??導讀

??蘇北市場棚改、地王強化居民購房樂觀預期，后期高價地仍存去化風險。

??◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、張家樺

??縱觀2020全年，樓市可謂經歷大起大落，年初市場受疫情影響曾一度停擺多時，之后復蘇超預期帶動全年行業規模創下新高，而過程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級的城市群及省市表現差異化，核心一二線城市以及一些經濟基本面扎實的強三線城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來一波交易熱潮。具體來看，長三角城市群在樓市中表現高光不斷，成交表現尤為堅挺，憑一己之力帶動樓市復蘇潮。江蘇省作為長三角城市群中中流砥柱，卻是與往年表現不同，或是受限于調控，曾經作為絕對核心的蘇錫常一流蘇南頭部城市成交表現雖仍處高位卻不如以往。反觀蘇北強三線城市如徐州、淮安、鹽城等近年來卻有顯著升溫，且在2020年迎來市場井噴。其樓市上漲原因究竟動因在何？2021年整體市場行情又會否熱度延續？

??01

??2020年長三角樓市“堅挺”

??鹽城、宿遷、徐州等蘇北城市

??成交量漲幅居前

??（一）2020年長三角領漲全國，宿遷、鹽城等蘇北城市“異軍突起”（本節有刪減）

??江蘇省是長三角城市群中重要組成部分，以地理位置劃分蘇南、蘇中、蘇北三個區域，其中蘇南地區共有五座城市，包括省會南京以及地級市鎮江、常州、無錫、蘇州，蘇南地區是江蘇省經濟最發達的地區，無論是省會南京以及蘇錫常經濟體都是全國榜單中的常客；蘇中地區共有三座城市，南通、泰州、揚州，蘇中地區以南通為首，南通近些年來發展迅速，如今更是踏入“萬億俱樂部”，發展前景極佳；蘇北地區共有五座城市，包括徐州、連云港、宿遷、淮安、鹽城，蘇北地區以徐州為首，雖然蘇北的經濟在江蘇排名靠后，但是放眼全國還是遙遙領先。

??具體來看，各區域樓市表現卻大相徑庭，以往表現強勢的環滬蘇南城市普遍成交表現不振，相反經濟發展較為落后的蘇北城市卻逆勢大漲，諸如鹽城、淮安等異軍突起。據CRIC監測數據顯示，17個江蘇省城市商品住宅成交面積同比漲幅前列幾乎被蘇中和蘇北城市包攬，鹽城、徐州、淮安等蘇北強三線城市同比漲幅均超10%，其中鹽城同比漲幅更是超30%。此外，徐州商品住宅成交面積近1500萬平方米、淮安學區房帶動房價“三級跳”等高光表現比比皆是。與之形成鮮明對比的是蘇南城市普遍同比回落，其中昆山同比回落近4成位列跌幅第一，其余蘇南城市均有不同程度回落，同比正向增長的寥寥無幾。

??（二）蘇北人口基數大但外溢嚴重，近年來路網完善刺激“返鄉置業”（本節有刪減）

??細化到單個城市來看，蘇北城市人口基數相對較大，徐州、鹽城2019年戶籍人口總量基本都在800-1000萬人，屬整個江蘇省城市前列，而宿遷、連云港、淮安人口優勢也比較顯著，2019年戶籍人口總量也在500-600萬人，不過值得關注的是，雖然蘇北戶籍人口總量基數較大，但外溢嚴重，蘇北五城的常住戶籍人口比均小于1，對本城的人口吸附力普遍較差。究其原因，主要與蘇南、蘇北的經濟差異，人口收入密切相關，當地人更愿意選擇去地理區位較近的上海、蘇南打拼，真正留在本地就業的相對較少。

??近年來，蘇北樓市“高熱不退”主要得益于一方面城市基建配套逐步完善，交通通達度顯著提升，鄭徐、青鹽、徐鹽、滬通、連鎮、鹽通、徐連等高鐵相繼通車，使得外出務工人員返鄉更為便利；另一方面，政府對于本地城市建設也在逐步提速，實際調研可以看出，蘇北諸市城市面貌煥然一新，政府著重加強了本地市政配套建設，也使得居民購房積極性大幅提升。此外，依托棚改貨幣化安置，部分本地居民“一夜暴富”，加之外流蘇南務工人員“返鄉置業”也使得蘇北城市的整體成交量價齊升，市場熱度較高。

