??近日北京高價地塊頻出，大興區黃村也爆出新地王----2月23日綠地集團以39億元拿下了北京市大興區黃村地塊。

??據悉，該地塊距離地鐵4號線清源路站大約為1.5公里，距離南苑機場直線距離不足7公里。目前周邊二手房均價在2.5萬元/平方米，周邊暫無新建商品房銷售，但距離2015年地王瀛海鎮比較接近。類似區域的新建商品房均價在3萬元/平方米左右。該地塊為黃村鎮四街、五街、六街村項目DX00-0208-6001地塊R2二類居住，起價26億，規控建面120599平方米，起始樓面價超2.5萬元/平方米， 容積率約2.67，最終成交溢價率高達50%。該地塊附加條件為需另配建1.5萬平方米自住房，經核算該地塊最終成交樓面價高達4.7萬元/平方米，成為大興區新“地王”。這個價格已經超過了大興區域內所有在售物業售價，根據歷年北京地王的成交樓面價和開盤的售價比例，估計未來售價達8萬元/平方米。

??根據大興新城規劃（2005-2020年），未來大興新城將發展成為綠色宜居、宜業的綜合性新城，確定為“一心”、“六片”和“三組團”。“一心”為大興新城的行政中心和文化中心，其功能定位為區級行政中心與公共服務中心，中高端居住片區：“六片”包括區域綜合功能區、綜合功能承接區等：“三組團”包括西紅門組團、孫村組團、狼垡組團。到2020年，大興新城用地規模將控制在65平方公里左右，新城總人口控制在60萬。

??根據新城規劃，開發商可從目前大興新城居住地戶籍人口及外來常住人口分析測算未來可新增的人口數量。若每套住房按3口人計算，可測算未來新增住宅建筑面積或套數，從而對未來幾年的市場新增住宅量及可售套數作整體分析，為將來的項目定位提供可參考的基礎數據。

??考慮到未來機場、地鐵的建設以及相關的寫字樓、酒店、公園、商業等配套設施的陸續建設使市場對住宅物業的需求增大，從而使該地區人口聚集，開發商可針對不同客戶群體，如開發高品質、完善配套的物業可能未來會有一定的發展空間。

??從未來的城市規劃看，隨著北京城市外擴和首都功能疏解以及新機場的興建從一定意義上決定了開發商未來的拿地方向，大興區相對于其他城區未來還會有土地供應，但開發商拿地成本這么高并不意味著市場售價能接受，從近期拿地成本看，開發普通商品住宅在該地區沒有競爭優勢，開發商可能會開發成高端產品，以適應高端客戶群的需求。

??北京城區四環內近兩年出現房價暴漲的可能不太大，五環至六環目前二手房價格還不算太高，大興區近期高價地塊頻頻成交，外加高端改善供應加劇及對未來發展的預期，將會帶動部分新房、二手房售價出現上漲。

??第一太平戴維斯北京評估部負責人、董事胡建明先生表示：土地估值具有影響的因素包括土地周邊未來兩年內潛在競爭對手的狀況----如沒有競爭對手，取決于政府對該土地未來規劃；如有競爭對手，可以通過分析未來出售的土地產品類型以及未來開發市場的占有率，使擬開發產品變為銷售亮點。

??背景鏈接：

??2016年2月23日，綠地集團以39億元拿下了北京市大興區黃村地塊，該地塊距離地鐵4號線清源路站大約為1.5公里，距離南苑機場直線距離不足7公里。目前周邊二手房均價在2.5萬元/平方米，周邊暫無新建商品房銷售，但距離2015年地王瀛海鎮比較接近。類似區域的新建商品房均價在3萬元/平方米左右。該地塊為黃村鎮四街、五街、六街村項目DX00-0208-6001地塊R2二類居住，起價26億，規控建面120599平方米，起始樓面價超2.5萬元/平方米， 容積率約2.67，最終成交溢價率高達50%。該地塊附加條件為需另配建1.5萬平方米自住房，經核算該地塊最終成交樓面價高達4.7萬元/平方米，成為大興區新“地王”。這個價格已經超過了大興區域內所有在售物業售價，根據歷年北京地王的成交樓面價和開盤的售價比例，估計未來售價達8萬元/平方米。

??2015年,自6月25日至7月7日,短短10天內的時間,大興總共成交了8塊土地,總成交額達到110.7億元,使大興一時間內成為輿論的焦點!其中,2015年07月03日,城建22.8億競得瀛海地塊,該地塊3.6萬/平方米樓面價是整個行業達到前所未有的高度。

??2015年末，大興又有三塊土地入市競拍，其中2015年12月24日，中鐵置業44.2億競得大興舊宮地塊，地塊住宅部分樓面價均高達3.6萬/平方米！也就是說，未來項目售價預計超過7萬。