在去年以來“去庫存”政策激勵下，需求集中釋放甚至之前透支，加上10月“限購”政策作用下，濟南房地產市場10月新建商品住宅成交量環比跌幅超60%。與之鮮明相對的則是，土地市場明顯轉暖，新近出讓15宗地，共拍出220億元高價，多宗地塊溢價率都在200%左右。剛剛從庫存泥潭里尚未完全抽身的濟南市場，莫非又要進入地價飛漲的快車道？

??我們認為濟南房地產市場存在三大紅利及一大隱憂，將分上、下兩篇深度研究濟南房地產市場。

??紅利一：“東拓、西進”發展戰略成效顯著，成交規模有較大增長空間

??自2010年以來，盡管房地產市場歷經數個調控周期，期間各線城市量價走勢多有調整，但是濟南似乎并不受調控周期影響，商品住宅成交量逐年提高。2015年成交面積首次突破1000萬平方米，2016年1-10月成交量進一步提升至1385萬平方米，同比增長61%。與此同時，濟南房價基本維持穩中有升的態勢，隨著樓市去庫存進程提速，房價增速漸有加快的趨勢，現已突破萬元整數關口。

??近年來，濟南地域范圍不斷擴大，助力樓市成交規模直線攀升，集中表現在以下兩點：其一，在近郊、遠郊形成多個新城，房價已形成主城區、近郊和遠郊三級價格梯隊，吸引不同購買力客群前來置業；其二，新建城區積極引入“高精尖”產業，導入大批產業人口，支撐購房需求持續釋放。以東部老工業區為例，區域內長期伴隨著大氣污染、空氣質量低下等問題，嚴重影響市民日常生活及區域價值。隨著產業騰挪發展策略持續推進，東部老工業區已完成33家企業搬遷或關停，電子信息、新材料等一批“高精尖”產業已落地生根，產業轉型升級策略漸顯成效。

??“東拓西進”發展戰略仍在持續發酵。根據最新的城市規劃顯示，濟南城市架構仍將延續“東拓、西進”發展戰略，以經十路為主線，打造東西城市發展軸，中心城區面積將由526平方公里擴大到1022平方公里。據悉，東拓范圍遠至彩石、孫村、郭店片區， 西進范圍遠至長清區。雖然“北跨”未納入新版城市規劃，但是黃河新區仍在積極申請國家級新區，黃河變內河、跨河發展前景著實可期。參考南京江北新區獲批后樓市、地市量價表現，一旦黃河新區獲批國家級新區，黃河以北片區將開啟新的發展篇章，必將成為濟南樓市新的增長極。

??紅利二：地鐵可拉近主城區與遠郊區域時空距離，沿線板塊價值明顯提升

??山東省是以青島、濟南為經濟發展的雙引擎。盡管濟南是內陸城市，不具備青島、日照、威海等省內沿海城市的港口優勢，但是濟南乃山東半島向內陸發展的重要中轉站。濟南高鐵線路呈放射狀分布，直通19個省會直轄市，省內其他城市需要途經濟南再流向外省市，大批人流、物流帶來了可觀的經濟效益，助力濟南經濟持續健康發展。

??更為重要的是，濟南地鐵正在如火如荼的施工建設階段，共計規劃8條地鐵線，分為市中心線(M4、M環線)、濟南十字發展軸(M1、M2、M3)和都市核心區快線(R1、R2、R3)三大類。其中，在建線路有R1、R3線，年底R2線將開工，預計2020年濟南地鐵將正式通車運行，屆時將有效緩解城市擁堵及遠郊區域出行不便的難題。受益于地鐵遠景規劃，沿線板塊價值顯著提升，甚至新東站板塊、唐冶板塊等原先的冷門板塊一躍成為如今的熱點板塊，地價、房價上漲動力著實強勁。

??紅利三：土地資源漸向品牌房企傾斜，三四房大戶型產品持續熱銷

??濟南土拍市場門檻頗高，招拍掛多以組團的形式，過高起始價、成交總價限制了部分中小房企參與競拍。以新晉出讓的第28號公告為例，除高新區徐家舊居改造地塊之外，其余地塊分為文莊組團2宗地、南北康組團7宗地和彩石組團5宗地。由于項目體量龐大，疊加企業拿地熱情高漲，土拍競爭激烈，地價顯著高企，尤其是南北康組團及彩石組團總價分別高達86億和93億，明顯超出部分中小房企的資金能力范圍。

??濟南土地資源漸向品牌房企集中，尤以魯能、綠地、中海、中鐵等國資企業為代表。鑒于國企、央企資金管控能力強健，更有財政資金托底，即使樓市再次陷入新一輪調整期，國資企業資金周轉壓力甚微，降價意愿普遍不足，更難以出現大范圍的降價潮，給濟南房地產市場平添一道“安全閥”。

??由于濟南土地出讓以組團方式居多，房地產市場匯集著眾多大盤項目，市中區二環南路板塊更是以大盤云集著稱。值得一提的是，大盤業績表現可圈可點，二環南路板塊內的魯能領秀城、華潤城、魯能?領秀公館和中國MALL?城市之星全部進入銷售金額TOP10。大盤項目憑借上佳的口碑效應，客群來源廣泛，在全市范圍內都有著較強影響力，其受市場周期性調整的影響不大。

??改善性需求持續釋放，房價猶存結構性上漲壓力。在預算充足的情況下，客戶更為喜歡一步到位，大戶型產品持續熱銷。銷售金額TOP10項目均主打改善性需求，三房、四房戶型最為暢銷。譬如銷冠項目魯能領秀城，主力戶型135平米三房和190-240平米四房，著重迎合二孩家庭及三代同堂家庭的居住需求，為項目熱銷奠定了堅實的市場基礎。

??隱憂：調控政策讓原本就脆弱的市場情緒產生較大波動

??整體而言，濟南樓市調控政策相較溫和，其一，限購范圍局限于部分區域，集中在歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區和高新區；其二，本市戶籍家庭執行最為寬松的限購標準，已擁有3套住房才限購，很大一部分戶籍家庭仍有購房資格；其三，現有限購、限貸城市中，濟南乃是唯一的限購但不限貸的城市，意味著購房者首付款支出并沒有實質性提高。

??盡管如此，10月初濟南重啟限購令之后，購房者觀望情緒漸濃，房地產市場成交明顯降溫。10月商品住宅成交面積僅有80萬平方米，僅高于今年2月，為年內第二低點，環比下降61%。對比其他城市，濟南環比跌幅居前，這與濟南尚未完全擺脫庫存困擾、尚未完全摘掉高庫存的帽子密不可分。正如很多城市一樣，經過一年的“去庫存”努力——削減供應、刺激需求，市場供求關系才剛開始回歸正常，而這樣的平衡關系又非常敏感、脆弱。