??02

??政策寬松、棚改放量、地王頻出

??學區改善強化蘇北居民購房預期

??（一）樓市調控整體寬松，政府穩樓市意圖明顯，高低配穩房價（本節有刪減）

??（二）棚改正當時，貨幣化安置擴充居民購買力刺激樓市放量（本節有刪減）

??（三）蘇北“地王”面粉貴于面包，樓盤銷售強化房價看漲預期（本節有刪減）2020年下半年起蘇北五城“地王”頻出，徐州、鹽城和宿遷土地最高成交樓板價分別達到1.69萬元/平方米、1.58萬元/平方米和1.56萬元/平方米，已超過在售住宅均價。從我們認為熱點區域土地供應過少，輔以土地出讓底價的上升因素是本輪地價激增、地王頻出的主要原因，同時一級土地市場的高熱也強化了二級新房市場的樂觀預期。

??值得關注的是，蘇北部分城市在售樓盤也將周邊“地王”作為賣點，向客戶傳導房價上漲預期。譬如淮安的金輝優步東郡、宿遷的奧園譽湖書院都在售樓處打出了類似標識，房企“科普”地價驅動房價上漲預期，恐慌性購房現象在所難免。

圖：蘇北部分城市樓盤“地王”宣傳標識

??1、熱點宅地稀缺推增地價，淮安核心板塊土地成交占比不足5%

??事實上，近五年蘇北5城土地成交規模維持較高規模，合計年均超2000萬平方米。以5城市本級為范圍限定，2018年后5城涉宅用地成交規模較2015年以前略有下降，但合計年成交規模仍超2000萬平方米。不同區域存在顯著的差異：宿遷、連云港自2013-2014年高點之后，便開啟低位徘徊；鹽城、淮安回調幅度不及宿遷、連云港，年成交量分別在500萬方和300萬方高位持穩，徐州土拍放量最為明顯，即便2017年成交縮量，也高位持穩1000萬平方米。

??與全市土地市場充盈相反的是，熱點區域宅地供應緊缺,近年5城土地供求有明顯向城市外延的郊縣傾斜的趨勢。以已出現“萬元地”的徐州鼓樓區、云龍區和泉山區、淮安生態商務新城、鹽城亭湖區和鹽都區、宿遷主城區等區域和連云港市府所處的海州區為蘇北5城熱點區域。從涉宅用地成交建面占比來看，5城熱點區域占比2015年后呈降低趨勢，至2020年占比均低于4成。其中淮安生態商務新城涉宅用地成交僅占全市總建面不足5%，徐州2020年云龍區僅出讓4宗涉宅用地。故，熱點區域宅地供不應求是蘇北5成普遍存在的共性特征。

??宅地“僧多粥少”下5城熱點區域土地成交價格因而激增，土拍即“地王”現象隨即出現。此外，熱點區域供地稀缺帶動地市熱度向臨近區域板塊輻射，進而帶動全市地市高熱。如毗鄰淮安生態商務新城的淮安區和清江浦區地王成交樓板價已分別達9158元/平方米和8901元/平方米。

??2、宅地出讓底價“水漲船高”推升地價，徐州泉山、鹽城鹽都等最顯著（略）

??（四）學區房刺激二手學區房價飆升，恐慌傳導一手學區亦“一房難求”（本節有刪減）

??伴隨著調控和棚改政策層面的支持，再加上土地市場的助推，2020年疫情后蘇北5城二手房市場快速升溫。加之江蘇本就是教育大省，各城市以“學區房”為主的二手房房價快速飆升，并通過一二手聯動效應，主要在于房價上漲預期以及改善需求爆發，帶動了新房市場一并升溫。

??1、學區炒作，改善、投資需求恐慌入市，推增學區房房價翻番

??蘇北5城二手房市場本輪熱潮中尤以“學區房”最具代表性。伴隨著調控政策和貸款政策的寬松，以及前期棚改安置下的資金支持，5城疫后改善需求集中爆發。落位于各城市二手房市場則以具有教育與配套雙重資源的“學區房”為重心。

