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??現(xiàn)金297.4億元、一年內(nèi)到期有息負(fù)債約400億元，短債償付是金地集團(tuán)2024年將面對(duì)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

??4月11日的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，投資者們最關(guān)注的問(wèn)題便是今年的債務(wù)能不能還上、股東們會(huì)否施以援手。上任還不足一個(gè)月的董事長(zhǎng)徐家俊沒(méi)有打包票，只表示：“目前已制定一系列措施，通過(guò)大宗資產(chǎn)處置、加速銷(xiāo)售去化、積極拓展融資渠道等手段積極應(yīng)對(duì)?！?/p>

??在金地集團(tuán)新一屆董事會(huì)的10名候選成員中，生命人壽及福田投控共占了4席。福田投控已經(jīng)采取了實(shí)際行動(dòng)為金地集團(tuán)提供流動(dòng)性支持，對(duì)于生命人壽未來(lái)會(huì)有什么動(dòng)作，徐家俊也沒(méi)有給出明確回復(fù)，但強(qiáng)調(diào)“主要股東都在通過(guò)不同方式為公司發(fā)展提供支持”。

??短債壓力凸顯

??2023年，金地集團(tuán)保住了銷(xiāo)售額行業(yè)前十的地位，但經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的下滑幅度不小，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入981.3億元，同比下降18.4%，歸屬母公司凈利潤(rùn)8.9億元，同比降幅為85.5%。

??在年報(bào)中，金地集團(tuán)表示，2023年以來(lái)融資支持政策頻出，但行業(yè)融資面仍然疲軟，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資的態(tài)度依然謹(jǐn)慎，非國(guó)有房企融資更加困難。這是該公司的真實(shí)處境，其籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~已連續(xù)兩年為負(fù)數(shù)，2023年為-312億元。由于銷(xiāo)售減少及往來(lái)款流入減少，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也同比減少了89%，2023年僅錄得21.9億元。截至2023年末，金地集團(tuán)的賬面貨幣資金余額約297.4億元，同比下降45.4%。

??徐家俊解釋?zhuān)泿刨Y金減少的主要原因是公司調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，積極償還到期債務(wù)，控制杠桿水平。

??約0.74的現(xiàn)金短債比折射出了金地集團(tuán)的償債壓力，但該公司的到期債務(wù)至今還保持著零違約的紀(jì)錄。公開(kāi)信息顯示，截至4月2日，金地集團(tuán)今年已償付了總額超過(guò)100億元的公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)。

??對(duì)于今年是否還有新增融資的機(jī)會(huì)，金地集團(tuán)表示，2023年以來(lái)，公司推動(dòng)大額經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等融資落地，顯著緩解了去杠桿壓力?！澳壳肮菊诔掷m(xù)梳理資產(chǎn)，挖掘融資空間。”

??“短期來(lái)看，市場(chǎng)仍處低位承壓，公司經(jīng)營(yíng)重心仍將是嚴(yán)守現(xiàn)金流安全底線?！苯鸬丶瘓F(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)曾愛(ài)輝說(shuō)。

??大股東還沒(méi)出手

??3月17日，金地集團(tuán)宣布了董事會(huì)換屆的結(jié)果，1978年出生的徐家俊當(dāng)選董事長(zhǎng)，福田投控董事長(zhǎng)季彤則擔(dān)任副董事長(zhǎng)一職。10名董事候選人中，來(lái)自生命人壽的有3位，包括徐文淵、徐倩、李榮輝。

??當(dāng)時(shí)，金地集團(tuán)特地介紹了徐家俊當(dāng)選董事長(zhǎng)的原因。該公司表示，徐家俊在房地產(chǎn)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方面擁有豐富和全面的管理經(jīng)驗(yàn)，熟諳資本市場(chǎng)。在近年來(lái)的行業(yè)調(diào)整期，他牽頭在融資、投資者關(guān)系等方面做了大量工作，為保障金地集團(tuán)的現(xiàn)金流安全發(fā)揮了舉足輕重的作用?！捌涔芾砟芰拓S富的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，獲得了各方股東、外部機(jī)構(gòu)和公司經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的一致認(rèn)可?！?/p>

??可以看出，融資、資本運(yùn)作是徐家俊的特長(zhǎng)，也是金地集團(tuán)當(dāng)下急需突破的難點(diǎn)。爭(zhēng)取大股東生命人壽的支持可視為打通一種融資渠道，據(jù)市場(chǎng)消息，此次生命人壽的董事會(huì)席位由過(guò)去的1席增至3席，便是其通過(guò)保債計(jì)劃為金地集團(tuán)提供資金的條件之一。

??截至目前，傳聞中的保債計(jì)劃還沒(méi)有落地，徐家俊對(duì)生命人壽的下一步安排守口如瓶，但也釋放了信心：“相信在各方股東的支持下，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)將帶領(lǐng)公司度過(guò)行業(yè)的低谷期?！?/p>

??在短債壓力未緩解的前提下，金地集團(tuán)采取了較為保守的經(jīng)營(yíng)策略。徐家俊表示，從近期一線城市政策逐步放松，LPR超預(yù)期降息等表現(xiàn)可以看出，政策端已加大了對(duì)市場(chǎng)支持的力度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)沒(méi)有發(fā)生改變。地產(chǎn)需求端短期內(nèi)表現(xiàn)仍較疲軟，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)以?xún)r(jià)換量的態(tài)勢(shì)，后續(xù)走勢(shì)仍有一定不確定性?！肮緦?duì)后市將謹(jǐn)慎動(dòng)態(tài)觀察?！?/p>

??2023年，金地集團(tuán)花了125億元拿地，購(gòu)地金額同比下降六成。2024年，該公司沒(méi)有披露具體的預(yù)算，徐家俊的說(shuō)法是“根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流的恢復(fù)程度進(jìn)行投資決策?！?/p>

??2024年，金地集團(tuán)計(jì)劃新開(kāi)工面積183萬(wàn)平方米，較2023年的計(jì)劃下降了48%。曾愛(ài)輝認(rèn)為，短期內(nèi)，該公司的結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和利潤(rùn)率水平仍將面臨壓力。