??從2014年下半年開始，在取消限購、放寬公積金政策、下調(diào)首付比例、減免契稅等一系列政策利好的推動下，絕大多數(shù)重點城市改善需求開始綻放。但各城市 改善需求的釋放特征不盡相同。從動因看，主要還是受政策推動和刺激，但城市經(jīng)濟基本面和房地產(chǎn)市場發(fā)展階段等，也很大程度上影響著改善需求的釋放。

??展望2016年，在政策的持續(xù)加碼下，我們認為：去年改善型需求沒有起色的城市，2016年改善需求有可能綻放。而去年哪些改善型需求放量增長的城市，今年會分化；哪些過度釋放的城市，今年很難延續(xù)高增長態(tài)勢，甚至有可能下滑。

??30%樣本城市改善需求占比高，城市間需求方向分化顯著

??我們使用2015年各城市商品住宅成交均價為基準，將成交價介于1.5至2.5倍之間的部分“劃入”改善需求行列，進行分析。通過匯總，各城市改善需求 成交面積占比分“高、中、低”三類，走勢分“迸發(fā)型”、“平穩(wěn)型”、“疲軟型”三種。30個重點城市中，天津2015年改善型需求成交面積占比最高，達 15.2%，海口改善需求成交占比最低，僅3.3%，城市間差異顯著。

??各城市取消限購后改善需求各類戶型(注：小戶型指90平米以下，常規(guī)戶型指90-120平方米，中戶型指120-150平方米，大戶型指150-220平方米，超大戶型指220平方米以上)進行詳細的對比分析，發(fā)現(xiàn)以下四個特征：1、 深圳和成都小戶型成交占比明顯上揚，動因不一、趨勢也不一；2、上海、南京、合肥、南昌、廈門、福州等六個城市常規(guī)戶型占比大漲，大戶型占比下降；3、蘇 州、南寧、武漢、天津、寧波、長沙和鄭州等7個城市的中戶型成交面積占比上漲趨勢明顯；4、昆明和海口兩城市的大戶型成交面積占比明顯上漲。

　　120-144平方米為最受歡迎改善戶型，出現(xiàn)面積小型化趨勢

　　在各城市改善型需求不斷釋放的當下，我們需要了解在不同的城市之間，究竟哪一類的改善型產(chǎn)品更受置業(yè)者青睞，以及最受歡迎的產(chǎn)品如何變化。根據(jù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，我們發(fā)現(xiàn)2015年各城市最佳改善戶型呈現(xiàn)以下四個特征：第 一，6成以上的城市改善型購房者偏好120-144平方米的戶型。第二，一線城市改善型需求多集中在大戶型上。第三，僅廣州、天津和成都三個城市的改善型 需求以90-120平方米戶型為主，成交占比均在30%以上。第四，90平方米以下小戶型和220以上超大面積并不受改善型置業(yè)者的歡迎。

　　與2014年最受歡迎改善戶型對比，我們發(fā)現(xiàn)，2015年改善型置業(yè)者的選擇趨向小面積化。典型如蘇州、深圳、南昌和蘭州四個城市，2014年最受歡迎的改善戶型為144-220平方米大戶型，2015年則為120-144平方米中戶型。又如廣州和成都，最受歡迎的改善戶型則從2014年的120-144平方米調(diào)整至2015年的90-120平方米。

　　此外，部分城市144-220平方米大戶型仍是最受歡迎的改善戶型，但成交占比明顯下滑。比如上海144-220平方米成交占比下滑了15個百分點，廈門下滑了14個百分點。

　　“年尾趨勢”和“釋放強度”2個維度研判重點城市改善需求的趨勢

　　根據(jù)“年尾趨勢”和“釋放強度”兩個指標的分析結(jié)果，再結(jié)合特定城市經(jīng)濟基礎(chǔ)、政策落地、人口流動、供求、庫存消化周期等因素，就可以綜合評價出一個城市2016年的改善需求能接盤抑或不能接盤(如下表所示)。