??導 讀

??長三角地區(qū)上海、蘇州、杭州等中心城市人口集聚能力十分突出，這意味購房需求蓄水池提供了充裕的源泉。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??長三角地區(qū)是我國經濟發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強的區(qū)域之一，在全國經濟版圖中具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位，以占全國3.7%的土地面積，聚集了全國17%的人口，貢獻了全國21%的商品房銷售規(guī)模，成為我國房地產發(fā)展最為成熟的地區(qū)。為進一步探究其原因，下文我們結合“七普”數據，聚焦影響房地產基本面的人口相關指標，對長三角下轄的41個城市的人口相關數據進行梳理分析，從而為房企投資拿地提供參考性建議。

??01 規(guī)模變動：常住總人口增量占全國1/4

杭州、蘇州增量均超200萬

??就整體來看，長三角三省一市2020年常住人口總量2.35億人，較2010年增加了近2000萬，占全國的1/4；人口增幅高達9%，遠超全國平均水平5.38%，人口聚集規(guī)模和速度在全國表現均較突出。就三大主要經濟區(qū)來看，人口增速略遜于經濟發(fā)展比較均衡的粵港澳地區(qū)（港、澳數據暫缺，這里僅指廣東省域），明顯高于京津冀地區(qū)。

??分城市來看，省會或中心城市表現比較突出，杭州、蘇州、合肥、上海、寧波、南京等六個城市近十年人口增量均超100萬人。究其原因，主要是由于這些城市新興產業(yè)發(fā)展迅猛，加之人才政策的利好，吸引了大量的人口導入，如杭州近十年常住人口增長了37%，增量高達323萬人，無論是增幅，還是增量，在長三角均居于首位；即使放眼全國，近十年人口增量也僅次于深圳、廣州、成都、西安和鄭州等五個城市。

??此外，金華、無錫、嘉興等城市表現也比較突出，或是近十年人口增幅超三成，或是人口增量達百萬人。其中金華表現尤為突出，近十年人口增幅高達32%，增幅在長三角城市中僅次于杭州，人口增量高達169萬，在長三角三四線城市中居于首位。

??人口增速之所以如此突出，是因為金華電子商務產業(yè)發(fā)達，不僅僅市區(qū)人口增長迅猛，義烏、東陽等縣級市都有較好的產業(yè)基出，譬如聞名全國的義烏小商品貿易，東陽橫店影視行業(yè)，以義烏為例，“七普”數據顯示2020年其常住人口達186萬人，較2010年人口普查時（123萬）增幅高達51%，其也成為浙江人口最多的縣級市。

??02 收入水平：上海居民收入領先全國

??民營經濟助力下江浙購買力進一步提升

??從收入水平來看，長三角41個城市中有23個城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過全國平均水平43834元/人，尤其是上海、蘇州兩城，2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均超7萬元/人，其中上海城鎮(zhèn)居民可支配收入高達76437元/人，居全國之首；其次，杭州、寧波、南京、紹興、無錫、嘉興、舟山、溫州、臺州、湖州、金華、常州等城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均超6萬元/人，在全國也居于前列。

??究其原因，主要是由于長三角地區(qū)是我國經濟最具活力、產業(yè)最為發(fā)達的區(qū)域，也是一帶一路和長江經濟帶的重要交匯點，伴隨著長三角一體化上升至國家戰(zhàn)略，三省一市也迎來了更多的發(fā)展機會。以杭州為例，互聯網行業(yè)尤為發(fā)達，而這些行業(yè)恰恰是高薪行業(yè)，因此其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居于全國前列。

??但是評價一個城市購買力不能單看收入水平，還要看其物價水平，尤其是房價水平，房價收入比就是一個很好的衡量指標，由于收入水平相對較高，加之江、浙地區(qū)民營經濟比較發(fā)達，因此購買力明顯優(yōu)于其他地區(qū)。

??值得注意的是，雖然上海由于房價水平較高，房價收入比已超20，遠超過7-8的合理區(qū)間，購房難度較大；但與北京、深圳同類城市相比，由于其收入水平的領先優(yōu)勢，其購買力還是略勝一籌。