??2015年后淮安、宿遷、連云港率先成立教育集團，后2020年徐州、鹽城集團化辦學也進入快速推進階段。隨著近年教育“軍備競賽”的愈演愈烈，集團化辦學在完成教育資源共享共用共建初衷的同時，也強化了市場對重點中小學品牌的認可。具有重點小學、初中“學位”的“學區房”便具備了極高的議價能力。

??以鹽城為例，以解放路實驗小學、鹽城市實驗小學、鹽瀆實驗學校為代表的重點小學和以景山中學、鹽城初級中學、神洲路初級中學為代表的重點初級中學均成為了鹽城城中、城南等板塊二手房房價高地，并且在疫后房價得到翻倍增長。

??再如淮安，開明教育集團、淮中教育集團、實小教育集團成為帶動區域樓市的“妙藥”。帶有開明中學學位的淮海青年城二手房房價已增至9.7萬元/平方米。更有甚者，隨著淮安市推行集團化辦學機制，出現了菜場學校雖未更改師資配置但更名但為后周邊二手房價翻倍等亂象。

??總的來說，圍繞“學區”的概念炒作一方面有政策、資金等層面的寬松作基礎，另一方面有著集中化、集團化辦學作前提，“學區房”房價激增成為蘇北5城2020年后二手房市場高熱的縮影。二手房市場的火熱在催化了購房者改善置業需求的同時，二手房房價的上漲也給予了購房者對新房房價上漲的合理預期。從這一角度來看，也激化了購房者對新房市場或投機或恐慌的置業行為。

??2、疫后蘇北五城二手房價止跌轉增，淮安全市均價同比增26%（略）

??03

??典型城市：鹽城房價飆升

??淮安炒作成風

??徐州分化加劇，宿遷穩中有增

??（一）鹽城：棚改放量、地王頻出拉動房價飆升，2021年預期熱度難延續

??鹽城樓市在蘇北同類城市中最為火爆，因政府“零管控”，房價飆升，一個月漲3000元/平方米的樓盤屢見不鮮，且因市面在售貨量有限，開盤當天去化基本都在80%以上，主要基于地王頻現引導居民購房樂觀預期，棚改放量充盈購房者“錢包”，短期內需求透支嚴重。

??1、2020年樓市量價創新高，2021年初房價3個月跳漲3000元/平

??縱觀鹽城樓市歷年發展脈絡，2015-2017年得益于中央“去庫存”號召和地方人才激勵等利好政策下，樓市迎來一輪量價齊升，2018年因前期需求透支嚴重，整體量價穩步回調，市場趨于理性；2019-2020年樓市再迎高點，節節攀升，主要是受到棚改貨幣化安置、“地王”頻現、政策寬松等多因素驅動，2020年商品住宅成交面積創6年新高，供不應求，價格波動上行至11325元/平方米。

??聚焦到月度變化，2020年10月以來市場開始啟動，城東、城南等熱門板塊“搶房”現象屢見不鮮，返鄉置業受疫情影響不大，城西奧園·公園悅府項目2021年1月中旬至2月中旬去化套數達120套，較2020年月均去化套數近乎翻番，而城東中梁首府壹號等部分樓盤春節期間放量不明顯。

??房價層面，去年房價漲幅比較平緩，基本在1000-1500元/平方米左右，今年受土地市場“地王”頻出影響，加之地方政府對房價管控寬松，3月較年初單盤漲幅便達到了3000元/平方米。以中梁·首府壹號為例，已從年初的1.2萬元/平方米的均價上漲至1.5萬元/平方米。

??2、“三道紅線”難抑拿地熱情，地王頻出，主城樓面價破1.5萬元/平

??從CRIC監測數據來看，2015-2017年鹽城土地成交量低位徘徊，年成交量基本都在800-1000萬平方米左右波動，2018-2020年以來，隨著鹽城政府棚改力度的逐步加大，全市涉宅用地成交量大幅增加，2018-2020年年成交量均在1500萬平方米左右高位持穩，2021年1-2月涉宅用地成交量也達283萬平方米，同時伴隨著品牌開發商相繼入駐，成交樓面價自2019年穩步上揚，2021年前2月已突破4500元/平方米。

