國土資源部16日公布2013年全國住房用地供應(yīng)計劃，據(jù)各地上報匯總，2013年全國住房用地計劃供應(yīng)15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍，其中“三類住房”用地計劃占住房用地計劃總量的79.4%，保障性安居工程用地計劃供應(yīng)4.15萬公頃。

  計劃供地量創(chuàng)近年來新低，完成80%方可達近三年實際供應(yīng)均值

  盡管國土局表示今年計劃供地量是2008-2012年年均實際供應(yīng)量的1.5倍，符合宏觀調(diào)控要求，但今年的供地目標實際是偏低的。根據(jù)我們整理的數(shù)據(jù)來看，15.08萬公頃的供應(yīng)量是2010年以來計劃供應(yīng)量的最低值，與2012年最初制定的供地計劃相比，同比下降了12.6%。

  另外，政府推地計劃與實際供地量還存在較大差距，根據(jù)以往情況，供地計劃通常達成率偏低，而真正影響商品住宅市場供應(yīng)的因素正是實際土地供應(yīng)量。從數(shù)據(jù)上看，2010-2012年三年全國供地計劃分別完成了68%、62%和72%，實際完成率都不高，這與當年房地產(chǎn)市場的環(huán)境好壞、企業(yè)投資熱情的高低、土地整理難易程度以及地方政府推地意愿的強弱等因素有直接關(guān)系。考慮到2013年房地產(chǎn)市場的不確定性較高，我們對供地完成率作低中高(60%、70%、80%)三個估算，如果完成率可以達到80%甚至更高，則今年實際新增投向市場的用地規(guī)模才可以保持近3年的平均水平。

  供地量緊缺、企業(yè)拿地需求較高，未來房價上漲壓力較大

  在住房用地計劃供應(yīng)總量較低的前提下，扣除保障性住房的部分，我們可以看到實際可用于商品住宅開發(fā)的計劃用地僅10.92萬公頃，相比去年的12.24萬方下降了10.8%。中小套普通商品住房用地計劃供應(yīng)7.82萬公頃，占商品住房用地供應(yīng)計劃的71.6%，比去年的占比略略提升了0.8個百分點。

  目前來看，國五條細則并未對一手房市場造成直接影響，房企抱有房價上漲的預(yù)期，各地項目漲價現(xiàn)象已不少見。而商品住宅用地供應(yīng)量的大幅下滑勢必導致未來幾年商品住宅市場新增供應(yīng)將處于低位，供需關(guān)系的緊張進而會對全國房價上漲起到一定的助推作用。同時，今年企業(yè)拿地積極性依然較高，包括金地等典型企業(yè)表示今年將加大拿地力度，而從一季度來看，以保利、萬科等龍頭企業(yè)新增土儲量同比大幅增長。商品住宅用地供應(yīng)的下滑也勢必導致土地市場競爭激烈，進而地價將進一步攀升，由此導致房價也隨之水漲船高。

  各地政府應(yīng)因地制宜調(diào)整供應(yīng)量，平抑地價并謹防企業(yè)囤地

  政府實際供地一般會根據(jù)市場行情以及可利用土地量等等進行適當調(diào)整，我們認為地方政府應(yīng)根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況來適當提升或降低土地供應(yīng)量。

  對于房價上漲壓力大、市場供應(yīng)不足的一線城市應(yīng)著重加大土地供應(yīng)，而部分土地供應(yīng)過量的城市則可適當削減供應(yīng)以消化庫存，今年北京、上海、廣州、深圳的住房用地供應(yīng)計劃同比增加2.8%，這些城市用地緊張、市場需求旺盛，理應(yīng)據(jù)實際出讓情況再適度提升土地供應(yīng)；二線城市情況基本和一線城市類似，但市場供求矛盾相對緩和，武漢、沈陽等過去多年土地供應(yīng)規(guī)模過大的二線城市，可以減少土地供應(yīng)以消化之前積壓下來的庫存；而相當一部分三四線城市近兩年以來正面對開發(fā)投資過于超前的問題，商品住宅市場潛在供應(yīng)本已明顯超過需求規(guī)模，因此應(yīng)適當收縮供地。