服務著北京400萬工作人口的辦公市場正在走出疫情陰霾

　　北京，2020年7月9日 - 全球頂尖的房地產(chǎn)服務上市公司高力國際（Colliers International）今日召開“高力國際華北區(qū)物業(yè)市場2020年第二季度Q2線上新聞發(fā)布會”，就2020年第二季度北京市的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、投資、咨詢、物業(yè)五大板塊的表現(xiàn)進行回顧并對2020年下半年做出展望。

　　雖然二季度和上半年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)還沒有最終出爐，但從PMI連續(xù)四個月站上50%的榮枯線來看，二季度的經(jīng)濟復蘇基本上板上釘釘。由于復工復產(chǎn)的有序推進，整個供給端的復蘇步伐明顯快于需求端。疫情防控和居民心理恐懼從一定程度上依然壓抑著居民的消費熱情，再加上北京二季度的確出現(xiàn)疫情反復，整體消費需求的釋放相對緩慢，拖累了整個復商復市的節(jié)奏。高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認為，雖然中國依然處于經(jīng)濟下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，以及疫情防控期的三期疊加效應的影響下，但高力國際相信在沒有大的疫情反彈的前提下，隨著“六穩(wěn)”和“六保”工作的推進，中國經(jīng)濟下半年的復蘇步伐將進一步加快，目前復蘇相對緩慢的服務業(yè)將會在下半年起到促進就業(yè)和刺激消費的重要作用。

　　就二季度的全市甲級寫字樓市場表現(xiàn)來看，全市甲級寫字樓凈吸納量回暖，相較于一季度的慘淡的成交行情，本季度凈吸納量約30,000平方米。一季度被疫情壓制的需求，在二季度開始出現(xiàn)逐步回暖的跡象。然而，我們注意到，在剔除了自用和預租的影響下，全市場的凈吸納量依然為-14,000平方米左右，需求復蘇的強度并沒有市場期待的那么強。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示：“隨著需求開始逐步釋放，整體市場空置率在有新增供應的情況下穩(wěn)定在16.6%，與上個季度空置率基本持平。本季度CBD的新增供應只有三星大廈一個項目，因此CBD的空置率被小幅推高，上漲1.6個百分點達到17.2%。麗澤區(qū)域在本季度成為成交最火熱的市場，優(yōu)質(zhì)的樓宇質(zhì)量加上超高的性價比使得麗澤區(qū)域的空置水平大幅環(huán)比下降16.2個百分點至70.5%。”由此也可以看出，整體市場的租戶依然非常關(guān)注租金等成本因素的影響，租戶承租能力還沒有真正恢復。

　　在租金方面，本季度租金依然延續(xù)了高位盤整的態(tài)勢，整體市場租金水平繼續(xù)小幅環(huán)比下降1.7%至367元每月每平米。從子市場的情況來看，燕莎區(qū)域的租金降幅依然比較大，環(huán)比下降5%，同比下降18%。價格長期堅挺的金融街和中關(guān)村延續(xù)了一季度小幅下調(diào)的走勢，分別環(huán)比下降1.4%和1.5%，但這兩個子市場依然是北京表現(xiàn)最好的市場，特別是受益于來自金融和高科技行業(yè)的需求支撐。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為，市場需求想要在今明兩年出現(xiàn)可持續(xù)性的回暖，需要建立在宏觀經(jīng)濟增長符合預期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎(chǔ)條件上。雖然我們可以基本確認市場逐步走出疫情陰霾的大趨勢，但2020全年的凈吸納量在剔除自用和預租的影響后可能僅為北京甲級寫字樓市場歷史平均水平的一半左右。同時，高供應的問題依然存在，下半年北京市場依然會迎來接近70萬平方米的新增供應量，明年還有近80萬平方米的新增供應入市。在高供應且需求中性的市場環(huán)境下，空置率預計將在2021年達到本輪高供應時期的最高點，達到20.7%。在高空置率的市場環(huán)境下，租金依舊會保持緩慢下探的趨勢，但下方空間已經(jīng)非常有限，2021年和2022年可能會成為本輪市場租金調(diào)整的真正底部。

　　長期以來，北京的辦公物業(yè)除了寫字樓以外，產(chǎn)業(yè)園也扮演了非常重要的角色。根據(jù)高力國際對于全北京成熟產(chǎn)業(yè)園的梳理，北京已經(jīng)在地理位置上形成六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場，包括位于西北方向的上地和北清路，東北方向的望京酒仙橋區(qū)域，西南方的豐臺科技園，和東南方向位于亦莊的北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，以及位于通惠河沿岸的通惠河傳媒走廊。因此，預計到2020年底，基于八大核心辦公樓子市場以及六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場的統(tǒng)計，全北京辦公業(yè)態(tài)總體量將超過3,300萬平方米，其中甲乙級寫字樓體量將超過1,800萬，成熟產(chǎn)業(yè)園體量將超過1,500萬平方米。3,300萬平方米是什么概念呢？高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提出，假設(shè)按照人均辦公面積7平米計算，3,300萬平方米基本上就是一個服務著北京400多萬工作人口的巨大市場。在市場規(guī)模方面，預計到2020年底，全辦公業(yè)態(tài)年租金規(guī)模將超900億元，其中甲級寫字樓超過420億元，乙級寫字樓約250億元，產(chǎn)業(yè)園近230億元。

