民進城購房優惠補貼工作方案》，延吉市對進城購房農民給予契稅“先購買、再申請、后補貼”的政策，并在此基礎上再給予購買商品房的農民1500元家電補貼和1500元住房裝修補貼。6月8日，延吉市房產局對首批進城購房的農民發放住房補貼。此次補貼共對29戶進城購房的農民發放，共計13.5萬元，平均每戶補貼4600余元，目前已全部發放到位。

??6月中旬，有媒體報道廣西壯族自治區玉林市不僅為新進城的村民群眾提供萬元購房補貼、幫他們解決子女義務教育入學問題，甚至提出了“買房送工作”，當地政府會優先向進城購房且未就業的新市民推薦3個以上就業崗位。玉林各級政府的領導干部還用休假時間走到田間地頭，向農民發放宣傳資料。

??7月25日，據“遵義發布”，該市14部門聯合印發《遵義市促進房地產業良性循環和健康發展的工作措施》，明確提出支持農民工進城購房。同時，持有房產所在地居住證的進城購房農民工， 可平等享受就業、子女教育、醫療等公共服務。

??7月26日，黑龍江佳木斯市人民政府出臺十條優惠政策，以購房補貼的方式讓利于民，其中一項為農民進城購房補貼。“在我市市區購買新建商品住房的農民購房人，每平方米補貼100元，每套補貼總額不超過2萬元；購買新建商業用房的，每平方米補貼150元，每套補貼總額不超過3萬元。”

??在多地將樓市希望寄托于農民群體的背后，有著一組看似合理的數據支撐。

??根據人力資源和社會保障部發布《2021年度人力資源和社會保障事業發展統計公報》，2021年全國農民工總量29251萬人，比上年增加691萬人，增長2.4％。其中，本地農民工12079萬人，增長4.1％；外出農民工17172萬人，增長1.3％。

??同時，2020年全國流動人口為3.76億。其中，從鄉村流向城鎮的人口為2.49億，占流動人口的66.3%。

??按照市場觀點，進城的農村年輕人想要在人口流入地區落戶，是短時間內難以解決的問題。因此，“就近落戶”就成為大多數農村進城群體的選擇，在這個過程中，必然會產生購房需求。

??在黃征學看來，上述政策對房地產去化有積極影響，但影響有限，“特別是貴州晴隆縣和安徽潛山縣等地，政策的突破不大。”

??柏文喜也提出類似擔憂，縣域樓市去化要面臨的難題是市場相對狹小、產品溢價空間以及價格調整空間都較小，因此更需要關注市場容量、產品適銷對路以及定價合理的問題。

??“市場的購買力不足，居民收入穩定性差，房企與居民都需要慎用財務杠桿，以免推高未來還款風險。”柏文喜提醒。