??十九大報告指出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2018年7月31日中共中央政治局會議提出要“堅決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組在2018年8月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2018年9月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。

??一、發(fā)展現(xiàn)狀與存在問題

??1．一線城市房價穩(wěn)中略升，但潛在供求矛盾難以短期緩

??。2018年初以來，北京房價開始回升，上海繼續(xù)回落，深圳小幅上漲，廣州較快上漲。2018年8月，在中央嚴(yán)控房價上漲的政策背景下，北京房價回升節(jié)奏被中斷。與2018年7月相比，一線城市房價環(huán)比上漲0.27%，比上月僅擴(kuò)大0.01個百分點。其中8月廣州環(huán)比上漲1.49%，深圳環(huán)比上漲0.85%，北京環(huán)比下跌0.02%，上海環(huán)比下跌1.24%。與上年同月相比，2018年8月一線城市房價同比上漲4.1%，年度房價漲幅也在相對合理的范圍內(nèi)。其中廣州同比上漲18.19%，北京同比上漲0.09%，上海同比下跌8.37%。

??從市場基本面看，一線城市作為中國高端服務(wù)業(yè)中心、最具人才吸引力的城市群體，居民收入高、人口規(guī)模龐大。一線城市住房市場具有供給增長潛力小、需求增長潛力大的特征，住房供求矛盾長期存在。在嚴(yán)厲的限購限貸政策作用下，雖然當(dāng)前房價上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現(xiàn)出來。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一線城市的住房供應(yīng)偏緊局面?！百Y本公寓”利用金融杠桿爭奪房源，又進(jìn)一步加劇了房源緊缺與租金上漲。

??2．準(zhǔn)一線及二線城市房價漲速顯著下降，但房價預(yù)期具有較高的不穩(wěn)定性

??8月西安、重慶、長沙、青島、杭州、武漢、濟(jì)南等多個熱點城市房價微跌或止?jié)q，成都房價出現(xiàn)較快下跌。在政府嚴(yán)控房價上漲、棚改貨幣化政策調(diào)整、市場短周期接近見頂?shù)纫蛩氐木C合作用下，準(zhǔn)一線及二線城市房價退熱。與上年同期上比，準(zhǔn)一線及二線城市仍累積了較高的房價漲幅。2018年8月，準(zhǔn)一線城市房價同比上漲16.09%，二線城市同比上漲16.75%。其中西安同比上漲104.95%，居二線城市之首；廈門同比下跌10.78%，居二線城市末位。但與上月相比，2018年8月準(zhǔn)一線城市房價環(huán)比微漲0.16%，漲幅比上月回落1.13個百分點；二線城市房價環(huán)比微漲0.01%，漲幅比上月回落0.57個百分點。前期熱點城市中，杭州、西安環(huán)比分別微漲0.59%及0.12%；武漢、青島、長沙、濟(jì)南、廈門、重慶環(huán)比分別下跌0.04%、0.06%、0.13%、0.19%、0.51%和0.7%；成都環(huán)比下跌達(dá)3.23%。

??由于準(zhǔn)一線及二線城市在中國城市體系中承上啟下的特殊地位，準(zhǔn)一線及二線城市的房價預(yù)期在時間上也存在較高的不穩(wěn)定性。眾多的準(zhǔn)一線及部分二線城市以一線城市作為發(fā)展目標(biāo)。當(dāng)市場向好時，對房價的預(yù)期往往過于樂觀。而當(dāng)市場有所下行時，對房價的預(yù)期又會偏于悲觀。這導(dǎo)致準(zhǔn)一線及二線城市房價在2017-2018年迅速上揚。如果市場下行，房價的下跌速度也將很快。天津房價在2018年出現(xiàn)了快速下跌，成都房價近期也有較快下跌。西安等熱點二線城市一旦進(jìn)入房價下跌通道，將有望復(fù)制天津、成都的房價走勢。