??聚焦到單個地塊層面，2020年下半年至今，“地王”頻出，成交樓面價不斷被刷新，單價破萬元的地塊已達6宗，主要集中在市中心和城南板塊。綠城中國拿下的鹽城市本級掛[2020]48號濱河路東、黃海路南側地塊濱河路東、黃海路南側地塊，樓面價高達15782元/平方米，溢價率為68%，目前成交熱點區域亭湖河東板塊，近期也有一宗宅地成交，樓面價也達到了9274元/平方米。

??3、樓市“零管控”，棚改放量，人才95折購房共同刺激需求集中釋放

??鹽城政策環境寬松，不限購、不限價，近乎“零管控”。僅在貸款方面，2020年末至今有收緊征兆，控制二手房保障一手房，一手房放款周期在3個月左右，二手房放款周期在6個月左右。

??與此同時，鹽城為吸引人才也出臺了住房補貼、購房補貼、專項補貼、生活補貼、交通補貼等多種優惠措施。譬如在鹽企業就業或自主創業的全日制本科及以上大學生，可以申請政府公租房或者享受租房補貼，本科400元/月、碩士600元/月、博士1000元/月。到鹽城縣市企業就業或者自主創業的大學生戶籍可在大市區落戶。在鹽購買新建普通商品住宅的，政府給予購房總價5%補貼。

??值得關注的是，鹽城近兩年棚改拆遷力度較大，無論是拆遷數量還是賠償金額，都是比較高的。亭湖河東片區去年每戶賠償金額可達200-300萬元不等。2021年鹽城也出臺了相關棚改計劃，今年規劃拆遷在4萬戶左右，安置房3萬戶左右，1萬戶貨幣化安置，仍有一部分增量需求有待釋放。

??4、房價跳增下需求透支嚴重，棚改輪動至郊縣，2021年樓市或將趨穩

??目前來看，鹽城樓市短期內熱度依舊較高，主要是得益于棚改貨幣化安置補充居民購買力，地王頻出強化購房樂觀預期，加之政府對樓市近乎“零管控”使得短期內房價有一輪巨大跳升，短期來看，需求透支現象還是比較嚴重的，預判2021年，我們認為，樓市以穩為主，不會出現如2020年般的“大躍進”，購買力有“見頂”趨勢，主要是基于以下幾點：

??一是棚改區域輪動由主城向外圍郊縣擴散，貨幣化安置的補償力度不及2020年，目前城西剛需項目主力客群基本已下沉到郊縣，后期棚改“托市”的可能性不大；二是隨著房價持續上揚，與蘇南、環滬、環寧價差的逐步彌合，對返鄉置業客群的吸引力也在逐步下降；三是本地剛需客多為勞動密集型低端制造業產業工人，月工資收入不過5000-6000元/平方米，目前總價150-160萬左右的房源，月供已迫近剛需購房者購買力極限。

??值得關注的是，目前鹽城土拍火熱，萬元地塊頻出，高端盤后期預計會集中入市，以目前居民購買力情況來看，高價盤若無顯著的學區、產品優勢，大概率面臨去化難、回款難等多重問題，理應引起高度警惕。

