??3季度新房市場量縮價跌，9月二手房成交量小反彈

??報告摘要：1、土地市場：前3季度累計土地成交建面同比增長12.3%，低溢價率仍為9月上海土地市場的主基調。優質地塊基本以底價成交，上海土地市場已降溫許久，目前或為房企拿地的“窗口期”，年初累計同比增長也在情理之中。

??2、新房市場：9月新房供應量井噴式爆發，而成交量僅表現為小增，“金九”明顯落空。從季度數據來看，2019年3季度新建商品住宅成交面積同比下降5.9%，供應面積同比下降11.9%。2019年3季度推盤量處于較低水平，同時新房供略小于求。自2006年至2019年以來，此為上海新房價格首次在3季度出現同比下跌。主要原因是受臨港新政影響，8月新房價格創下了自2018年5月以來的新低，拉低了均值。

??3、二手房市場：9月，上海二手住宅成交套數環比增長7.6%，同比增長51.6%。相較新房市場，“金九”上海二手房市場明顯較為火熱。在二手住宅成交量連續5個月環比下降后，9月出現小反彈，重新站上強弱分水嶺。

??4、預測：目前上海新房市場表現較為平穩，后市來看，10月推盤量較9月有所減少，預計新房市場的“銀十”大概率也將落空。從二手房來看，在經歷了兩年低迷期后，成交量開始回歸均值。預計2019全年上海二手房市場應強于2018年。

??一、土地市場：前3季度成交建面同比增長12.3%

??2019年1-9月，上海共成交205幅土地，土地成交建筑面積1691.7萬平方米，同比增長12.3%;土地出讓金1327.8億元，同比增長0.7%。單9月來看，上海共成交40幅土地，其中商品房住宅用地12幅、動遷房住宅用地12幅、租賃住宅用地5幅、工業用地5幅、商辦用地2幅、商住用地2幅、其他用地1幅。低溢價率仍為9月上海土地市場的主基調，值得注意的是，楊浦區新江灣社區及長寧區新涇鎮均有1幅商品房住宅用地出讓，靜安區西南社區1幅商辦用地被上海國資委下屬全資子公司競得。此類優質地塊基本以底價成交，上海土地市場已降溫許久，目前或為房企拿地的“窗口期”，年初累計同比增長也在情理之中。

??二、新房市場：3季度量縮價跌1、9月新房成交量環比增長4.3%

??9月，上海新建商品住宅成交面積約78.9萬平方米，環比增長4.3%，同比增長13.1%；新增供給面積90.8萬平方米，環比增長110.0%，同比增長33.2%。9月新房供應量井噴式爆發，而成交量僅表現為小增，“金九”明顯落空。就當下房企資金面偏緊，房地產調控仍趨嚴來看，降價促銷加快資金回籠應是常態。目前上海新房市場表現較為平穩，后市來看，10月推盤量較9月有所減少，預計新房市場的“銀十”大概率也將落空。

圖2 上海新建商品住宅成交面積與同比增速

??從季度數據來看，2019年3季度新建商品住宅成交面積為215.5萬平方米，同比下降5.9%;新建商品住宅供應面積為212.4萬平方米，同比下降11.9%。從歷史數據來看，2019年3季度推盤量處于較低水平，同時新房供略小于求。由此可見，在2季度新房成交量逐漸萎縮后，房企在3季度推盤較為嚴謹。

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