??03 教育水平：12城大學學歷比重超全國平均

??寧、滬兩城僅次于北京

??“七普”數據顯示，長三角41個城市之中，有12個城市大學生（含大專及以上）比重超過全國平均水平15.47%，其中南京和上海均超過33%，僅次于北京的41.98%，居民教育素質在全國處于領先水平。除南京和上海外，杭州、合肥、蘇州、無錫和常州等5個城市表現也比較突出，大學生比重均超20%。

??原因當然是多方面，一方面，中心城市一般高校數量眾多、高等教育資源比較豐富、在校生數量較多，典型如上海和南京，以南京為例，2019年普通高等學校高達53所（不含部隊院校），在校大學生（含研究生）數量就高達88萬人之多；另一方面，這些城市往往產業(yè)比較發(fā)達，有大量高收入的工作機會，進而吸引了大量的高學歷人才，杭州即使一個典型的例子，其政府工作報告顯示，2020年杭州市新引進35歲以下大學生43.6萬人，較2019年實現翻番，人才凈流入率繼續(xù)保持全國第一，這也進一步推升了杭州的大學生比重。

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??04 年齡結構：杭州勞動力人口占比超七成

??人口紅利依然存在

??過去的20年，我國經濟保持高速發(fā)展，很重要的一個原因就是我們擁有巨大的人口紅利；但是隨著經濟的高速發(fā)展，人民的婚育理念逐漸發(fā)生了巨大變化，少生或不生的人口比例逐漸增加，加之人們越來越長壽，這就造成了勞動力比重的降低，人口紅利逐漸消失。

??“七普”數據顯示，2020年我國15-59歲人口比重約為63.35%，與2010年第六次全國人口普查相比，下降了6.79個百分點。而長三角三省一市41個城市中，有半數城市勞動力人口占比超全國平均，其中杭州在長三角41城中居于首位，勞動力比重高達70.12%，與2010年全國平均值持平。即使放眼全國，也只低于廣東省下轄的深圳、廣州、珠海、佛山、東莞和中山等少數城市，杭州的人口紅利依然存在。不僅如此，考慮到杭州的勞動力教育水平相對較高，其人口紅利的溢出效益會更強。

??值得注意的時候，深圳、廣州、珠海、佛山等城市雖然勞動力人口比重較高，但是這些城市的大學生比重均低于杭州，教育素質不佳。以東莞為例，雖然其勞動人口比重高達81.41%，居于全國首位，但是其居民受教育水平較低，大學生比重僅有13%，不及杭州的一半，也低于全國平均水平；占比最高的人口是初中生，占比高達42%，多以低端產業(yè)工人為主，這部分人群收入普遍不高，因而影響了購房需求的基本面。

??此外，還有一點必須要警惕的是，雖然長三角地區(qū)勞動力比重整體由于全國，但是長三角0-14歲兒童比重明顯低于全國平均水平，尤其是上海、舟山、南通等城市，0-14歲兒童比重僅占一成，少子化十分嚴重；不僅如此，這類城市通常也是老齡化比較嚴重的城市，典型如南通，60歲以上老人占比30.01%，在長三角居于首位，同時其0-14歲兒童占比僅有10.9%，略高于上海和舟山，老齡化和少子化均十分嚴重，人口紅利已經在快速消融。

??綜上，由于長三角地區(qū)經濟比較發(fā)達、收入水平比較高，人口吸引力比較強，近十年常住人口增量近2000萬，占全國人口增量的比重高達25%，其中上海、蘇州、杭州等中心城市人口增量尤為突出，多超過百萬人，人口集聚能力十分突出，這意味購房需求蓄水池提供了充裕的源泉。

??從人員素質上來看，無論是購買力，還是年齡結構、教育水平等方面，長三角地區(qū)41個城市中均有半數城市優(yōu)于全國平均水平，在人口素質上面表現尤為突出；尤其是上海、蘇州、杭州、寧波、南京等中心城市，在這些方面綜合表現比較突出，可謂“天選之子”，結合2020年房地產市場來看，這些城市房價上漲趨勢也比較強勁，這類城市可以歸為最佳潛力城市。

??而浙北和蘇南的城市雖然在教育水平和勞動力比重上不及上述核心城市，但由于民營經濟發(fā)達，購買力也不容小覷，尤其是近十年人口增量比較突出的金華、嘉興等城市，需求支撐性較佳，市場也可高看一眼。