??導 讀

??未來代建行業(yè)的發(fā)展趨勢仍需時間的檢驗。

??◎  研究員 / 房玲、易天宇、洪宇桁

??01

??代建業(yè)務模式及發(fā)展歷史介紹

??1.“白銀時代”推動更多房企擁抱代建模式（部分略） 

??房地產(chǎn)代建是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項目開發(fā)建設經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關系，最終實現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團隊等方面積累的成熟的經(jīng)驗，可為委托方提供項目定位、規(guī)劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務，代建方通過一系列專業(yè)的服務能力獲得項目的開發(fā)利潤。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)方式相比，代建業(yè)務這一新的開發(fā)模式一般而言不僅收益率更高，風險也相對較低。 

??近年來,代建模式日益受到房企們的重視,主要原因在于行業(yè)調(diào)整逐漸深入導致土地成本高企、融資環(huán)境收緊導致房企資金壓力上升，房企在追求規(guī)模擴張的同時增強抗風險能力的需求也越來越大。在這個背景下，推進代建業(yè)務便成為了部分有較強品牌能力的房企應對激烈競爭、分散風險、維持發(fā)展的選擇。

??2.三種代建模式并存，商業(yè)代建是主流

??從國內(nèi)房地產(chǎn)代建的發(fā)展來看，整個行業(yè)先后經(jīng)歷了政府代建、商業(yè)代建、資本代建等不同階段的演化，當前已發(fā)展成三種代建模式并存的狀態(tài)：

??政府代建：低利潤換得社會資源（略） 

??商業(yè)代建：市場化下的主流代建模式（略）

??資本代建：資本和房企的雙贏模式（略）

??3.代建業(yè)務優(yōu)點明顯的同時仍有“隱憂”（略）

??房地產(chǎn)代建行業(yè)現(xiàn)狀及企業(yè)發(fā)展狀況

??1.2016年起迅速發(fā)展，吸引品牌房企涉足（部分略）

??我國的代建市場發(fā)展至今仍然處于初步發(fā)展階段，整體看來在2015年之前發(fā)展都較為緩慢。而在2016年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始之后，隨著“白銀時代”的到來，代建行業(yè)開始了突飛猛進的發(fā)展, 代建業(yè)務也正在不斷吸引新的入局者，比如2017年9月，銀億地產(chǎn)就宣布將其名下位于舟山市普陀區(qū)的魯家峙島住宅開發(fā)項目，全權委托予恒大地產(chǎn)全資子公司進行相關開發(fā)建設工作，這是恒大首次涉足代建行業(yè)。2020年以來還有企業(yè)陸續(xù)加入代建藍海，如中交地產(chǎn)在2020年3月13日完成注冊中交地產(chǎn)管理集團，宣布試水代建業(yè)務，對標學習綠城管理；中梁控股也在3月23日提出要加強尋地合作，2020年的尋地合作模式包括戰(zhàn)略合作、股權合作、聯(lián)合拿地、并購合作、資產(chǎn)收購、城市更新、代建等，也開始布局代建業(yè)務。 

??由此可見，我國代建行業(yè)的發(fā)展十分迅速，未來的發(fā)展?jié)摿^大，在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下可能成為新的增長點，多家房企已經(jīng)開始對代建業(yè)務進行布局。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年7月發(fā)展代建業(yè)務的品牌房企已經(jīng)超過30家。這其中既有大型房企恒大、萬科、中海、保利發(fā)展，也有中小型房企當代置業(yè)、廣宇發(fā)展、天房集團等。然而就目前整體情況而言，我國的代建行業(yè)仍然處于初步發(fā)展階段，入局的企業(yè)并不是很多，且行業(yè)集中度較高，未來代建行業(yè)的競爭預計將會更加激烈。

??2.品牌房企利用各自優(yōu)勢走出不同路線 

??就代建業(yè)務而言，輕資產(chǎn)運營，最看重的是代建企業(yè)的操盤管理能力以及品牌口碑，不同的企業(yè)可以利用自身的資源稟賦走出不同的路線。整體來看，今天房企代建大致可分為“三派”： 

??1.與政府合作密切的大型央企。這種代建房企以華潤、招商蛇口、保利為代表，依靠其國企央企性質(zhì)和政府合作，承擔政府的保障房工程項目等，比如華潤就在深圳開發(fā)了深圳人才公園以及深圳灣體育中心，這是身份優(yōu)勢與產(chǎn)品優(yōu)勢的疊加； 

