??行業整體正逐步減少對融資的依賴，同時加強回款，將項目運營管理流程進一步標準化和精細化。

??◎  作者 / 房玲 易天宇

??自2020年8月三條紅線提出至今，已過去了快一年的時間，期間現金流管理的重要性日益凸顯。在2021年中報披露季后，我們篩選了60家典型樣本房企，分析他們歷年的經營性、投資性及融資性現金流凈額變化，哪些房企在現金流方面表現突出？哪些房企依舊依靠融資驅動？

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??償債力度加大
2021上半年融資性現金流首次為凈流出

??從歷年60家房企的現金流情況來看，2017年為主要的轉折點。2017年融資性現金流凈額達到峰值8053億元，同比增長128%；同時經營性現金流為緊平衡，為凈流入35億元；在行業收并購現象加劇下，投資性現金流凈額為歷年最高，為凈流出5070億元，整體房地產行業依靠融資來驅動投資，對融資依賴度較高。 

??2017年后，隨著融資環境不斷收緊，融資性現金流凈額規模被動下滑，2018年、2019年及2020年分別下降了36%、54%及49%。2021上半年融資性現金流凈額首次為負，凈流出達657億元，三條紅線政策出臺后，上半年房企進一步加大了債務償還力度。 

??在此背景下，越來越多的房企開始重視回款、控制投資。2020年經營性現金流凈額為凈流入3151億元，為歷年最高，首次超過了融資性現金流凈額；2021年上半年，經營性現金流凈額為凈流入1090億元，而上年同期為凈流出503億元，預計全年經營性現金流或將進一步增加。

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??過半企業加強銷售回款
 3家房企歷年經營性現金流均為負

??從2021年上半年60家房企的經營性現金流來看，大多數企業都加大了銷售回款的力度，有35家房企（占比約58%）的經營性現金流凈額同比發生了增長且為凈流入狀態，其中同比增長最多的為碧桂園、綠地、首開三家企業，分別同比增加了265、245、176億元。有20家房企（占比約34%）的經營性現金流為凈流出狀態，其中保利發展為凈流出248億元，為經營性現金流凈流出最多的房企。有30%房企的經營性現金流表現不及去年同期，如萬科、禹洲、建業等等。

??從歷年來看，自2018年起的三年半中，60家房企中有3家企業的經營性現金流歷年均為凈流出狀態，有17家房企的經營性現金流歷年均為凈流入狀態。此外從經營性的現金流總和來看，有20家房企的現金流歷年總和為凈流出狀態。

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??積極還債型房企擴容至35%
融資驅動型仍占40%

??將經營性與投資性現金流凈額的總和作為房企日常經營的現金流情況，并將其與融資性現金流凈額進行比較，可以將房企分為四類。

??第一類房企經營+投資性現金流凈額大于0，且融資性現金流凈額大于0，這類房企持有相比以往更多現金，歸類為財務改善型。2021年上半年以華發股份為典型案例，期內經營與投資性現金流凈額總和為凈流入34億元，同時融資性現金流凈額為凈流入125億元，2021年上半年持有現金達592億元，較年初增長36%。

??第二類房企經營+投資性現金流凈額大于0，但融資性現金流凈額小于0，這類房企為積極還債型。2021上半年有35%的房企為積極還債型，其中典型如綠地控股，2021上半年融資性現金流凈額為凈流出370億元，主要由于期內償還債務支付現金高達815億元，同比增長37%。預計在三條紅線等新規下，積極還債型房企的數量占比在未來仍有望繼續擴容。

??第三類房企經營+投資性現金流凈額小于0，但融資性現金流凈額大于0，仍為融資驅動型。2021年上半年，仍有40%的房企為融資驅動型，占較大比重。未來這類房企更應注意不要超融、過融，或在維持現有債務規模的基礎上，加快銷售回款，注意現金流的健康。

??此外第四類房企，經營+投資性現金流凈額，及融資性現金流凈額均小于0，在當前環境下為風險警惕型，2021年上半年該類型房企占比達18%，這類企業未來應注意自身投拓力度及財務健康。

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??部分房企經營思維仍未轉變
下半年要關注銷售回款

??具體來看，融資驅動型房企，其中29%的房企過去四年歷年經營及投資性現金流凈額總和均為凈流出，這表示仍有部分房企的經營策略未有發生明顯變化，依然采用融資推動規模的方式進行拓張。如時代中國，2017至2020年的經營及投資性現金流凈額總和分別為凈流出151、76、135及64億元。這主要由于時代中國有一定比例的舊改業務，需要一定資金沉淀，類似的企業還包括有合景泰富。

??此外還需要警惕的是，2021年上半年的融資驅動型房企中，有58%的企業其融資性現金流無法完全覆蓋經營及投資性現金流支出。下半年，這類企業應更加重視銷售回款，做好現金流管理，以減輕企業的財務壓力。

??整體來看，三條紅線下，房企有息負債規模增長受限甚至出現減少，行業融資依賴度將逐步降低，未來房企將更加重視周轉效率，提高對銷售回款的重視程度，將項目運營管理流程進一步標準化和精細化。同時，對于地塊的選擇，要對現金流回正周期和相關利潤率提出更嚴格的要求。