??3．三四線城市房價漲速回落，但低庫存與高空置同時并存

??三四線城市房價仍慣性上漲，但總體漲速有所回落。從2018年以來累計漲幅看，三四線城市平均累計上漲10.45%，其中?？?、咸陽、防城港累計漲幅在30%以上，另有貴陽、安慶、宜昌等14個城市累計漲幅在20%~30%之間，廊坊累計下跌8.9%。在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、貨幣化棚改政策調(diào)整的背景下，三四線城市房價漲速有所回落。2018年8月，三四線城市環(huán)比上漲0.45%，漲速比7月回落0.69個百分點。安陽、南陽、常州、煙臺等城市房價漲幅較仍較高，三亞、廊坊等住房投資屬性較高的城市房價下跌，其中三亞環(huán)比下跌2.31%，廊坊環(huán)比大跌5.59%。

??2016年以來，在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是目前三四線城市房價持續(xù)快速上漲的主要原因。另一方面，雖然商品住房實現(xiàn)了快速出售去庫存，但是由于就業(yè)機會相對較少、公共服務(wù)水平相對較低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率并不高。存量住房空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重，抑制了三四線城市住房市場的長期發(fā)展。

??注：城市數(shù)據(jù)一般不包括下轄縣級市及縣；由于每月都將根據(jù)最新數(shù)據(jù)對所有指數(shù)進(jìn)行重算與修訂，不同版本的指數(shù)可能會有細(xì)微差異，以最新版本為準(zhǔn)；廊坊房價主要根據(jù)廊坊市燕郊板塊數(shù)據(jù)編制。

??二、形勢分析與預(yù)測

??從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變，美聯(lián)儲進(jìn)入加息周期，市場不確定性顯著增加，短期內(nèi)將增強市場觀望情緒。從長期看，中美貿(mào)易摩擦將迫使中國產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而間接影響國民收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。這兩種結(jié)構(gòu)變化都將對未來房地產(chǎn)市場格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

??從一線城看，北京等一線城市住房租金的快速上漲，將增加房價上漲的壓力。與2017年12月相比，北京住房租金累計上漲7.46%（整租，不含資本公寓，下同），單套住房月租金中位數(shù)達(dá)到6600元/套。借助國家對長租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進(jìn)入以轉(zhuǎn)租為主業(yè)的“二房東”市場。這些資本公寓進(jìn)而利用資產(chǎn)證券化手段，撬動更大的資本來爭奪房源，客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動作用。除了資本公寓對住房租金的推動外，在房價上漲受到政策抑制條件下，租金上漲也是住房供求矛盾增強的另一種表現(xiàn)形式。由于租房市場與住房市場的替代效應(yīng)，租金上漲將迫使一部分租房家庭考慮購房，從而又會反過來使房價上漲壓力增加。

??從二線城看，二線城市住房限價有所放松，短期供應(yīng)緊張局面有所緩解。2018年上半年，由于部分地方政府對新建商品進(jìn)行限價，導(dǎo)致一、二手房價格倒掛。西安、杭州等多個城市新房一房難求，購房搖號中簽概率堪比中大獎。2018年下半年，二線城市住房限價有放松的態(tài)勢，這將促使被捂盤惜售的新房重新進(jìn)入市場。雖然新房價格會出現(xiàn)暫時上調(diào)，但短期供應(yīng)緊張局面將有所緩解。

??從三四線城市看，棚改貨幣化政策淡出，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入，對三四線在市房價漲勢形成較強抑制作用。棚改貨幣化政策起到短期內(nèi)迅速擴(kuò)大住房需求及縮減供給的作用，對三四線城市住房市場具有較強的剌激效應(yīng)。棚改貨幣化政策淡出，將對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。另一方面，多個熱點三四線城市被住建部約談，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市延伸，將使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。

??中央定調(diào)堅決抑制房價上漲，對房價上漲預(yù)期有較大影響。中共中央政治局7月31日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，提出要堅決遏制房價上漲。這是中央層面首次將房價調(diào)控目標(biāo)由抑制房價過快上漲轉(zhuǎn)變?yōu)槎糁品績r上漲。這不僅將影響市場房價預(yù)期，也將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實處。

