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??近兩年房地產行業(yè)持續(xù)筑底，在銷售萎靡、現(xiàn)金流緊張之下，房企投資戰(zhàn)略較以往發(fā)生巨大轉變。

??一方面，三四線土地無人問津，眾多企業(yè)將目光聚焦在核心一二線城市優(yōu)質地塊中；另一方面，在行業(yè)新的發(fā)展階段和模式下，收縮已成新常態(tài)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2023年末，總土儲貨值TOP100房企的貨值總量為29.3萬億元，較2022年末下降13.9%，TOP100企業(yè)總土儲建面18.2億平方米，同比降幅達到17.5%。

??同時，從2024年的供地計劃來看，絕大多數(shù)城市宅地供地計劃呈縮減之勢，即使上海、合肥這樣的去化周期處于較為合理水平的城市，也在主動收縮宅地供應量。

??我們認為，當前市場已從過去的“重量輕質”轉向“重質輕量”，未來優(yōu)化土儲結構、調整土地資源配置將成房地產企業(yè)發(fā)展的重中之重。

??2023年末房企總土儲貨值下降明顯，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年百強房企貨值總量為29.3萬億元，同比降幅達13.9%，總土儲建面18.2億平方米，較2022年末下降17.5%。

??從門檻來看同比跌幅依然較大。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年TOP100房企總土儲貨值門檻為273億元，較2022年末下降24.9%，總土儲建面門檻值為84.1萬平方米，較2022年末下降49.78%。

??分梯隊來看，TOP10房企總土儲貨值門檻降幅最少，僅下降8.09%，為7251.8億元，其次是TOP20房企和TOP30房企，分別下降11.86%和12.87%，由此可見目前能夠拿地的仍然是以頭部企業(yè)為主。

??具體到企業(yè)來看，總土儲貨值百強房企中，有6家房企總土儲超過萬億，與2022年末持平，分別為保利、綠地、萬科、融創(chuàng)、碧桂園和中海，除此之外，其他梯隊房企數(shù)量都出現(xiàn)了不同程度的減少，如5000-10000億元梯隊減少1家、3000-5000億梯隊大幅減少8家。

??相應地，總土儲貨值較低的梯隊企業(yè)數(shù)量在增加，其中需要注意的是，截至2023年末，超三成企業(yè)總土儲不及千億，為34家。

??一直以來，總土儲TOP100房企與銷售TOP100房企一直都保持著較高的重合度，2023年也是如此，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年末總土儲百強房企與銷售百強房企重合度達到七成，總土儲20強與銷售20強重合度75%，10強房企的重合度也達到70%。其中保利、萬科、中海、華潤、招商、碧桂園和金地既位列2023年末總土儲前十，也是2023年銷售十強房企。

??聚焦到銷售TOP100房企來看，受到企業(yè)投資持續(xù)收緊的影響，銷售百強房企總土儲貨值連年下降，2023年末僅為26.4萬億元，同比跌幅17.8%，與最高峰相比則下降39%。

??按銷售梯隊劃分來看，土儲資源依然高度集中：10強房企總貨值占百強總貨值的35%，較2022年末增加2個百分點；11-20強房企總貨值占比25%，同比微降1個百分點。總體來看，百強房企六成的土儲集中于前20強房企中。

??2023年企業(yè)投資低迷、謹慎的趨勢未有改變，即便是央國企投資力度也較2022年進一步下滑，僅有6%的百強房企總土儲貨值同比上漲，諸如中國鐵建、華發(fā)股份2023年末總土儲貨值同比上漲11%和10%。而絕大多數(shù)企業(yè)土儲貨值均呈現(xiàn)下降趨勢，其中跌幅超過20%的企業(yè)占到35%，部分民企由于投資暫緩，土儲貨值更是連續(xù)兩年下降。

??而且從不同跌幅企業(yè)貨值占比來看，權重更高、土儲貨值規(guī)模更大的企業(yè)跌幅更大，如貨值降幅超過20%的企業(yè)總土儲貨值合計占比接近50%，不乏越秀、綠城、龍湖等頭部房企。

??當前市場環(huán)境下，土地儲備并非越多越好，總土儲貨值下降也并不完全底表企業(yè)投資放緩。

??尤其是對近兩年在一二線積極補充優(yōu)質土儲的規(guī)模化央國企而言，拿的多、賣多的多是常態(tài)：如華潤置地、保利發(fā)展、中海地產2023年末總土儲貨值同比下降5%、8%和7%，但三家企業(yè)2023年新增貨值均超2000億元，其全口徑銷售也在3000億以上且均位于行業(yè)TOP5。

??這也從側面反映了當前企業(yè)投資的困境，即有意愿有能力拿地的僅剩央國企和少數(shù)民企，其他企業(yè)越不拿地銷售也越困難。

??從未來供應來看，2024年絕大多數(shù)城市宅地供地計劃呈縮減之勢，尤其是庫存壓力較高的三四線城市，供應計劃明顯收窄。

??截至目前，已有近1000個縣市（區(qū)）發(fā)布了2024年供地計劃，住宅土地供應總量平均較2023年下降了18%，其中六成縣市宅地計劃供應量較2023年呈下降趨勢。

??分能級來看，各能級城市表現(xiàn)基本一致，同比2023年均呈下降趨勢，降幅均超10%，尤其是二線城市，同比降幅高達25%，宅地計劃供給量下降更為堅決。典型如合肥，2024年宅地計劃供應量僅389公頃，較2023年540公頃降幅高達28%。

??考慮到當前市場下行的大環(huán)境，即使上海等去化周期尚處于較為合理水平的城市，也在主動收縮宅地供應量，未來供地計劃仍有進一步下降的空間。

??我們認為，過去一味的重視土儲的總量規(guī)模已經不符合當前戰(zhàn)略定位，總土儲也并非越多越好，未來強調的是在土地選擇上的精準定位和對項目質量的嚴格把控，而不是盲目追求土地儲備的規(guī)模。房企仍應將目光聚焦抗風險能力、安全性高的一二線核心城市，并以高周轉、流速快、利潤足的項目為主，減少低能級城市的投資。這也有助于企業(yè)更好地控制風險，提高資金使用效率，促進企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

??我們認為，在當前政策利好、預期修復之下，行業(yè)將在一段時間內低位調整并逐步迎來復蘇和回暖，核心城市土地的布局更能夠快速、有效地響應市場需求，提升項目品質同時，增強競爭力，并在市場競爭中保持領先地位。

??值得注意的是，從2024年至今部分熱點城市土拍降溫的走勢來看，即便是核心城市內部板塊分化、差異仍然顯著。在市場尚未企穩(wěn)之下，還應謹慎對待核心城市的次優(yōu)板塊。