中國房地產業協會副會長   朱中一

對城市更新這個題目我很感興趣，我記得五年以前深圳招商地產召開的一次項目更新會議，我就參加了。后來我們房協曾先后分別與西安、鄭州、呼和浩特、昆明、南京地方政府一起，召開過5次舊城改造和城中村改造會議。剛才聽了佳兆業金總和耿總的發言以后，更加加深了我的認識。下面，我結合對“十八大”報告的學習，談一下個人對進一步做好城市更新問題的幾點思考。

一、 關于城市更新的指導思想問題

改革開放以來，我國城鎮化得到快速發展。城鎮化的快速發展改善了城市的面貌，其成績是有目共睹的。但是在前十幾年城鎮化的快速發展中，也出現了兩個問題。一是土地的城鎮化快于人口的城鎮化。當然這個問題在深圳不存在，因為深圳原先規劃幾百萬人，現在常住人口已到了1400萬。但是，在全國不少城市是攤大餅式的發展，而被征地農民和進城的農民工的權益沒有得到充分的保證。二是部分城市的城鎮化過度依賴土地財政和房地產開發，對工業等實體經濟的發展注重不夠。因此，十八大報告強調要促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展，并強調在推進城鎮化中要注重發展實體經濟。

在促進“新四化”協調發展中，不少地方面臨著土地資源的稀缺和產業結構的調整與升級。所以在此時此地研究城市更新問題是非常必要的，佳兆業作為從收購爛尾樓起家的一個公司，長期從事城市更新，已積累了不少經驗，應該好好總結推廣。十八大報告的一大亮點是“大力推進生態文明建設”，努力建設美麗中國。其中有這樣一段話，就是：“要優化國土空間開發格局。要按照人口資源環境相均衡、經濟社會生態效益相統一的原則，控制開發強度，調整空間結構，促進生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀，給自然留下更多修復空間，給農業留下更多良田，給子孫后代留下天藍、地綠、水凈的美好家園。”十八大報告的這些內容，為我們今后的新區開發和舊城改造指明了方向。另外，在城市更新中，一定要維護好被拆遷居民的合法權益，有利于和諧社會的建設。

今天我們在深圳開會，在深圳提農業現代化可能不符合實際，因為深圳幾乎沒有農業了。所以，在深圳這個地方，可能提促進工業化、信息化、城鎮化與房地產業的協調發展更現實一些，這里包括信息化和工業化深度融合，工業化和城鎮化良性互動，房地產業與城鎮化的協調及房地產業與相關產業的協調發展。上面講的問題，涉及到城市更新的指導思想問題。

二、 關于城市更新的目標問題

這也是我個人考慮的幾點，僅供大家參考。

第一是新型的工業化、信息化、城鎮化水平要明顯提高，城市的產業結構布局要更加合理，現代科技手段和信息技術在產業發展、城市規劃建設管理中得到廣泛的運用，城市的基礎設施和公共設施更加完善，綜合競爭實力顯著增強，輻射帶動作用得到充分發揮。

第二是房地產業與相關產業及城鎮化協調發展。房地產業關乎國計民生，既是重要的民生行業，又是為各行各業提供生產場所和工作場所的基礎性產業，滯后了會影響相關行業的發展，過分超前了，會造成能源的浪費，造成泡沫。而且，在征地和拆遷中，一定要切實保護好被征地的農民與拆遷居民的合法權益。

第三是一定要堅持保護性的開發。這個問題對深圳來說不突出，因為它是一個新型城市，但對全國來說，確實很重要。對于歷史文化遺產和風景名勝資源，該保護的要保護。有地方特色、民族特色的一些項目，該保護的要保護。否則，很可能通過更新，造成千城一面的情況。這方面，我們要借鑒歐洲一些國家保護性更新的經驗。

第四是生態文明建設得到明顯加強。這在我前面的講話內容中已講到了，這是十八大報告的一大亮點，既是我們城市更新的指導思想，也是我們要實現的目標。

第五是社會管理能力和公共服務水平要明顯提高，包括應對突發事件和自然災害的能力顯著提高。現在，不少城市地下空間開發滯后，基礎設施建設老化，下一場大雨就很難疏通，這種情況應盡快改變。

三、 城市更新中需要關注的幾個問題

為了把城市更新的事情做好，除了應明確指導思想與目標外，我認為還應關注這樣四個問題：

第一，一定要按照上級批準的城市規劃來實施。要嚴格執行城鄉規劃建設的決策的規則和程序，堅持決策的科學化和民主化原則，重大項目要堅持專家咨詢、社會公示和聽證制度。涉及到拆遷和征地的，要切實維護和保護好被拆遷者和被征地者的合法權益。這方面，正、反兩方面的經驗教訓不少。這里，我舉一個成功的例子，上海黃浦區露香園路地塊在制定拆選方案時，多次征求群眾意見，加上補償到位，房源選擇多樣，雖涉及4100余戶居民，118家單位，但大家都比較滿意。

第二，像深圳這樣的大城市，在更新中要以經濟結構的調整、產業結構的優化升級為重點，注重發展新興產業、現代服務業和物流業。要注重提升城市功能，增強經濟實力和競爭能力，增強對經濟區域的輻射帶動作用。

第三，要科學界定中心城市與邊緣城市的功能分工和協作，同時要疏解大城市中心區的人口壓力，控制開發強度，調整空間結構，形成布局合理、環境優良的城市發展格局。

像深圳這樣的城市，常住人口已有1400萬，就這么多土地。今后的更新與發展，就要考慮與香港的關系、與惠州和東莞的關系。深圳的產業結構怎么布局更加合理，使其既能實現功能互補，又能進一步提高競爭力，還能疏散中心區的人口。

第四，堅持以人為本，完善住房供應體系，加強基礎設施建設，建設宜業宜居的環境。這里包括完善住房供應體系問題、加強基礎設施建設，更新的小區要和公共交通規劃相銜接，大城市要先發展公共交通，減少居民的出行成本等問題。同時，要加強小區內的供水、排水、污水處理，供熱、供氣等公共設施的建設，凡規劃確定的住宅小區的公共設施必須與住房同步建設和交付使用，還有改善老年人的居住養老條件和社區養老環境等問題。