　　高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，北京的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了近20年，整體的成熟產(chǎn)業(yè)園市場格局已經(jīng)基本形成。從2016年北京的十三五規(guī)劃開始，北京市通過一步步的政策導向引導北京產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的合理健康發(fā)展。2017年，北京更是重新定義了發(fā)展重點，力求將北京打造成全國科技創(chuàng)新中心。從2017年開始，北京市開始進一步細化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的相關(guān)政策，引導產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展向高精尖行業(yè)進一步傾斜，同時鼓勵低端產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行產(chǎn)業(yè)升級，并通過負面清單的形式向園區(qū)管理者和企業(yè)釋放了更為清晰的產(chǎn)業(yè)范圍界定。因此，這些政策的頒布為北京未來打造以高精尖科技研發(fā)類產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)濟增長奠定了堅實的政策基礎(chǔ)。近期，公募REITs開始推進，這也將進一步推動優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園的快速發(fā)展。

　　除了政策基礎(chǔ)外，北京在產(chǎn)業(yè)和研發(fā)層面的投入也名列前茅。截至2018年末，北京內(nèi)部研發(fā)費用開支占本市GDP的比重達6.2%，研發(fā)占比在全國位居首位，達到1,871億元。金融和科技一直都是北京的支柱產(chǎn)業(yè)，從2012到2018年，這兩個行業(yè)在北京的GDP的貢獻率，金融從14%提升到17%，科技從9%提升到13%，行業(yè)貢獻比重逐年提升。在這樣的數(shù)據(jù)支撐下，北京高科技企業(yè)及其在職人員的數(shù)量和規(guī)模將會進一步受益，進而支持市場對產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的需求。

　　在2019年大供應量的基礎(chǔ)上，市場空置率從2018年的17%左右上升到2019年末的23%左右。望京酒仙橋和上地，由于主要以全球500強和互聯(lián)網(wǎng)頭部公司為主，整體租金水平明顯高于其他區(qū)域，并同時享受著較低的空置水平，分別為9.4%和9.1%。今年的疫情原因可能會導致這兩個區(qū)域的空置率有所上升，但得益于兩個區(qū)域相對旺盛的企業(yè)需求，空置率上漲應該在3個點以內(nèi)，特別是IT較為集中的上地區(qū)域。相較于其他區(qū)域超過20%的空置率來講，這兩個區(qū)域的租戶抗壓能力，租戶質(zhì)量以及行業(yè)發(fā)展都是北京產(chǎn)業(yè)園市場中最好的。

　　隨著近兩年高供應量逐漸推高空置率，產(chǎn)業(yè)園市場平均租金也進入下行軌道。全市平均租金從2018年134元每月每平米下降到2019年末的130元每月每平米，到2020年底可能會進一步下探到125元每月每平米左右。從租金的走勢來看，全市成熟產(chǎn)業(yè)園市場呈現(xiàn)出和甲級寫字樓市場相似的趨勢，供應量高企提升了整個市場的供應壓力，整體租金應聲進入下調(diào)通道。雖然疫情的出現(xiàn)從一定程度上影響了新項目的入市節(jié)奏，但相對有效的復工復產(chǎn)進一步保證了供應端的快速恢復，而需求在疫情后的釋放卻相對緩慢很多。

　　在三期疊加的大環(huán)境下，加上市場正處于供應高峰期，整個成熟產(chǎn)業(yè)園市場的空置率依然會逐步走高。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明預測，全市場空置水平可能會在2021年接近28%的水平并觸及階段性高點，若疫情出現(xiàn)反復，經(jīng)濟復蘇乏力，整體需求不能得到有效的釋放，不排除整個產(chǎn)業(yè)園市場的空置率會突破30%。從2022年開始，整個成熟產(chǎn)業(yè)園市場會進入一個3年左右的去化周期,空置水平開始回調(diào)，整體的租金下行趨勢也會告一段落。

　　高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認為，無論是寫字樓市場還是成熟產(chǎn)業(yè)園市場，高供應量推高空置率依然是整個北京辦公市場的主旋律，但從四個一線城市對比來看，北京市場的未來供應量依然是相對較低。高供應量能夠大幅推高空置率，除了本身供應體量的確較大外，這背后也有整體市場需求不足的原因。因此，供應過剩在一定程度上意味著市場新增需求不足以支撐這樣的新增體量，市場無法通過新增需求進一步去化空置面積。其實這個現(xiàn)象在2019年的數(shù)據(jù)中就已經(jīng)有所體現(xiàn)，因此我們不能一概而論把空置率的問題全都歸咎于高供應量和疫情的原因。誠然，經(jīng)濟增速下行進一步限制了企業(yè)的整體營收增速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整意味著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間還處于新舊增長動能的轉(zhuǎn)換期，疫情防控進入常態(tài)化階段從很大程度上也持續(xù)影響著社會生產(chǎn)生活的正常運行，特別是體現(xiàn)在居民消費端，這些因素都從一定程度上抑制著整個北京市場的需求反彈。因此，如果三期疊加的宏觀市場因素不出現(xiàn)根本性改變，全北京市場的增量需求就不會得到完全釋放，所以我們對于下半年的市場表現(xiàn)保持審慎樂觀的態(tài)度，成本因素依然會成為租戶的核心考量。