??基于以上因素綜合推測，短期看一線、準(zhǔn)一線及二線城市“金九銀十”落空，房價穩(wěn)中有降。三四線城市房價漲速繼續(xù)下降。

??三、對策與建議

??一是堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力。一、二線城市繼續(xù)抑制投資投機，維持現(xiàn)有的限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不放松。部分快速上漲的三四線城市，督促其出臺或加碼購房需求控制政策。清理不合時宜的住房去庫存政策。切實落實好地方政府穩(wěn)定房價的主體責(zé)任，對穩(wěn)定房價不力的城市兌現(xiàn)問責(zé)。堅持“因城施策”，避免系統(tǒng)性風(fēng)險。

??二是分步推進(jìn)住房預(yù)期制度改革。住房預(yù)售制度以政府信用為房地產(chǎn)企業(yè)融資背書，增加了行業(yè)杠桿，一旦房價下跌將引發(fā)諸多的經(jīng)濟(jì)社會問題。另一方面，如果地方政府過度使用住房預(yù)售許可權(quán)力，將顯著影響住房市場效率。在“房住不炒”、清理行政審批權(quán)的大背景下，推進(jìn)住房預(yù)期制度改革，是建立完善住房市場長效機制的重要組成部分。建議推動有條件的城市取消期房預(yù)售行政許可，同時加強事前、事中及事后監(jiān)管；對于暫不具備條件的城市，逐步提高期房預(yù)售門檻，降低市場風(fēng)險，保護(hù)消費者權(quán)益。

??三是規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，多渠道擴(kuò)大重點城市租賃房源。規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，包括嚴(yán)控不具備自有住房產(chǎn)權(quán)的、輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的證券融資，避免利用金融杠桿爭搶房源；禁止誘導(dǎo)、哄騙租客將租金轉(zhuǎn)為貸款分期；加快推進(jìn)住房租賃立法，在發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛時優(yōu)先保護(hù)租戶權(quán)益等。多渠道擴(kuò)大重點城市租賃房源，包括加快對集體土地建設(shè)租賃住房試點的推廣；對利用工商業(yè)閑置建筑改造為長租公寓，給予更多的規(guī)劃、土地利用、稅收政策支持；出臺可行性細(xì)則，支持企業(yè)單位利用閑置土地建設(shè)租賃型職工宿舍等。

??四是加大公共服務(wù)區(qū)域一體化力度。公共服務(wù)的一體化，有利于盤活存量房源，調(diào)節(jié)不同區(qū)域供求余缺，改善住房供求結(jié)構(gòu)。加強對基本公共服務(wù)均等化的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，對于原來主要由地方政府興辦的基礎(chǔ)教育等公共服務(wù)，在更高層面促進(jìn)其區(qū)域一體化。

??大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）由住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組根據(jù)千萬級的存量住房價格數(shù)據(jù)，利用最新大數(shù)據(jù)分析技術(shù)和國際通行的重復(fù)交易指數(shù)模型計算。通過新技術(shù)的應(yīng)用，BHPI力求更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受。BHPI為月度存量房價格指數(shù)，指數(shù)樣本目前覆蓋了約142個主要城市和數(shù)十個重點城市的主要城區(qū)。根據(jù)重復(fù)交易指數(shù)模型的技術(shù)特性，BHPI僅監(jiān)測存量住房價格變動，新建商品住房價格變動不計入BHPI。BHPI為大數(shù)據(jù)挖掘研究前沿成果，數(shù)據(jù)僅作為市場研究參考，住房市場評價以政府統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

??報告執(zhí)筆人：

??鄒琳華  住房大數(shù)據(jù)項目組組長，中國社科院競爭力模擬實驗室副主任

??呂風(fēng)勇  中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告》主編

??住房大數(shù)據(jù)項目組主要成員：

??王業(yè)強  呂風(fēng)勇  姜雪梅  王先柱  趙奉軍  王杉  張淑娟  李言 呂有金  雷紅  何倩  李想