??銷售端：低基數下增速反彈。1-7月全國商品房累計銷售額7.83萬億元，同比增長14.4%，增速提高1.2個百分點，其中住宅銷售額增長16.2%。我們跟蹤的重點51城成交數據也印證了銷售反彈的趨勢，7月重點城市整體成交同比增長6.72%，是從2017年3月以來的首次轉正。1-7月銷售累計增速繼續回升，并在7月實現單月22%的較高增速，主要原因在于：1、去年7月單月銷售的低基數效應；2、房企在融資受限的環境下為緩解資金壓力而加快推盤節奏。預計三季度銷售數據具備兩方面支撐：基數效應以及供給提速，但從我們的實地調研來看，項目去化率有所下降是全國性趨勢，預計也將在數據上有所體現。

??土地端：土地市場再度升溫，房企拿地趨于理性。1-7月土地成交價款同比增長21.9%，增幅較1-6月提升1.6個百分點。1-7月全國土地購置面積和土地成交價款延續上漲趨勢，低庫存及較好的去化水平下房企補庫存意愿仍舊強烈。但累計土地成交均價增速持續4個月回落，且土地成交溢價率下行趨勢不改，原因主要在于：1、融資渠道受限下房企拿地趨于理性，同時在限價等政策壓力下拿地也會出于項目自身利潤率的考慮；2、近期各地補丁政策陸續落地，土地價格端的管理有所強化。

??投資端：新開工新高，投資回溫。1-7月，房屋新開工面積同比增長14.4%。7月單月新開工增速創2014年10月以來的新高，達29.4%，主要原因在于：1、當前房地產庫存仍在低位徘徊，而需求并不差，房企自身加快推盤節奏帶動了新開工高位運行；2、融資渠道收緊下房企對銷售回款的依賴加劇，房企有動力加快開工開盤以滿足自身發展的一部分現金流需要，我們認為這是促使開發商加快開工更為關鍵的因子。1-7月，全國房地產開發投資同比增長10.2%，增幅較1-6月回升0.5個百分點。7月單月投資增速達13.2%，為2016年11月以來的新高，結合新開工的階段性新高，我們認為當前投資重新回溫的原因不僅是土地購置費的繼續大幅增長，部分還在于新開工的逐漸升溫。展望下半年，新開工力度的加大有望繼續對投資起到支撐作用。

??資金端：到位資金增速回升。1-7月份，房地產開發企業到位資金同比增長6.4%。其中，國內貸款同比下降6.9%，利用外資同比下降70.1%，自籌資金同比增長10.4%，定金及預收款同比增長15.1%，個人按揭貸款同比下降1.4%。7月份全國首套房貸款利率已連續19個月上漲，二套房貸利率也實現15個月連續上漲，但是環比漲幅自2017年以來持續收窄，在當前流動性轉向寬松下，我們認為房貸利率上行空間已經有限。