??2.產(chǎn)品領先的規(guī)模房企。這種房企主要依靠其較強的產(chǎn)品力、運營力、供應鏈以及服務意識通過品牌輸出等方式在全國范圍內(nèi)承擔商業(yè)代建。比如綠城管理就是開發(fā)管理和品牌雙輸出，在杭州大本營開始做代建，同時擴展杭州之外的地方，現(xiàn)在已經(jīng)成為了國內(nèi)第一的代建企業(yè)； 

??3.產(chǎn)品有獨特競爭力或是區(qū)域龍頭房企。這種房企主要依靠其產(chǎn)品的差異化或者區(qū)域深耕帶來的品牌優(yōu)勢在代建領域形成了自己獨有的特色，比如做綠色地產(chǎn)代建的當代、朗詩，利用自身在大本營區(qū)域影響力和實力扎根開展代建業(yè)務的河南建業(yè)、四川藍光，這是產(chǎn)品優(yōu)勢和區(qū)域優(yōu)勢。

??3.代建業(yè)務較大房企多選擇成立獨立公司有利運營及上市（略）

??03

??綠城管理與中原建業(yè)代建業(yè)務對比

??綠城管理與中原建業(yè)作為目前中國房地產(chǎn)市場最大及第二大的代建公司，一個已于2020年7月10日實現(xiàn)上市，并已公布了首期中報；另一個則于2020年11月10日于港交所遞交了招股書。通過對比研究這兩家代建行業(yè)的龍頭企業(yè)，能夠有代表性地了解到在不同策略之下，兩家代建企業(yè)各自的運營現(xiàn)狀、業(yè)務流程、風險與優(yōu)勢等等，為其他代建公司或?qū)⒁季执I(yè)務的其他房地產(chǎn)企業(yè)提供學習經(jīng)驗和借鑒。

??1.規(guī)模布局：綠城管理全國布局，在管面積超7千萬平米

??綠城代建規(guī)模穩(wěn)居第一，合作代建獲取更多機遇 

??單純從規(guī)模來看，綠城管理的管理總建筑面積相對較大。2020年上半年，綠城管理的在管建面達到了7331萬平米，代建項目個數(shù)達到了268個，分別比中原建業(yè)高出了205%及47%。 

??此外，據(jù)招股書披露，綠城管理2019年新簽約項目72個，新簽約總建筑面積約1600萬平米，占到了中國代建市場的市場份額約23.7%（第二名10.8%）；累計來看2017年至2019年已簽約總建筑面積的市場份額達到了30.3%（第二名11.7%）。由此可見，在行業(yè)競爭的不斷加大下，綠城管理的市場份額依然穩(wěn)居行業(yè)第一。 

??值得注意的是，綠城管理與中原建業(yè)較大的規(guī)模差距，另一方面也是由于業(yè)務模式的不同。綠城管理的代建業(yè)務既有自行運營，也與其他業(yè)務伙伴合作；而中原建業(yè)則選擇直接管理所有項目，這也造成了綠城管理的項目中有相當一部分為合作項目。若只看自行運營的項目規(guī)模，2019年綠城管理自營的在管建面達到了3840萬平米，相比中原建業(yè)仍高出了82%。

??歷年來，綠城管理均保持了一定的合作比例，2019年與其他業(yè)務伙伴合作代建項目的在管建面占比達到了43%。適當增加合作比例有利于開拓新市場，獲取新的商機，同時提升企業(yè)的品牌影響力。上市后的中原建業(yè)在拓展新地區(qū)的同時，可嘗試使用合作模式來打開更多市場。

??綠城全國布局翻洋過海，建業(yè)走出本土有待拓展 

??綠城與建業(yè)旗下的代建業(yè)務不可避免地會受到母公司的業(yè)務影響，而作為全國性房企的綠城中國相比于深耕河南市場的建業(yè)地產(chǎn)，在地區(qū)覆蓋方面能給旗下代建公司帶來更多優(yōu)勢。截止2019年底，綠城管理擁有259個代建項目，分布于中國26個省、直轄市及自治區(qū)的85個城市；與此同時，綠城管理的代建項目還實現(xiàn)了漂洋過海，于柬埔寨擁有唯一一個國際業(yè)務。 

??從城市能級來看，綠城管理的代建業(yè)務主要位于三四線城市，2019年在管建面中三四線占比達55%；此外一二線城市占比也同樣較大，達44%。

??而中原建業(yè)的代建業(yè)務覆蓋區(qū)域相對較少，更著重于深耕河南地區(qū)。截至2020年上半年，中原建業(yè)在管的182個項目中，共有174個項目位于河南省，總建筑面積約2311萬平方米。河南省中縣城及縣級市達1741萬平米，占河南省的75%，其余25%為地級及以上城市。 

