??新年伊始，不少熱點城市開始新一輪政策加碼，強化產品力建設成為更多房企適應市場、防范風險的重要著力點。在深度分析了2020年在售的2000多個住宅項目基本信息、戶型、室內精裝設計、社區空間和社區景觀五大方面30多個指標后，克而瑞研究中心產品力研究小組推出了住宅產品指標系列解讀。

??◎  作者 / 產品力研究小組

??架空層是指建筑物中僅以結構柱或剪力墻作為支撐、無圍合外墻的敞開空間層，即與外部鏈接性良好的半室內、公共型灰空間。它在一定程度上能淡化建筑內外空間的界限，在建筑空間序列中起到過渡、連接、轉化和襯托等作用，尤其是經歷了疫情之后的人們對社區活動空間提出更高要求，使得架空層景觀也出現在越來越多的社區空間設計中。

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??近6成項目設置架空層

??2020年所有在售項目中，設有架空層的比例達58%，已經成為產品和品牌價值提升重要途徑。

??架空層的發展

??架空層并非騰空出世。在傳統建筑中，江南水鄉依水而建的高腳樓、傣家竹樓、苗家吊腳樓、蘇州園林的水榭、山西懸空寺等無不含有架空層。

??上世紀80年代初，架空層廣泛出現在公家房、単位集資房中。由于大部分架空層結構墻體多且雜亂、空間零散且大小不一，為設計帶來不小難度，導致過去不太受到重視。僅是將結構落地、層高較低的區域用作停自行車、管道層、雜物間等功能。隨后又常作為停車位、物業用房、水電控制房等用途使用。因此，人們對于傳統架空層印象是陰暗、逼仄的，停留在堆放雜物，存放電動車、自行車，至多形成簡易鄰里中心，設一些過時的健身器材，缺乏實用性和美觀性，架空層成為“被架空的一層”。

??從2005年至今，架空層通過景觀設計和場景打造逐漸成為居住區品質的象征。它不僅增加了空間層次感和居住舒適度，還能釋放更多社交活動空間，減輕由于現代建筑使城市空間分離成私密空間和公共空間造成的感情疏遠。

??回顧架空層的發展，大致可以歸納為四個階段：

??1.0時代——簡單器械布置和簡單裝飾

??2.0時代——設定基本的功能分區

??3.0時代——植入豐富的主題場景

??4.0時代——場景模塊+內容植入與運營

??當前架空層營建的整體市場環境大概處于2.0-3.0的階段，但有的房企卻已經開始邁向4.0時代。

??綠城的“架空層主題館設計標準化體系”，設定了“童夢童享、悅動空間、生活品鑒、藝術欣賞”四大主題，包含童玩空間、小業主學堂、友球會、閱覽室、棋藝館等八大空間。綠城不斷優化提升架空層設計，將一些在家里無法實現或者不便實現的功能“轉移”到架空層，作為室內空間的延續。

??融創的“歸心社區”落地杭州杭源御潮府，對傳統架空層進行重新定義，通過對果殼PARK、書享ZONE、足跡SPACE等空間展開集中式布局，將兒童，養老，運動等功能納入其中，呈現出一個功能融匯、場景相通的整體化生活空間。

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??一線城市項目架空層占比最低

??2020年所有在售項目中，我們發現均價比值≤1.0、1.5＜均價比值≤2.0的剛需和改善項目中，項目設置架空層占比50%。1.0＜均價比值≤1.5、＞2.0的剛改和高端項目中，項目設置架空層占比卻呈下降趨勢，分別為37%與38.5%。

??結合2020年不同城市能級在售項目架空層設置比例圖，我們發現一線城市項目設置架空層比例最低為39.2%。這是由于一線城市住宅低層全部架空成本過高。以上海為例，尚海灣·豪庭、翡麗甲第、綠地海珀外灘等項目都設有架空層，而一般住宅很少規劃，即便規劃，也只有一棟或者兩棟樓，成本過高是主要原因。

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??架空層需強化運營、升級服務

??在一切的規劃中，人，總是最核心的主角。只有在客戶體驗感上持續展開思考、不斷深研、不斷精進，才能真正打造目標客群生活與交互的理想空間。

??房企在打造架空層空間的同時，更重要的是通過內容塑造、場景構建以及服務的持續輸出和升級提升自身軟實力，這就需要房企長期運營和管理。

??目前，不少房企將架空層空間與品牌活動相串聯，植入多樣社區活動，既增強了物理空間的使用率，也使品牌活動更落地，進而激發社群活力，以優質體驗實現微循環。

??融創的書享活動已運作多年，書享ZONE成為了其固定的物理承載空間。寧波逸樹架空層以“日常的展覽館”為主題，后期更換不同主題的展覽，結合小型主題講座，形成常換常新的空間。

??2017年起，德信地產“彩虹橋計劃”在杭州錢江府、衢州君宸、常州德信佳源君宸府等多個項目上落地生根。通過“全齡層、全時段、全功能”的全家庭園區優配系統的設置，將物理屬性配套體系升級為園區生活服務體系，全面升級打造有溫度的知己社區。

??東原集團重視產品背后空間營造所帶來的生活創造，對傳統架空層進行“顛覆重構”，將架空層精裝標準1.0升級至1.1，在滿足全齡化、全維度、延展生活空間的社區的同時，融入舒適、便捷、美學的生活理念，真正把架空層打造成東原社區場景營造的亮點。讓生活的范圍不再局限于“小家”，而是真正通過社區場景空間的打造，將溫情延展至社區，變成充滿人情味的“大家”。