首批拿到合作建房房屋使用權（租賃）鑒證書的城市居民和村民（來源：承德日報）

??6月9日，在河北省承德市灤平縣政府的會議室內，6位來自北京的市民領到了由該縣農村產權交易中心頒出的首批《合作建房房屋使用權（租賃）鑒證書》。據了解，這是河北省內首次以合作建房使用權證的形式有效保障了城鄉居民合作建房者的權益。

灤平縣農村產權交易中心頒出的合作建房房屋使用權（租賃）鑒證書（來源：承德日報）

??政策護航鄉村振興新樣本 河北首個合作建房落地桑園村

??2016年2月5日，承德市印發了《中共承德市委、承德市人民政府關于印發<承德市深化農村改革實施方案>的通知》【承發(2016)5號】，明確提出深化農村土地制度改革，“在全市推廣由市民、村民在不改變農村集體土地所有權和宅基地使用權前提下，自主確定合作建房和經營使用方式。重點面向北京市民及市場經營主體探索開展合作建房協議使用，或將農民閑置房屋資產整合招商租賃、入股分紅、合作經營的方法和路徑。” 

??隨后在2月22日，承德市印發了《中共承德市委、承德市人民政府關于創新合作開發機制加快美麗鄉村建設的指導意見》【承字(2016)5號】，文件明確提出創新用好政策支持，“在不改變農村集體土地所有權和農村宅基地使用權的前提下……允許農民通過各種方式與城市居民合作建房，共享收益。”

??2017年2月13日，河北省政府出臺《關于深入推進農業供給側結構性改革加快培育農業農村發展新動能的實施意見》，其中明確要求“探索農村集體組織依法以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地。鼓勵通過農村閑置宅基地整理、土地整治等增加的耕地和建設用地，采取入股、聯營等方式，重點用于鄉村休閑旅游、養老等產業和農村一二三產業融合發展。在不改變農村集體土地所有權和農民宅基地使用權的前提下，允許農村居民與城鎮居民合作建房。”

??在一系列政策支持下，在灤平縣政府的積極鼓勵下，2017年7月31日桑園村與一批來自北京的合作建房者開始在安純溝門滿族鄉政府的支持下探索城鄉合作建房的鄉村振興模式，桑園村“伴山集”應運而生，伴山集距離北京市180公里，海拔600米，伴山集將精準扶貧和美麗鄉村等主題有機的融入了社區建設，西區建筑面積22200平方米，容積率約0.66，主體建筑采用了簡約徽派風格，懷舊復古的街景設計，一宅一院一田，對京津等城市居民有很大的吸引力。

??2017年8月6日，灤平縣縣長于山到桑園村調研合作建房項目時，對項目給予肯定，并強調：鄉鎮、部門、企業要主動作為，積極參與，深入研究制定規劃和方案，細化工作任務，明確職責分工，快速推進項目建設。同時，要及時總結經驗，將桑園村合作建房項目作為試點工程在全縣進行推廣，助推城鄉融合發展。 

??同年11月15日，承德市委常委、市農工委書記吳清海，承德市人民政府副市長王成帶領全市農業農村工作觀摩組實地察看了桑園村“合作建房”項目，對灤平縣大膽創新給予了充分肯定。

??合作建房助力鄉村振興破局 規范有序是健康發展保障

??資料顯示，桑園村有村民217戶，20多戶貧困戶，土地分散，種植單一。為擺脫貧困，村民嘗試過多種養殖業，收益卻不理想。村民手里有不少閑置宅基地，但一直都是“沉睡的資源”。

??2018年10月桑園村“伴山集”項目正式啟動，目前，村農宅旅游專業合作社與100多戶外來合作建房者簽訂了協議，累計吸引外來投資3000余萬元。第一批32棟合建房已完工。

??合作建房的參與者有來自北京的教師、醫務工作者、法律人士、金融從業者、科學工作者、上市公司高管、退休公務員等，這些新村民的到來，既豐富了當地的文化生活，也開闊了村民的眼界，更解決了村民的一些實際困難，使當地的經濟、社會、文化生活獲得了豐富和提升。目前“伴山集”的業主自發成立了書畫社、荷風詩社、登山社等多個興趣愛好社團，園區也多次組織有村民參與的夜場歌會、篝火晚會等活動。

