??導 讀 

??春節樓市持續轉涼，市場面臨較大壓力。

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??2019年春節房地產市場持續轉冷，百城新開盤項目去化率持續走低，春節兩周新開盤項目平均去化率低至17.1%；44城供求雙降，三四線城市返鄉置業潮爽約，韶關、臺州等成交量斷崖式下跌，同比跌幅超70%，市場實實在在感受到調整壓力。

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??44城供求同比雙降，三四線成交量跌幅居前

??2019年春節假期房企普遍調降新推案力度，春節兩周（1月28日至2月10日，下同）44個重點監測城市新增供應量明顯回落，同比下降29%。這與前期新開盤項目去化表現不佳密不可分，多數項目推售時間節點被迫向后延期。其中，二線城市供應量顯著回落，同比跌幅多達42%，多數城市節前一周便開始減少供貨，西安、福州等同比皆腰斬，長春、杭州等同比跌幅更是超80%。

??春節兩周重點監測城市成交量有所回落，同比下降14%，市場熱度略有不及去年同期。其中，二線城市成交量同比微降4%，受去年同期極低基數影響，蘭州、太原、合肥等成交顯著放量；蘇州、青島等市場再陷低迷，成交量均有不同程度的回落。三四線市場不容樂觀，暫以23%同比跌幅居前，成交量同比腰斬的城市不在少數。

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??三四線市場明顯分化

??無錫等供需兩旺，韶關、臺州等斷崖式下跌

??長期以來，春節期間三四線城市皆有返鄉置業的市場慣例，譬如2018年春節假期徐州、淮安等市場銷售火爆。不過，2019年春節三四線城市房地產市場明顯分化，供求走勢大相徑庭，可以劃分為以下四類：

??其一，供需兩旺，典型如無錫，春節期間房企推案熱情高漲，新開盤項目去化表現搶眼，供應量以及成交量同比皆倍增，市場熱度可見一斑。佛山、汕頭在供應明顯放量的作用下，成交量也實現一定比例增長，同比漲幅超10%。

??其二，供應下降但成交回升，典型如中山，春節期間供應量略有回落，但市場熱度慣性延續，成交量仍舊實現正增長，供求關系漸有改善跡象。受去年同期較低基數影響，鹽城成交量同比增長40%，市場似有回暖特征。

??其三，供應上升但成交回落，典型如泉州，盡管春節期間房企加緊供貨，供應量同比翻番，并開展了一系列營銷活動，意在春節銷售檔期搶收業績。但整體收效甚微，成交量不增反跌，同比仍降14%。江陰、肇慶等供應量明顯回升，但成交量仍處下行通道，市場熱度較去年同期相差甚遠。

??其四，供求雙降，典型如韶關、臺州等，供應量以及成交量雙雙大幅回落，同比跌幅均超70%，市場下行壓力不容小覷。徐州、淮安等供求皆有回落，市場去化壓力已在部分區域、項目得以體現。以徐州為例，剛需盤去化依舊不成問題，但那些售價萬元以上的高價盤去化普遍不暢。

??值得一提的是，2019年春節期間三四線城市返鄉置業潮明顯失色，徐州、淮安等成交量同比腰斬，韶關、晉江等同比跌幅超7成。一方面，三四線城市房價現已升至階段性高點，市場購買力難免透支；另一方面，從去年四季度開始三四線城市房地產市場已相繼進入調整，市場成交明顯減速，在此背景下，三四線城市未出現明顯的春節返鄉置業潮也屬正常現象。

綜上，2019年春節樓市持續轉冷，無論是44城供求數據，還是百城新開盤項目去化率均明顯回落。展望未來，我們認為2019年房地產市場下行壓力不容小覷，全國商品房銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件，一二線城市成交量可能在政策趨緩下基本保持穩定，但三四線城市預計將面臨較大的調整壓力。