??除了河南省外，中原建業(yè)同樣在嘗試對外輕資產(chǎn)輸出，并已將業(yè)務擴大至河北、山西、陜西、新疆及海南等省及自治區(qū)；但這些項目相對較少，截至2020年上半年這五個省及自治區(qū)僅管理8個項目，總建筑面積約為91.84萬平方米，占比4%。

??從區(qū)域分布來看，綠城管理的區(qū)域覆蓋面更廣，而中原建業(yè)更加偏居一隅。從這點來看，綠城管理相對能夠獲取到更多的發(fā)展機遇。此外更大的代建規(guī)模，更廣的城市群覆蓋，同樣也能提升企業(yè)的品牌影響力。未來中原建業(yè)在深耕河南的同時，可以積極考慮拓展河南以外市場，從而獲取更大的發(fā)展?jié)摿?/p>

??2.營收利潤：中原建業(yè)63%凈利率走在行業(yè)前列（略）

??自營規(guī)模差距縮小，競爭加大增速或下滑（略） 

??凈利率差距47個點，業(yè)務差異為主要原因（略） 

??合作與政府代建拉低利率，本土優(yōu)勢提升議價能力（略） 

??3.業(yè)務模式：品牌力與運營力是擴張的生命線（略）

??三部分構成代建費用，溢價管理考驗品牌價值（略） 

??標準奠定擴張基礎，與時俱進迎合需求（略）

??4.發(fā)展策略：綠城力保行業(yè)第一，建業(yè)求變走出河南（略）

??04 

??總結：高增長或難以為繼，對接金融或是未來方向

??相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，代建業(yè)務在諸多方面都具有較大優(yōu)勢，是未來發(fā)展的一個方向。 

??首先，代建業(yè)務作為輕資產(chǎn)模式，主要提供服務，并不負責投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來源，負債率相對較低。 

??其次，代建業(yè)務更少受到房地產(chǎn)市場周期的影響。如市場較好時，代建公司會有充足客戶來源；而當市場下行時，中小房企也會利用代建公司的品牌與服務抵御周期性風險。 

??最后，由于代建業(yè)務的輕資產(chǎn)特性，還能讓代建業(yè)務擁有更高的利潤率水平。此外由于規(guī)模經(jīng)濟帶來成本效益，也能讓代建公司能進一步提高利潤率。 

??但整體來看，代建市場同時也面臨著一些發(fā)展瓶頸。首先，是競爭性問題。對于代建業(yè)務而言，更加依賴房企的品牌影響與操盤能力。對于一些還未入局的龍頭房企而言，其本身就具有潛在代建實力，切入市場難度不大。未來若更多品牌房企涉足代建行業(yè)，勢必造成行業(yè)競爭性加大，行業(yè)的高增長難以為繼，利潤率水平也或?qū)⑾禄?nbsp;

??另一個方面，則是成長性問題。由于目前的代建行業(yè)主要客戶群體是中小房企。在當前強者恒強的房地產(chǎn)市場下，未來房地產(chǎn)市場或?qū)⒏嘤筛邔嵙Φ凝堫^房企所主導。在此背景下，中小房企或?qū)⒚媾R行業(yè)洗牌與淘汰，而作為中間環(huán)節(jié)的代建行業(yè)，其未來增長空間或受一定限制。 

??對于代建企業(yè)而言，資本代建或是未來突破行業(yè)瓶頸的新一類方式。資本代建中的項目擁有人主要為專注于房地產(chǎn)投資的金融機構。由于這類機構可能在房地產(chǎn)開發(fā)中沒有實際業(yè)務，或還未取得標的土地使用權，因此這類代建模式還需要提供投資咨詢、成立項目公司、運營前管理等等。目前資本代建已成為不少發(fā)達國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流業(yè)務模式之一。隨著國內(nèi)金融在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)更加重要的地位，開展商業(yè)資本代建業(yè)務或可以給企業(yè)帶來更加廣闊的發(fā)展機遇。此外由于金融機構擁有強大的集資能力，而代建企業(yè)則提供經(jīng)營及管理房地產(chǎn)項目方面的經(jīng)驗或能力，能形成更好的優(yōu)勢互補，從而讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。 

??當然，中國房地產(chǎn)市場有著自身的特殊性，未來代建行業(yè)的發(fā)展趨勢仍需時間的檢驗。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，當前的代建行業(yè)仍是一種值得嘗試的潛力型業(yè)務，唯一要做的就是抓好時代機遇，做好萬全準備。