三、“超前”配套

  當(dāng)然，更多的新城不具備“超級”配套的特殊資源，不具備“超大”配套的開發(fā)實力，在這種情況下，就必須打好時間差，以“超前”配套滿足第一批入住業(yè)主的基本生活需求，從而形成良好的口碑，帶動后續(xù)人群的跟進(jìn)。

  國外有一套MPC理論，即master planned community——整體規(guī)劃社區(qū)，它所強(qiáng)調(diào)的社區(qū)配套理念是“最小限度商業(yè)”，包括生活所需的最基本服務(wù)單元，如銀行、超市、風(fēng)情街等。這一理論的核心其實在于標(biāo)準(zhǔn)化，因為無論何處無論何時，人們對生活的基本需求是相似的，因此可以形成相對固定的功能組合和配置標(biāo)準(zhǔn)。這個理論雖然淺顯易懂，但用于新城實踐時又很考驗開發(fā)商的運營能力，因為越是小規(guī)模的銀行、超市、商業(yè)等，越要剛性地依賴人流，而這正是新城初期最不確定的因素。但是反過來講，一旦這個“最小限度商業(yè)”做好甚至做出創(chuàng)意，它甚至可以成為新城的一個亮點。

  我們以目前全世界最大的地產(chǎn)開發(fā)商萬科為例。雖然萬科的住宅年開發(fā)量已經(jīng)無人能及，但在商業(yè)方面一直非常謹(jǐn)慎保守，近兩年才開始試水商業(yè)。萬科秉承的商業(yè)配套理念一直是“合適就好”，因此在萬科商用物業(yè)中最重要的部分是社區(qū)配套商業(yè)。凡事喜歡講標(biāo)準(zhǔn)化的萬科，已經(jīng)在“最小限度商業(yè)”上做出了很有意思的探索。“食堂是第一步，最近在做菜市場，未來還會拓展到便民診所、銀行等各個方面”，萬科副總裁毛大慶如此講述北京萬科長陽半島的社區(qū)配套發(fā)展思路。

  萬科進(jìn)軍社區(qū)食堂由來已久，早在2010年8月，萬科董事長王石在浙江視察“良渚文化村”項目時，就對良渚食街上“村民食堂”的早飯——道地的燒餅油條等贊不絕口。到了2011年5月，上海萬科終于將這種“村民食堂”的模式引入到了旗下的四季花城小區(qū)，并為之取名為“四季食堂”。據(jù)稱，那時的上海四季花城周邊的餐飲配套并不完善，“三家包子鋪、兩家小餐館、一家面包店和兩家小吃店”顯然并不能滿足小區(qū)3900戶人家的胃口，所以上海萬科將社區(qū)食堂選址在了該小區(qū)。四季食堂也確實獲得了業(yè)主們的青睞，在業(yè)主論壇中，有業(yè)主將其形容為“充滿家的味道的老食堂”。資料顯示，上海四季花城小區(qū)的許多業(yè)主的一日三餐都在四季食堂解決，每天的刷卡數(shù)大約為在500次左右，考慮到一家人可能共享一張卡，每天的實際就餐人數(shù)應(yīng)該是超過了1000人次。

  在四季食堂取得了成功之后，萬科決定將萬科食堂擴(kuò)展到全國其他城市的萬科小區(qū)，并且把接下來的餐飲配套統(tǒng)一取名為“第五食堂”——意為在家庭、單位、學(xué)校、街市酒樓之外，為居民開設(shè)的第五個就餐的空間。2012年6月15日，深圳萬科城第五食堂開業(yè)。根據(jù)萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，該食堂的日均客流量達(dá)到700人次。就在深圳萬科第五食堂開業(yè)的第二天，北京萬科長陽半島小區(qū)的第五食堂亦開始對外營業(yè)。北京萬科對于第五食堂進(jìn)行了一些“微創(chuàng)新”——率先完成一整套VI視覺系統(tǒng)，包括統(tǒng)一的在餐具上印有“第五食堂”的LOGO、統(tǒng)一的色彩和裝飾等等，這些標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容正在由萬科物業(yè)公司總部逐步向全國范圍推廣。

北京萬科長陽半島小區(qū)的第五食堂