??2020年4月30日， 國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》和《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)期待已久的公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)正式揚(yáng)帆起航。

??下一個(gè)十年，隨著中國(guó)城市化的快速推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)需求將持續(xù)涌現(xiàn)。世邦魏理仕預(yù)計(jì)在此期間中國(guó)可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模以每年11.5%的速度增長(zhǎng)，至2030年將超過11萬億美元。公募REITs方案的不斷完善將有力地推動(dòng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的壯大和機(jī)構(gòu)化。

??REITs是什么？

??簡(jiǎn)單來說，REITs是一種投資房地產(chǎn)的信托基金，而公募REITs就是一種能讓普通人投資房地產(chǎn)的基金。REITs最早出現(xiàn)于1960年代的美國(guó)，目前已遍及全球約40個(gè)國(guó)家和地區(qū)，成為廣受歡迎的房地產(chǎn)證券化工具和金融投資產(chǎn)品之一。

??國(guó)內(nèi)對(duì)于REITs的討論始于2005，此次公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的試點(diǎn)可視作突破性的一步。

??根據(jù)發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)的文件，基礎(chǔ)設(shè)施的定義不僅包括收費(fèi)公路、市政設(shè)施等傳統(tǒng)基建，同時(shí)納入了物流倉(cāng)儲(chǔ)、高科技產(chǎn)業(yè)園等本質(zhì)上歸于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“新基建”。商辦和住宅地產(chǎn)并未被納入此次試點(diǎn)之中，這在一定程度上體現(xiàn)出政府當(dāng)前對(duì)于放松房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資環(huán)境仍持有較為克制的態(tài)度。

??我們總結(jié)了中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)方案要點(diǎn)和成熟市場(chǎng)的比較，如下表所示：

??信息來源：國(guó)家發(fā)改委，證監(jiān)會(huì)，世邦魏理仕研究部，2020年6月

??中國(guó)公募REITs市場(chǎng)潛力巨大

??世邦魏理仕認(rèn)為憑借此前在類REITs領(lǐng)域的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、龐大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)儲(chǔ)備和可投資資本，公募REITs在中國(guó)的發(fā)展已具備良好的基礎(chǔ)和巨大的潛力。

??首先，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）和類REITs的發(fā)展為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)證券化積累經(jīng)驗(yàn)。截至2020年4月，CMBS和類REITs的累計(jì)發(fā)行金額已達(dá)到2800億元，在資產(chǎn)和資金兩端加速了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的形成和壯大，并在不改變現(xiàn)有監(jiān)管和立法框架的情況下，優(yōu)化稅務(wù)籌劃和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。此外，目前14支在香港和新加坡市場(chǎng)上市的REITs累計(jì)擁有總價(jià)值約1800億人民幣的中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)，2019年股息收益率在4.4%-8.5%范圍內(nèi)，從側(cè)面說明了在現(xiàn)行法規(guī)框架下發(fā)展內(nèi)地公募REITs市場(chǎng)在制度和市場(chǎng)需求兩個(gè)方面均具備可行性。

??其次，公募REITs將為機(jī)構(gòu)資本和居民財(cái)富提供新的配置選項(xiàng)。近10年，主要市場(chǎng)REITs的年化總回報(bào)率在10%-15%之間。世邦魏理仕相信國(guó)內(nèi)公募REITs產(chǎn)品的推出將受到吸引保險(xiǎn)、社保基金等機(jī)構(gòu)資本。在美國(guó)REITs市場(chǎng)上，這兩類機(jī)構(gòu)投資者的投資份額占比達(dá)到31%。此外，公募REITs將為快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)居民財(cái)富提供頗具吸引力的理財(cái)途徑。

??第三，中國(guó)擁有龐大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)池，包括基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)和物流資產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去10年間，中國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資接近100萬億元人民幣。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和人口眾多的主要城市群，基礎(chǔ)設(shè)施通常擁有較高的投資回報(bào)，因此符合作為REITs底層資產(chǎn)的條件。工業(yè)和物流資產(chǎn)方面，世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在試點(diǎn)方案的優(yōu)先支持區(qū)域內(nèi)，投資級(jí)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的總存量已超過5000萬平方米。而作為數(shù)字時(shí)代的重要基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)中心的建設(shè)受到政府支持力度近年來不斷加大，我們注意到有部分城市最近加快了數(shù)據(jù)中心用地和用能指標(biāo)的批復(fù)。

??最后，低利率環(huán)境令REITs的投資回報(bào)更具吸引力。國(guó)內(nèi)主要城市物流地產(chǎn)的資本化率大致在5-7%之間。考慮到10年期國(guó)債到期收益率已降至2.7-2.8%左右，同時(shí)沿海城市群的倉(cāng)庫(kù)租金將繼續(xù)上漲，以成熟物流設(shè)施為底層資產(chǎn)的REITs有望為投資者提供有吸引力的回報(bào)。

??公募REITs對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的影響

??我們認(rèn)為隨著公募REITs的落地和推廣，投資者對(duì)工業(yè)物流地產(chǎn)的興趣將進(jìn)一步提升，而資產(chǎn)管理的重要性日益凸顯。

??目前中國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的存量面積不足美國(guó)的15%，極具長(zhǎng)期投資價(jià)值。2020-2022年期間，國(guó)內(nèi)主要城市將新建約2800萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。公募REITs試點(diǎn)將幫助投資者和開發(fā)商實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化，加快資金循環(huán)利用，在鎖定利潤(rùn)的同時(shí)快速推進(jìn)擴(kuò)張策略，并向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型。

??公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展將使資產(chǎn)管理在投資中的重要性日益凸顯。REITs的股息收益率和股價(jià)升值，以及因此對(duì)投資者的吸引力，將在很大程度上取決于其底層資產(chǎn)組合在整個(gè)生命周期內(nèi)的積極資產(chǎn)管理，包括：通過租賃管理和物業(yè)運(yùn)營(yíng)推動(dòng)收入有機(jī)增長(zhǎng)、通過主動(dòng)改造和重新定位提高投資組合的價(jià)值、結(jié)合物業(yè)市場(chǎng)周期擇機(jī)通過收購(gòu)和處置對(duì)資產(chǎn)組合進(jìn)行更新、通過嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的資本管理優(yōu)化投資受益。

??REITs發(fā)展建議

??世邦魏理仕建議監(jiān)管部門在審視試點(diǎn)期間REITs市場(chǎng)的表現(xiàn)以及可能存在的問題的基礎(chǔ)上，與投資者、資產(chǎn)管理人及其他相關(guān)方進(jìn)行建設(shè)性對(duì)話，繼續(xù)借鑒成熟REITs市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，循序漸進(jìn)地推動(dòng)國(guó)內(nèi)公募REITs制度環(huán)境的完善，以進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力。我們認(rèn)為立法、稅收、底層資產(chǎn)的多樣性、杠桿率和資產(chǎn)注入、和吸引海外投資是推動(dòng)公募REITs成功發(fā)展的五項(xiàng)關(guān)鍵因素。

??在日本和新加坡這兩個(gè)成熟市場(chǎng)，過去5年間REITs在大宗物業(yè)交易市場(chǎng)的金額占比達(dá)到10-20%。將寫字樓和購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)適時(shí)納入底層資產(chǎn)也是REITs市場(chǎng)得以成長(zhǎng)擴(kuò)大的關(guān)鍵因素之一。

（作者：世邦魏理仕大中華區(qū)研究部主管 蔡詠嘉，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管 謝晨）