??回顧即將過去的2020年，在新冠疫情沖擊之下，二手房市場底部升溫。根據貝殼研究院統計測算，全國二手房交易金額達7.3萬億元，比去年增長8.1%，創2015年以來最大值。

??盡管總量創新高，但區域分化、產品分化非常明顯。我們用貝殼數據盤點一下2020年城市區域的二手房市場表現。

??二手房交易GMV榜單中，一線四城及強二線如南京、杭州、天津、成都及武漢等城憑借規模優勢及價格優勢躋身TOP10。與去年比，上海依舊居于榜首，GMV突破萬億。一線四城排位不變，蟬聯前四。杭州、成都憑借規模增長擠進前10，而蘇州、重慶掉出榜單。

??交易GMV增速榜單中，2020年杭州二手房成交體量的明顯增長推動交易GMV增幅高居榜首，西安、南京分列二、三位。榜單中城市主要分布在長江中下游、珠三角區域，西安是唯一上榜的北方城市，展現了全年二手房市場“南強北弱”的特征。

??成交量榜單中，上海以29.1萬套的絕對優勢居于榜首，比排在第二位的北京高出76%。TOP10的城市中深圳及合肥兩城憑借成交量的增長擠進榜單，沈陽、蘇州兩城掉出榜單。TOP10的城市成交總量占全國成交量的三分之一。

??成交量增幅榜單中，杭州以45%的增速居于榜首，西安、成都分列二、三位。與GMV漲幅榜單類似，上榜城市主要是長江中下游及珠三角城市，北方上榜城市增加一個青島，青島全市二手房成交量在經歷連續兩年下滑后迎來反彈。

??市場結構榜單中，北京依舊是全國存量化程度最深的城市，二手房成交占比達72%，深圳、廈門分別以69.7%和66.7%的水平居于其后。值得注意的是，2020年重點城市二手房市場的修復力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，如北京及深圳提升約6.5個百分點，廣州提升5.5個點，上海提升近3個百分點。

??房價榜單中，深圳房價自2019年9月超過北京成為內地第一，今年繼續保持第一。未來中短期內，深圳市場受供需矛盾剛性約束，預計還將保持第一。杭州房價超越廣州也成常態。從區域分布看，TOP10城主要分布在長三角、珠三角及京津冀三大核心城市群。

??房價跌幅榜單中，廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，廊坊房價仍未走出2017年以來的下跌通道，今年疫情之下，房價跌幅同比擴大。山東省頭部城市青島、濟南房價跌幅分列榜單二、三位。房價下跌的以北方城市為主，TOP10中占據8席。總體上，房價跌幅與城市發展基本面及人口吸引力負相關。

??二手房業主調價行為中的漲價占比代表業主對房價的預期。珠三角東莞、深圳及惠州占據榜單前三，身處世界級灣區的位置，且住房供需矛盾較大，深莞惠區域市場預期強。長三角區域城市市場預期也普遍較高。

??二手房源的交易周期代表市場的活躍程度，也代表了房屋的流通性。中山二手房房源平均成交周期逼近200天，也就是在中山賣出一套二手房平均需要近7個月。上榜城市房源平均成交周期均在5個月以上，二手房出售難度大與城市住房供需矛盾直接相關。