??導(dǎo) 讀 

??有限空間增加戶型提升居住功能。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪維文

??12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年中國城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別達到39.8平方米、48.9平方米，相較于2018年的39平方米和47.3平方米再度提升。雖然人均住房面積持續(xù)上升，但是從近年的新盤推售來看，好像各個房型面積都在減小，那么真實數(shù)據(jù)究竟如何，作為一家開發(fā)商，房子到底應(yīng)該造多大？

??為了充分了解這種變化，我們選取了25個樣本城市，包含北京、上海、廣州、深圳4一線城市，杭州、寧波、青島、廈門、蘇州、天津、鄭州、重慶8個城市以及常州、東莞、東營、佛山、廊坊、洛陽、清遠、泉州、紹興、溫州、徐州、煙臺、珠海13個三線城市作為樣本，對包含商品住宅和動遷安置房在內(nèi)的居住戶型進行了匯總，按照城市能級對各個戶型的套均面積進行了匯總。

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??一房：三四線工業(yè)區(qū)小一房做過渡

??雖然一房單套面積比較小，但是對于獨居人士來講，結(jié)合空間改造能夠滿足日常居住所需，對于資金緊張的剛需客來講，一房總價低也是個不錯的過渡。整體來看，一房房型的套均面積整體圍繞著60平方米/套上線浮動，其中一二線的一房單套面積接近，都在65平米上下浮動，而三四線的一房套均面積明顯小于一二線，只有52.7平方米左右，并且一房房型熱銷的三四線城市多為具備一些工業(yè)基礎(chǔ)的較為發(fā)達城市，像珠海、溫州、佛山、清遠等等。而清遠、珠海2018年至2020年成交的一房戶型平均單套面積更是只有45.4平方米，48.3平方米/套，甚至要小于三四線的平均水平，根據(jù)我們的調(diào)研清遠熱銷的一室小戶型項目多數(shù)都坐落于廣清工業(yè)園附近，既可以作為工業(yè)園內(nèi)工作的員工購買來居住過渡，也適合一些投資客購買來出租。

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??兩房：需求不濟成交持續(xù)縮量

??從成交數(shù)據(jù)來看，兩房戶型最近3年呈現(xiàn)一個明顯縮量的態(tài)勢，25個樣本城市兩房的總成交連續(xù)兩年同比下降超10%。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，一般家庭需要的都是三房戶型，兩房滿足不了日常需求，為了迎合消費者的需求，近年來開發(fā)商也開始將很多面積稍大左右的項目規(guī)劃成三房戶型，間接導(dǎo)致兩房戶型的套均面積有所縮小。不過有一些比較特殊的城市像是蘇州，蘇州連續(xù)三年兩房戶型套均成交面積都在100平方米以上，根據(jù)我們的調(diào)研，這主要是因為蘇州存在2+1房型，即將設(shè)備平臺等空間改造成一房，作為三房出售，但是備案時仍為兩房戶型，因此從備案的數(shù)據(jù)來看，兩房套均面積很大，但是實際上也都是作為三房來使用。

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??三房：90平方米小面積三房盛行

??無論是調(diào)研信息還是成交數(shù)據(jù)，三房都是最受消費者歡迎的房型，不過從戶型面積來看，三房戶型也是呈現(xiàn)一個逐步縮小的態(tài)勢。其中一線城市的三房戶型套均面積縮水最為明顯，由2018年的109.1平方米/套降至2020年的103.7平方米/套。杭州的三房套均面積最小，近三年平均套均面積僅有95.6平方米，根據(jù)我們調(diào)研的信息，近兩年來杭州市場已經(jīng)鮮有兩房戶型成交，備案數(shù)量僅在1000套上下，而90平米左右的三房比比皆是。廈門套均面積下降最快，三房戶型套均面積由2018年的110.9平方米/套下降至96.0平方米/套，我們認為主要是因為廈門房價收入比較高，在保障居住需求的基礎(chǔ)上，小面積三房總價低，有利于部分資金不是那么充裕的購房客上車，因此比較受到市場青睞。

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??四房：二孩客群增多四房放量

??一般而言三四線城市由于單價比較低，因此大戶型套均面積可能會大一些，但是成交數(shù)據(jù)表明，一線城市的四房套均面積反而更大，其中北京和上海兩地近三年的四房戶型平均套均面積分別達到了167.3平方米和169.5平方米，明顯要超出平均水平，這一數(shù)據(jù)。不過四房的套均面積也出現(xiàn)了縮水，尤其是一線的四房，也是縮水最快的，結(jié)合三房戶型可以發(fā)現(xiàn)，目前來講一線城市的大戶型套均面積減小的趨勢是非常明顯的，通過加強空間利用在房型做小降低總價的同時來保障居住需求。

??整體來看，我國套均面積趨小非常明顯，房企在做戶型規(guī)劃時可以順應(yīng)這種潮流，參考各個能級城市的套均面積情況。一方面套均面積趨小有利于資金緊張的客戶上車，另一方面通過空間利用的提升，在縮小套均面積的情況下對居住體驗的影響可控，所以消費者也能接受這種改變。但是在實際調(diào)研的時候我們也發(fā)現(xiàn)，不同的城市之間差異也比較大，因此也要考慮當?shù)氐奈幕途幼×?xí)慣，更要考慮項目周邊的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)情況，像在有工業(yè)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，一室的小房戶型比較熱銷。