??導(dǎo)  語

??海南經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動，房地產(chǎn)政策維穩(wěn)以鞏固前期成果。

??7日晚間，海南出臺《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》,嚴(yán)令本省戶籍和常住居民家庭限購2套住房,鼓勵(lì)發(fā)展安居型商品住房,新出讓土地建設(shè)的商品住房全部現(xiàn)房銷售。疫情期間其他省市相繼放松調(diào)控,為何唯獨(dú)海南加碼調(diào)控?

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??本地居民限購升級

??新地塊全現(xiàn)房銷售

??發(fā)展安居型商品住房

??2018年以來,海南調(diào)控政策層層加碼,一時(shí)到無以復(fù)加的地步。

??2018年1月，海南省長表示未來五年海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠。同年4月，海南祭出全域限購的最強(qiáng)調(diào)控，海口、三亞、瓊海最為嚴(yán)苛，非本省戶籍家庭購房，至少一名家庭成員在省內(nèi)社保滿5年。非本省戶籍購房，商貸首付比例不得低于70%。并且，居民家庭或者企事業(yè)單位所購住房限售5年。

??此番海南全域限購政策再升級，限購對象擴(kuò)容至本省戶籍和常住居民家庭，其在海南省限購2套住房。鑒于海南省主打旅游地產(chǎn)，置業(yè)客群主要來自于外省市，升級限購更多是對購房者心理預(yù)期的影響，對市場實(shí)際影響程度有限。

??與此同時(shí)，通過發(fā)展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。鑒于安居型商品房兼具保障房的性質(zhì)，在一定程度上可以吸引更多高素質(zhì)人才前來就業(yè)生活，助推海南自由貿(mào)易港建設(shè)更好、更快發(fā)展。

??新政最受關(guān)注的當(dāng)屬現(xiàn)售制度，自3月7日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。對于購房者而言，現(xiàn)房銷售意味著所見即所得，在一定程度上規(guī)避了偷工減料、貨不對板甚至項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，最大程度保障購房者權(quán)益。對于房企而言，現(xiàn)房銷售將大幅延長項(xiàng)目開發(fā)周期，難免將加劇房企資金周轉(zhuǎn)壓力，那些一貫高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營的房企更將備受煎熬。

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??海南經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動

??房地產(chǎn)政策維穩(wěn)以鞏固前期成果

??自2018年實(shí)行全域限購政策以來，海南房地產(chǎn)市場顯著轉(zhuǎn)冷，2019年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，其中投資購房比重較高的三亞市商品房銷售面積、金額分別同比銳減51%和49%。應(yīng)該說，房地產(chǎn)市場調(diào)控成效顯著，似乎沒有進(jìn)一步收緊政策的必要？

??海南已然大幅降低經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，房地產(chǎn)投資占GDP的比重連續(xù)兩年回落，從2017年46%降至2019年24.8%。與此同時(shí)，服務(wù)類消費(fèi)發(fā)展方心未艾，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)75%，經(jīng)濟(jì)增長正由主要依靠投資拉動轉(zhuǎn)向主要依靠消費(fèi)拉動。

??受新冠肺炎疫情影響，海南房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，省內(nèi)弱三四線城市市場下行壓力不斷加劇，放松調(diào)控的聲音再起。但我們認(rèn)為海南房地產(chǎn)政策層面仍需維穩(wěn)，此番升級調(diào)控可謂是“打預(yù)防針”，既起到警示作用，又避免重蹈駐馬店、廣州放松調(diào)控隨后緊急叫停的覆轍，尤其要避免房地產(chǎn)市場陷入“一放就漲”的怪圈，更好地將穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效調(diào)控機(jī)制落到實(shí)處。

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??一線及熱點(diǎn)二線政策維穩(wěn)

??壓力二三線或?qū)⒕植糠潘烧{(diào)控甚至刺激需求

??疫情期間，地方多措并舉積極為市場、企業(yè)減壓，一方面，積極為開發(fā)企業(yè)解困，涉及支持企業(yè)復(fù)工，放寬預(yù)售條件，緩解房企拿地投資壓力等；另一方面，刺激需求維穩(wěn)樓市，涉及購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、調(diào)降首付比例等。

??此階段海南升級調(diào)控似顯“另類”，但我們認(rèn)為海南調(diào)控房地產(chǎn)的決心已定，勢必要下大力氣減輕經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。并且，基于海南生態(tài)資源極具稀缺性，疊加政策發(fā)展紅利加持等多方面因素，長期來看海南房地產(chǎn)市場前景依舊可期。因此，此番海南升級調(diào)控僅是市場特例，其他城市較難跟進(jìn)加碼調(diào)控。

??展望未來，2020年“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)未變，調(diào)控政策全面放松基本無望，“四限”調(diào)控注定將延續(xù)更長的時(shí)間周期，但局部放松依舊可期，壓力城市放松調(diào)控也在市場預(yù)期之中，以期減緩市場下行壓力。

??具體而言，一線以及蘇州、西安、南寧等熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)政策層面仍需維穩(wěn)，基本沒有放松調(diào)控的可能性。隨著市場下行壓力不斷加劇，預(yù)計(jì)廈門、長沙、寧波等部分二線城市以及珠海、臺州等多數(shù)三四城市可能局部甚至全面放松調(diào)控，上饒、岳陽等需求枯竭的弱三四線城市甚至將出臺刺激性政策，涉及購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等。