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[克而瑞]2021年上半年中國房地產企業運營收入排行榜

克而瑞研究中心2021-07-01 10:37:39來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-07-01
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??導 讀 

??外資看好內地頻頻加倉商業地產,萬達中駿等商管企業赴港上市對接資本。

??☉文/克而瑞研究中心

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??榜單解讀

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??入榜門檻

??上半年Top20內房企租金收入上升40%

??2021年上半年內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為26.5億元和5.6億元,內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了約21億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為12.1億元,遠遠超出外資房企Top10的運營收入門檻。可以看出,與穩中求勝的外資房企相比,內房企的商業拓展速度更快。此外,2021年上半年TOP20內房企的總租金收入同比2020年上半年大幅上漲了40%,相比2019年上半年上升8.6%,可見2021年多數房企運營商已走出疫情影響,商業運營已逐步進入正軌。

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??收入結構

??外資房企租金收入占比超內房企達93.3%

??總體而言,內房企以及外資企業中,租金收入都占據到了運營收入較大比例,其中內房企該比例達85.5%,而外資房企則為93.3%。

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源,也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企,其中2020年富力的酒店運營占比達到了89%,而中國金茂這一占比也達到了46%。此外部分企業繼續加大長租公寓布局力度,如龍湖冠寓2020年已開業9.0萬間,租金收入為18.1億元;2021年預計有約25億的收入,規模有望達到11萬間。預計隨著不斷拓展,這類企業未來租金中長租公寓的貢獻占比也將持續增大。

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??外資規避風險頻頻收購境內商業地產

??看好內地未來發展

??2021上半年,外資身影頻現商業地產大宗交易市場。2021年初,黑石就以71億收購了富力旗下大灣區核心物流園。4月,領展又以27.2億元收購上海七寶萬科廣場50%的權益。而最近6月3日,Brookfield又以89億收購上海悅薈等五個購物中心項目,這也是自疫情以來在中國最大的商業地產收購。

??以Brookfield的此次收購為例,交易對價為14 億美元(折合人民幣89億),收購的購物中心資產包包括上海悅薈、青島悅薈、西安悅薈、重慶東原·悅薈·新新Park等,剩下的北京物業則是由與萬科的獨立合資企業經營,其中上海悅薈廣場位于南京東路353號,面積約4.03萬平方米, 為購物娛樂一體化的大型綜合商業體。

??外資之所以近期于境內頻頻出手,一方面是因為在疫情的大背景下,國外新冠疫情仍在蔓延,而在中國境內則得到了有效控制。境外資金投資境內,能起到一定的避險作用。另一方面,也體現了外資對中國商業地產的長期看好。此外隨著北京、上海等一線城市進入存量市場,核心地段土地稀缺,成熟的投資性物業能夠為資本帶來持續穩健的收益。

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??萬達引入戰投重啟上市計劃

??中駿商管通過聆訊預計7月掛牌

??在外資頻頻收購境內商業地產的同時,國內商業龍頭萬達商管也正忙于重新上市。萬達的上市準備可以追溯至今年3月底,彼時萬達商管集團與珠海市政府簽署協議,將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴,同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司,此舉被認為是萬達在為將來的輕資產上市平臺做準備。而近期6月16日又有消息傳出,中信、高盛和摩根大通正在幫助萬達輕資產商管準備香港IPO。

??事實上,除了萬達外,2021年上半年以來,國內一批商管企業都已陸續實現了上市或提交招股書。如星盛商業管理于2021年1月26日成功登陸港股,成為港交所純商業物業運營的第一股。

??此外中駿商管已于6月30日發布全球發售結果,預估收取的全球發售所得款項凈額約17.679億港元,并預期將于7月2日正式于港交所掛牌上巿。據了解,2020年底中駿商管在全國54個城市擁有104個在管商業及住宅項目,在管總建筑面積約為1620萬平方米及總簽約建筑面積約為3660萬平方米。其中,商業物業組合在管面積98.98萬平方米,涉及北京、上海、泉州、廈門等地10個項目,如北京CBD中駿世界城、上海中駿廣場等。未來預計在中駿集團 “一體兩翼”戰略下,中駿商管有望承接更多母公司商業資源。

??商管企業積極赴港上市,主要能夠對接資本平臺,有利于未來業務的獨立發展。但值得注意的是,輕資產上市未能有效解決存量物業重資產的退出問題,未來房企仍可嘗試赴港REITs或私募基金等方式,實現存量物業的盤活。

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