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[克而瑞]2016年總結與展望:企業(yè)融資篇

2016-12-29 08:42:21來源:克而瑞研究中心

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2016-12-29
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??【2016總結展望】企業(yè)融資:融資收緊債務到期,2017年房企將面臨多重挑戰(zhàn)

??2016年,較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬使更多房企選擇境內融資,房企前三季度公司債占比顯著上升,房企融資規(guī)模同比增幅較大。隨著年末融資渠道的收緊,預計2017年房企融資環(huán)境將維持今年下半年的水平,融資成本的上升和大量債務的到期將會給房企帶來較大的壓力。

??【2016總結】

??一、前三季度融資環(huán)境較寬松,房企融資規(guī)模同比增加

??2016年全國熱點城市土地招拍掛市場不斷升溫、房企高杠桿拿地、地王頻出,在房企銷售規(guī)模和業(yè)績門檻不斷提高的同時,房企的融資規(guī)模也在顯著擴大。根據(jù)CRIC監(jiān)測,2016年1-11月108家監(jiān)測房企融資總規(guī)模達11211億元人民幣,同比2015全年增加30.9%,增速高于2015年的25.7%。持續(xù)的貨幣寬松加之年初的市場回暖,給企業(yè)的融資擴張增添了動力。 

??二、境內融資占比增加,公司債融資利率現(xiàn)新低

??2016年1-11月108家CRIC監(jiān)測房企境內融資比例達87%,略高于2015年同期的84%,2015年及2016年前三季度國內較寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬促使更多房企選擇境內融資,同時人民幣的持續(xù)貶值導致房企境外融資成本增加,部分房企通過境內融資以贖回境外高息債。

??2016年1-11月CRIC監(jiān)測108家房企公司債成本的普遍水平在3-8%之間,加權平均融資成本為4.73%。大型房企尤其是央企,憑借良好的信用評級可以申請期限較長但利率較低的公司債,保利地產2016年發(fā)行的公司債平均利率3.4%,其第二期公司債的發(fā)行利率最低僅2.95%。

??三、第四季度融資渠道收緊,房企公司債發(fā)行規(guī)模縮減

??受益于2015年初證監(jiān)會關于公司債發(fā)行政策的放寬,在公司債的發(fā)行主體范圍擴大,發(fā)行流程簡化,合理審批放權的多重利好刺激下,2015年至2016年9月房企融資渠道中公司債發(fā)行占比提升顯著,2016年前三季度CRIC監(jiān)測108家房企公司債發(fā)行總規(guī)模達到了4878億元,在融資總規(guī)模中占比高達43.5%,逐漸成為房企主要的融資方式之一。

??而隨著10月上交所、深交所出臺文件明確公司債發(fā)行門檻,發(fā)行要求等,規(guī)范房企發(fā)行公司債行為;證監(jiān)會、銀監(jiān)會提出嚴禁違規(guī)資金進入房地產領域。發(fā)改委要求嚴格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產項目。調控之下,房企融資渠道收緊,房企公司債的發(fā)行規(guī)模急劇縮減,10月108家監(jiān)測房企的公司債發(fā)行總額僅259億元。

??【2017展望】

??基于宏觀經(jīng)濟尚未完全企穩(wěn),在政策調控干預和公司債發(fā)行監(jiān)管加強的情況下,我們對房企2017年的融資前景有以下四點展望。

??一、流動性大環(huán)境不會逆轉,房地產行業(yè)資金面總體穩(wěn)中偏緊

??在今年末國家“抑制資產泡沫、防范金融風險”的政策調控基調確立的背景下,融資環(huán)境也趨于收緊。但2017年宏觀經(jīng)濟尚未完全企穩(wěn),貨幣政策將告別寬松轉向穩(wěn)健中性,流動性大環(huán)境不會逆轉,因此我們預計2017年房企的融資增速將放緩,房地產行業(yè)資金面總體穩(wěn)中偏緊。

??二、公司債發(fā)行受監(jiān)管,明年將繼續(xù)維持今年下半年發(fā)行水平

??從今年第四季度房企融資的情況來看,在政策的調控干預和公司債發(fā)行的監(jiān)管加強之下,無論是房企融資的總量還是公司債發(fā)行占比都較前三季度有明顯的降低,我們預計2017年房企公司債的發(fā)行在監(jiān)管政策的限制下將繼續(xù)維持今年下半年的發(fā)行水平,總體的融資規(guī)模相較于今年的高增速趨于穩(wěn)定,但是房企合理的融資需求還是能得到滿足。

??三、大量債務將到期,2017年下半年開始企業(yè)面臨較大壓力

??房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據(jù)、債券以及2015年之前的中長期債務將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰,房企只能通過新增融資或者依賴自有資金來應對債務償還的壓力。在融資渠道收緊的背景下,一旦2017年市場銷售不如預期,銷售回款不能滿足企業(yè)償還債務和新增開發(fā)投資的需求,那么房企的資金鏈將會面臨較大的壓力。

??四、房企融資成本將上升,融資政策收緊對中小開發(fā)商融資影響較大

??從房企的規(guī)模來看,我們預計2017年房企的融資環(huán)境將出現(xiàn)一定程度的分化。公司債、銀行開發(fā)貸款等低成本融資受調控收緊,將會迫使房企尋求較高資金成本的融資渠道,如信托、債權基金、委托貸款等。特別是對于一些高杠桿拿地的中小型房企,明年融資成本的上升將會對中小型房企產生較大的影響。而大型品牌房企受政策收緊的影響程度則較小,一方面大型品牌房企銷售業(yè)績較穩(wěn)定,銷售回款情況較好,另一方面近年來大型房企與金融機構的合作也不斷增多,這些房企通過規(guī)模優(yōu)勢推動其自身融資渠道多元化的發(fā)展,將進一步降低融資成本,擴大自己的競爭優(yōu)勢。

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