??桑園村城鄉居民合作建房的具體操作模式是：

??·桑園村成立村一級的灤平縣精聯農宅旅游專業合作社，組織符合審批農村宅基地條件的農戶以宅基地使用權方式入股農宅合作社，將農民分散的宅基地統一整合，然后引入工商資本和社會資本與合作社開展合作建房。

??·房屋建成后，在保證農宅性質不變且滿足農戶居住（尊重社員意愿）前提下，投資方享有其他未利用房屋的占有、使用、收益、出租、轉讓使用權的權利，村民同時有權享受長線經營分紅或剩余部分的財產處置分紅，即項目在扣除項目的所需費用后，其剩余資金的使用順序依次為：合作社社員、村集體公用、服務于鄉鎮扶貧。

??·房屋建成后，由縣級農村產權交易中心進行鑒證，由灤平縣政府核發《房屋使用證》。房屋使用權期限以協議約定為準。合作期滿將房屋使用權交還合作社，或按照當時的政策及法律法規執行。此次由灤平縣農村產權交易中心頒發的《合作建房房屋使用權（租賃）鑒證書》正式賦予農村宅基地使用權價值屬性，通過農村產權交易中心建立農村宅基地定價、流轉機制，意味著從政府層面對農村宅基地租賃期內使用權的合法性認證，有效保障了城鄉居民合作建房者的權益。

??根據委員會對合作建房的定義，合作建房是指兩個或以上擬擁有房屋空間的法人或自然人共同出資，通過合法合規的方式獲取國有建設用地或者集體建設用地，自己建造或者委托第三方代建，從而實現獲得房屋空間目標的社會經濟行為。因此由村集體所主導的合作建房依然面臨著諸多潛在風險。

??首先，由村集體成立的農宅旅游專業合作社作為土地所有方存在吸收資金的行為，處于非法集資的邊緣。

??其次，合作建房參與人雖以股東身份入股合作社，但有關企業、項目、資金等信息獲取高度不對稱，處于弱勢地位，村集體同投資人存在可能的利益博弈和沖突。

??第三，合作建房參與人的資金投入后完全由合作社掌控，存在可能的資金挪用風險。

??因此，為了保障城鄉居民合作建房各方的參與利益，在合作建房發起、實施以及運營過程中，依然需要有效的監督管理，一方面避免可能存在的各種金融和法律風險，另一方面也可以有效的保障合作建房各方參與者的合法權益。

??合作建房委員會已經于2020年11月6日發布《合作建房機構登記以及項目備案辦法（試行）》，并在中國房地產業協會的支持指導下建立了“合作建房機構和項目申報系統”，此外還聯合了國內唯一一家為合作建房提供金融服務的中德住房儲蓄銀行為國內合作建房的參與者提供合法有效的合作建房金融服務。

??從全國來看，河北省承德市的合作建房并非個案，2019年11月14日，湖南省張家界市政府正式發布了《張家界市城鄉居民合作建房管理辦法（試行）》，明確在永定區、武陵源區、慈利縣和桑植縣規劃城鎮建設用地規模邊界以及有條件建設區范圍以外的農村宅基地和存量集體建設用地可以開展最高期限不超過40年的合作建房，并按照“房地一體、三權分置”原則對合作建房進行《不動產權證書》統一登記。

??2020年7月31日，寧波市象山縣自然資源和規劃局和農業農村局聯合發布了《象山縣農村集體土地合作建房管理辦法》，明確象山縣行政區域內（縣城中心城區、石浦鎮鎮區建設用地范圍內區域除外）可在農村集體土地合作建房。

??隨著更多的合作建房試點工作的展開，合作建房也將成為我國探索鄉村振興以及城市更新的重要推動力。十八屆三中全會提出“賦予農民更多財產權利”和宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的“新土改”也在城鄉居民的合作建房實踐中找到了合適的道路。