??編者按：一線城市近期地王頻出，重走“面粉貴過面包”的套路。一時間，業內外紛紛表示“看不懂”。非理性的人認為在當前市場泡沫化的情況下，開發商也是激情拿地，將來一旦泡沫破滅，“地王”可能變“地亡”。而所謂理性的評論者則會搬出若干理由，如時間換空間，貨幣供應因素，政府控地因素，比照香港房價找合理性。但現實是，當前一線城市已經進入了高地價推動的高房價階段，居民收入增幅遠低于地價房價增幅。商務成本高企，不但低端制造業被擠了出去，以華為、騰訊為代表的高技術產業公司也在考慮搬遷，這不得不引起重視。近兩年一些超大城市開始流行“以房控人”，沒有房票+鈔票，越來越難在大城市生存，這個思路從靜態看貌似有一定道理，人口真可能被控制住了，但從動態和結構角度看，創新類的年輕人才很可能因高房價被迫離開，高科技企業也會因為超高的商務成本而遠離，這對未來這些城市活力、潛力、吸引力都有巨大的影響。

??近日，前有華為搬到東莞，后有騰訊事業部要求搬到廣州的種種傳聞沸沸揚揚，類似此前英特爾和聯合利華先后搬離上海的震蕩，背后折射出的深圳高房價對產業擠出因素不容忽視，似乎高房價與產業發展已經站到了天平的兩端，孰輕孰重，到底該如何拿捏？

??房價、產業互為因果，理想狀態可實現同步增長

??理想情況下，房價與產業相得益彰，兩者之間相互促進、共同發展，一方面，產業較快發展有助于提升城市吸引力，有序引導更多的外來人口前來生活就業，進而支撐房價持續穩步增長；另一方面，逐步抬升的房價有助于吸引大批房企前來開發投資，對于充實地方財政收入可謂大有裨益，地方政府也有更大的動力投資建設諸如道路、軌交、教育、醫療等市政配套，進一步改善城市的投資環境，吸引更多的高端產業、高素質人才積極進駐，在一定程度上也有利于促進城市經濟再次騰飛。

??高房價抬升企業經營成本，進而抑制產業發展

??目前，熱門一、二線城市房價漲幅明顯超出市場可以承受的區間范圍，房價過快增長已然打破產業、房價兩者之間的微妙平衡點。正所謂物極必反，高房價不可避免地會引發一系列的嚴重問題。對于企業而言，高房價最大的影響便是經營成本上升，在高房價的作用下，寫字樓租金及物業管理費用將有所上漲。與此同時，員工的日常生活成本增加，也會向資本方要求更高的薪資報酬，企業不得不增加日常運營的成本支出。更為重要的是，一旦日常生活成本難以轉嫁，員工可能會選擇放棄在大城市生活就業，進一步加劇中低端制造業“用工荒”的局面。

??我們留意到受制于高房價，東部沿海城市部分企業難以承擔成本上漲，逐漸開始向中西部區域遷移。并且，企業城市遷移的現象愈來愈多，規格也越來越高，已經由原先的低端制造業轉移逐漸演變成中高端制造業轉移。

??警惕產業空心化，無實體產業支撐金融、服務業轉型終是無源之水

??短期來看，在產業轉移的過程中，必然會引發產業空心化。深圳龍崗區官方報告顯示，如果剔除華為，龍崗區工業總產值將下降14.3%，影響程度不可謂不大。值得一提的是，因部分員工長期在低端制造業工作，固有的知識水平、工作技能決定了他們成為就業的弱勢群體，在產業轉移的浪潮中，再就業的難度可想而知。處理不佳甚至會引發一系列的民生問題，地方政府不得不引起重視。

??長期來看，產業轉移有助于區域經濟一體化發展。以紐約市為例，1950-2001年紐約市制造業就業人數顯著減少，而高端服務業逐步成為吸納居民就業的最大行業，順利完成了從低端制造業到高端服務業的升級過程，紐約一舉奠定了世界金融中心的地位，華爾街也成為美國金融市場的代名詞。產業轉移本質上是企業根據自身發展特點，尋找資源稟賦相關性更高，更能支持企業快速發展城市的過程，有利于充分發揮各線城市的資源稟賦，支持企業更好更快發展。

??然而，紐約也是世界的紐約，一味照抄紐約發展的經驗，將中低端產業全部搬離，騰出空間發展高尖端產業，恐將面臨較大的風險。突出表現于兩個方面，首先，沒有實體經濟支持，可謂是動搖了金融產業發展的根基，金融必將成無水之源，泡沫化、空心化等問題將逐漸浮出水面，違約風險不容忽視。其次，各線城市發展千篇一律，難以形成比較優勢，往往會引發惡性競爭，屆時經濟發展將成難以企及的目標。

??綜上所述，高房價是投資方向趨同、投資資金蜂擁所引發的結果，可能會引發產業空心化、資產泡沫化等一系列問題，蘇州、南京、合肥等熱門二線城市高房價風險不容忽視，地方政府需積極介入，在必要的情況下繼續加碼調控政策，有序引導房地產市場回歸至均衡水平。