??報告摘要：

??1、土地市場：7月，上海出讓的地塊以底價成交的居多，商辦用地溢價率相對較高。隨著上海房地產市場的持續降溫以及房企資金面收緊，預計下半年上海土地市場仍較低迷。

??2、新房市場：從環比來看，7月上海新房成交已連續第3個月出現環比下降，下行趨勢明顯。從同比來看，此為時隔一年以來，首次成交同比增速為負，主要是2018年7月上海新盤供給放量，成交的基期值較大所致。7月，上海新建商品住宅成交均價環比上漲1.5%，本月成交的新房仍集中在外環外，總體成交項目偏向中低端，成交均價平穩。

??3、二手房市場：7月，上海連續第4個月成交量環比下降，但絕對量不弱，仍站在強弱分水嶺之上。6月，上海二手住宅價格環比下跌0.1%，漲幅再度跌回負區間。4、預測：后續來看，雖臨港出臺了限購放松政策，但針對特定人才，并非所有潛在購房者。在房地產市場降溫的大背景下，此政策對上海市不足以形成利好。此外，8月入市項目較7月有所減少，預計8月新房成交量環比繼續下降。據悉，近期接受議價和調低掛牌價的行為增多，可見二手房市場景氣度減弱，8月二手房成交量恐難以再維持2萬套水平。

??一、土地市場：7月成交建面同比增長14.1%

??2019年1-7月，上海共成交148幅土地，土地成交建筑面積1266.5萬平方米，同比增長14.1%;土地出讓金888.2億元，同比增長2.1%。單7月來看，上海共成交30幅土地，其中商品房住宅用地8幅、動遷房住宅用地7幅、商辦用地6幅、工業用地6幅等。

??7月，上海出讓的地塊以底價成交的居多，商辦用地溢價率相對較高。其中1幅位于閔行區浦錦街道的商辦用地，溢價率最高為26%；而商品住宅用地，溢價率最高僅為6%。隨著上海房地產市場的持續降溫以及房企資金面收緊，預計下半年上海土地市場仍較低迷。

??二、新房市場：7月量縮價穩

??1、7月新房成交量同比下降15.3%

??7月，上海新建商品住宅成交面積約60.9萬平方米，環比下降10.5%，同比下降15.3%；新增供給面積78.4萬平方米，環比下降14.4%，同比下降20.7%。從環比來看，7月上海新房成交已連續第3個月出現環比下降，下行趨勢明顯。從同比來看，此為時隔一年以來，首次成交同比增速為負，主要是2018年7月上海新盤供給大增，成交的基期值較大所致。從供求關系來看，7月新房市場供大于求。較2018年1-7月，2019年以來開發商推盤量有所增加。

??后續來看，雖臨港出臺了限購放松政策，但針對特定人才，并非所有潛在購房者。在房地產市場降溫的大背景下，此政策對上海市不足以形成利好。此外，8月入市項目較7月有所減少。因此，預計8月新房成交量環比繼續下降。

圖2 上海市月度新建商品住宅成交面積與同比增速.勢

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