??（二）淮安：學區炒作、捆綁車位等亂象叢生，樓市調控“治標難醫本”（略）

??1、“一房難求”價外加價、捆綁銷售亂象叢升，剛需客失去購房能力（略）

??2、二手房“學區”概念炒作成風，房價翻番“套利”加劇市場投機氛圍（略）

??3、政府控制宅地供應致地市供不應求，“月月地王”地價飆升破萬（略）

??4、樓市調控尚有“漏洞”，投機氛圍濃厚，熱度過后或將“一地雞毛”（略）

??（三）徐州：棚改支撐樓市整體平穩，但供地不均加劇區域新房市場分化（略）

??1、區域分化下，郊環內新城供不應求，賈汪、銅山庫存高企去化艱難（略）

??2、宅地成交規模冠絕江浙滬，但核心區域供地稀缺致區域“冷熱不均”（略）

??3、公積金政策寬松化，棚改貨幣化安置等利好充盈居民購買力（略）

??4、核心區域“高熱不退”支撐徐州樓市堅挺，政策從嚴下后期或將“橫盤”（略）

??（四）宿遷：樓市穩中有增風險可控，產業配套落地預期帶動新區發展（略）

??1、2020年樓市量價同比漲幅均在20%以上，城市均價尚未破萬（略）

??2、土拍升溫成樓市轉熱導火索，高價地頻出抬升房價上漲預期（略）

??3、棚改需求延后釋放刺激成交上行，但剛需購買力已有見頂跡象（略）

??4、蘇北四城中發展相對良性，中長期產業、配套落地抬升新區價值（略）

??04

??總結展望：棚改、地王強化居民購房樂觀預期

??后期高價地仍存去化風險

??（一）棚改、土拍是催化蘇北“大熱”的導火線，學區炒作加劇改善恐慌入市

??從當前蘇北各城市市場變化和實地調研情況來看，蘇北樓市的火熱動因無外乎以下四點：

??一是棚改正當時，擴充本地居民購力。雖然2020年正處全國棚改收官年，但蘇北諸市的棚改貨幣化安置卻方興未艾，以徐州為例，近年來棚改開工量均在千萬方級，2019年更是新開工量1700萬平方米位列全國第一，是唯一連續入選國家激勵名單的棚改城市，其余四城棚改開工套數普遍在8000-20000戶區間。

??二是“三條紅線”客觀約束下，房企投資聚焦強三線，也使得蘇北城市土拍競爭愈發激烈，加劇居民購房上漲預期。2020年下半年起蘇北五城“地王”頻出，徐州、鹽城和宿遷土地最高成交樓板價分別達到1.69萬元/平方米、1.58萬元/平方米和1.56萬元/平方米，已超過絕大多數省內城市。這也是刺激短期內需求集中爆發的直接導火線。

??三是以學區概念炒作的二手房市場房價翻番也加劇了一手房的恐慌性購房情緒。以鹽城為例，以解放路實驗小學、鹽城市實驗小學、鹽瀆實驗學校為代表的重點小學和以景山中學、鹽城初級中學、神洲路初級中學為代表的重點初級中學均成為了鹽城城中、城南等板塊二手房房價高地，并且在疫后房價得到翻倍增長。二手房市場的火熱在催化了購房者改善置業需求的同時，二手房房價的上漲也給予了購房者對新房房價上漲的合理預期。從這一角度來看，也激化了購房者對新房市場或投機或恐慌的置業行為。

??此外，蘇北五城在樓市調控政策層面上也相對寬松，給予了外來資金“炒房”的空間。尤其在核心城市調控趨嚴的背景下，房價不破萬的蘇北城市尚屬“價格洼地”，不乏部分投機者借學區炒作、返鄉置業之名入市，實則對于本地成交量價齊增也起到了推波助瀾的作用。

??（二）蘇北五城“熱而不同”，鹽城“零管控”房價飆升，淮安學區炒作成風（略）

??（三）短期熱度難長久，購買力“見頂”，后期高價地集中入市或將難去化

??目前來看，蘇北城市短期“高熱”還將延續，不過預期難以長久，主要是基于當前購房需求支撐并不穩固。從調研情況來看，蘇北多數城市短期樓市爆發主要是基于棚改貨幣化安置的集中放量，而后隨著棚改逐步輪動到郊縣區域，整體補償力度在減弱，且棚改拆遷只會越拆越少，后期縮量也是不爭的事實，未來市場需求大概率會受此影響出現萎縮。另一方面，在房價快速上漲的影響下，已經提前透支了一部分剛需購房需求，剛需客戶的購買力已有“見頂”跡象。加之房價攀升下，蘇北城市與蘇南的房價價差也在逐步彌合，對于返鄉置業客群而言，吸引力在下降，也使得難以支撐蘇北樓市后期的高增長態勢。

??此外，值得關注的是，蘇北多宗萬元地塊成交，高價項目后期集中入市，去化將承壓，企業需避免“站最后一班崗”。以宿遷為例，目前房地產市場呈現出明顯的地價上漲利好原有項目銷售的現象，特別是在品牌房企扎堆的區域，如宿城新區、宿豫區的市場均有此特征。同時，政府為了控庫存，對土地供應把控嚴格，加上城區向外發展需要，宿城新區等已基本建成的區域土地供應將會有所減少，高價地可能會長期站崗。另外，隨著房地產行業金融環境的整體收緊，宿遷信貸環境也在收緊，銀行放貸速度明顯變慢，企業回款壓力加大。因此，房企在拿地時需要仔細考慮去化風險和現金流回轉速度，除有優質學區加持的項目，高地價拿地需謹慎。