??導(dǎo) 讀 

??4月克而瑞領(lǐng)先股指下降4.5%，估值整體平穩(wěn)，個(gè)股表現(xiàn)出色。

??☉ 文／克而瑞證券&克而瑞研究中心

??●  克而瑞領(lǐng)先指數(shù)系列  ●

??包含：①克而瑞領(lǐng)先股指（全稱：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù) CESCPD），是克而瑞委托中華證券交易服務(wù)有限公司(中華交易服務(wù))，由中證指數(shù)有限公司(中證指數(shù))進(jìn)行編制。②克而瑞領(lǐng)先債指（全稱：克而瑞中國(guó)地產(chǎn)債券領(lǐng)先指數(shù) CRICCNPD Index），是克而瑞委托倫敦證券交易所集團(tuán)（LSEG）的全資子公司：富時(shí)羅素經(jīng)過(guò)嚴(yán)格篩選，挑選出具有代表性的中資房地產(chǎn)美元債進(jìn)行編制。

??克而瑞領(lǐng)先股指是從“TOP100房企排行榜”內(nèi)選取香港上市市值排名首40位的內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展商為樣本，采用自由流通調(diào)整市值加權(quán)法計(jì)算。2019年1月1日至9月底，克而瑞領(lǐng)先股指漲幅9.1%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)漲幅3.9%，恒生指數(shù)較基期跌幅達(dá)9.3%，指數(shù)的領(lǐng)先屬性明顯。

??在克而瑞大數(shù)據(jù)分析公司的基礎(chǔ)上，克而瑞領(lǐng)先股指從上市時(shí)間、價(jià)格、成交、市值四大方面甄選成分股，成分股采用非終身制，克而瑞會(huì)定期并及時(shí)考察企業(yè)代表性，并進(jìn)行樣本調(diào)整。

??作為“克而瑞大數(shù)據(jù)”15年積累的新延伸成果，克而瑞領(lǐng)先指數(shù)能反映不同時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的總體結(jié)構(gòu)與特征，未來(lái)指數(shù)樣本也會(huì)與時(shí)俱進(jìn)、更為豐富，樣本結(jié)構(gòu)也將更加多元。這樣的變化將有助于更好地反映行業(yè)變遷，引導(dǎo)市場(chǎng)良性運(yùn)行。

??4月樓市成交環(huán)比下降4%，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期增長(zhǎng)32%。

??4月，克而瑞領(lǐng)先股指下降4.5%。從估值方面看，克而瑞領(lǐng)先股指估值水平整體平穩(wěn)，持續(xù)受政策及大市影響 。

??在資本市場(chǎng)方面，建業(yè)地產(chǎn)漲幅達(dá)19.2%。

??01
??4月樓市成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱

??熱點(diǎn)恒熱而下行城市加速回調(diào)4月典型城市商品住宅成交熱度略有回落，29個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)2969萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比增長(zhǎng)16%，較2019年同期增幅也有16%。

??具體而言，一線城市4月預(yù)計(jì)整體成交新房325萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%，同比上升30%，較2019年同期上漲30%。北上廣深4月成交較上月均有了不同程度回調(diào)，上海主要源于政策持續(xù)加碼，不僅購(gòu)房需要“積分制”，上海銀保監(jiān)會(huì)也選取了部分銀行開(kāi)展了經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房市專項(xiàng)稽核調(diào)查，因而使得成交環(huán)比下降了17%。

??二三線城市中25個(gè)監(jiān)測(cè)城市4月預(yù)計(jì)整體成交2644萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2%，同比上升14%。中西部諸如武漢、成都、西安等成交熱度延續(xù)；相較而言，天津、長(zhǎng)春、常州、南寧、無(wú)錫等迎來(lái)階段性回調(diào)，成交表現(xiàn)大不如前。

??4月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10359.7億元，同比增長(zhǎng)32%，較上月降低27.3個(gè)百分點(diǎn)。自2月、3月延續(xù)至今的“小陽(yáng)春”行情之下，房企紛紛加大供應(yīng)及營(yíng)銷力度，把握當(dāng)前的銷售窗口期。

??02
??4月指數(shù)走勢(shì)下行
??表現(xiàn)不及大盤

??2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅19.1%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅17.2%。恒生指數(shù)漲幅1.0%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅13.6%。

??2021年4月，恒生指數(shù)下降0.7%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降4.5%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降3.6%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊下降1.6%。

??從成交額看，4月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月有所回升。4月該指數(shù)成交額占比周均值84.2%，高于歷史均值83.2%，高于上月周均值83.9%。

??從估值角度看，2021年4月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值水平整體平穩(wěn)，持續(xù)受政策及大市影響 。

??克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE2021年4月周均值為6.82，低于上月周均值7.20，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年4月整體PE周均值為16.28，低于上月周均值17.05，高于2020年全年的周均值12.49。

??克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PE2021年4 月有所回落。4月該相對(duì)PE周均值為-4.9%，低于上周均值-4.2%，低于2020年周均值-3.4%。香港地產(chǎn)股大樣本4月整體PE周均值為7.17，低于上月周均值7.51，低于2020年全年周均值7.42。

??市凈率方面，克而瑞領(lǐng)先股指成分股相對(duì)恒指成分股整體PB逐漸走強(qiáng)，4月整體PB周均值為1.31，低于上月周均值1.33，略高于2020年全年P(guān)B周均值1.30。恒指成分股4月整體PB均值為0.78，略高于與上月周均值0.77，高于2020年全年P(guān)B周均值0.74。

??從整體來(lái)看，4月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落。4月該相對(duì)PB周均值為9.4%，低于上月相對(duì)PB周均值10.0%，低于2020年全年相對(duì)PB周均值21.9%。香港地產(chǎn)股大樣本4月整體PB周均值為1.20，略低于上月周均值1.21，低于2020年全年P(guān)B周均值1.07。

??03
個(gè)股整體表現(xiàn)出色

??4月個(gè)股整體表現(xiàn)出色，建業(yè)地產(chǎn)漲幅達(dá)19.2%，美的置業(yè)和寶龍地產(chǎn)緊隨其后；跌幅榜上，佳兆業(yè)、新城發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)位居前三。