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??“房地產(chǎn)市場正在筑底回穩(wěn)，當(dāng)下最希望支持的政策是提升客戶的支付能力和信心。”華潤置地副總裁陳偉在回答中國房地產(chǎn)報記者提問時說。

??3月26日，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”，HK.01109）發(fā)布2023年業(yè)績報告。全年實現(xiàn)簽約銷售額3070億元，營業(yè)額2511億元，同比增長21.3%。2023年綜合毛利率25.2%，股東應(yīng)占凈利潤及核心凈利潤分別按年增長11.7%和2.9%至314億元和278億元。

??在房企2023年普遍預(yù)虧的市場環(huán)境下，這算是一份不錯的成績單。

??“2024年要真正習(xí)慣過緊日子。”華潤置地主席李欣分析，隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)規(guī)模持續(xù)收縮，“三高”的發(fā)展模式已經(jīng)終結(jié)。同時，消費者對居住品質(zhì)、消費場景以及空間服務(wù)的要求越來越高，新發(fā)展模式正在建立過程中。華潤置地為此調(diào)整了中長期的戰(zhàn)略規(guī)劃體系。

??“本次戰(zhàn)略檢討，在‘十四五’戰(zhàn)略規(guī)劃框架基礎(chǔ)上，除了對投資、生產(chǎn)運營等常態(tài)化工作進行強化和優(yōu)化外，重點變化是：明確把‘大資管’業(yè)務(wù)作為主航道業(yè)務(wù)來定義，目標是‘十四五’期內(nèi)，把資管業(yè)務(wù)培育為置地第二增長曲線。”李欣說。

??2023年營業(yè)收入2511.4億元

??明確“大資管”為主航道

??樓市調(diào)整持續(xù)，2023年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于風(fēng)險出清階段。從業(yè)績預(yù)告來看，2023年房企普遍預(yù)虧。中海、華潤等央企國企在過去一年銷售表現(xiàn)整體好于混合所有制企業(yè)和民營企業(yè)。

??財報顯示，2023年，華潤置地簽約額3070億元，同比增長1.9%。開發(fā)銷售業(yè)務(wù)結(jié)算收入2121億元，結(jié)算面積1184萬平方米，一線城市收益占比提升11個百分點， 結(jié)算均價上升25.4%至17913元/平米。

??“年內(nèi)首開項目64個，平均首開周期提速至6.1個月；市占率同比提升0.3 個百分點，24個城市當(dāng)?shù)厥姓悸逝琶拔濉！?華潤置地首席財務(wù)官郭世清介紹，公司年度簽約額貢獻前三的項目分別位于深圳、上海、北京。

??在經(jīng)濟和行業(yè)下行的雙重挑戰(zhàn)下，如何保證收入的穩(wěn)定增長是很多公司面臨的問題。李欣介紹了華潤置地的中長期戰(zhàn)略調(diào)整思路，重點講到了向“大資管”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略方向。即在原有“開發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)”三個主航道業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，將“經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)”調(diào)整為“經(jīng)營性不動產(chǎn)資管業(yè)務(wù)”。明確向“大資管”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，打造公司第二增長曲線。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，華潤置地資管規(guī)模達4275億元，同比增長19.2%，主要增長來自購物中心。

??“對比國際標桿的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，還有較大的提升空間，未來將持續(xù)推動資產(chǎn)管理規(guī)模增長。”華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥談及轉(zhuǎn)型落地思路時表示，一方面繼續(xù)堅定獲取優(yōu)質(zhì)購物中心地塊，抓住購物中心增量發(fā)展機會，另一方面積極推動存量收并購項目落地，獲取優(yōu)質(zhì)存量資源，從增量、存量兩個維度推動資產(chǎn)管理規(guī)模不斷增長。

??此外，會加強金融化運作，不斷去強化資管平臺和能力建設(shè)。華潤置地商業(yè)REIT已于3月14日上市發(fā)行，該公司表示未來將積極推動公募REITs擴募，不斷做大公募REITs平臺。同時將結(jié)合相關(guān)政策要求，在制度允許的情況下，積極探索私募REITs、Pre-REITs等金融工具，構(gòu)建公募、私募兩大金融平臺，持續(xù)引入外部金融資源，構(gòu)建“投、融、建、管、退”的資本循環(huán)。

??行業(yè)筑底回穩(wěn)

??希望加大對消費者利好的政策

??“2024年，我們‘以有利潤增長的營收和有現(xiàn)金流的利潤’為核心經(jīng)營策略。”對于2023年的業(yè)績，陳偉表示管理層比較滿意，有信心完成2024年業(yè)績。在政策層面，希望能進一步提升消費者購買力和信心。

??陳偉認為，今年1~2月份新建商品房銷售面積、銷售額同比較大幅度的下滑，與2023年市場需求集中釋放基數(shù)較高有關(guān)，供應(yīng)收緊、二手房分流也有所影響。進入3月以來，新房市場無論是從來訪、成交環(huán)比均有大幅改善。市場表現(xiàn)分化明顯，核心一二線城市表現(xiàn)較好，核心地段和郊區(qū)項目表現(xiàn)分化，改善產(chǎn)品表現(xiàn)優(yōu)異。

??對于未來，華潤管理層持謹慎樂觀的態(tài)度。理由是2023年我國經(jīng)濟完成既定目標，2024年提出經(jīng)濟增長預(yù)期目標為5%左右，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，堅定推進高質(zhì)量發(fā)展，擴大居民和青年就業(yè)，推進“新型城鎮(zhèn)化”，經(jīng)濟長期向好的趨勢不會改變，房地產(chǎn)市場存在長期健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

??政策端重大利好消息是，3月22日，國常會會議指出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局。要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??陳偉在回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者采訪時判斷，今年房地產(chǎn)政策端繼續(xù)優(yōu)化，持續(xù)為“促需求”“穩(wěn)市場”注入積極動力。房地產(chǎn)市場庫存仍然較高，市場短期信心不足，二手房市場分流壓力持續(xù)存在。“我們認為市場處于一個持續(xù)筑底、積蓄向上勢能的過程。”

??當(dāng)下國際局勢多變、全球經(jīng)濟增長動能不足的大背景下，疊加行業(yè)供給側(cè)出清的陣痛期，未來依然具有一定的不確定性。陳偉說，公司經(jīng)營管理層做出積極預(yù)案，確保經(jīng)營生產(chǎn)的安全性。市場分化之下，我們看到“核心城市、好地段、好產(chǎn)品、好服務(wù)、優(yōu)配套”的項目依然表現(xiàn)亮眼、受到市場追捧。2024年的供貨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以一二線核心城市核心地段的改善產(chǎn)品為主，也將有助于公司今年銷售業(yè)績的實現(xiàn)。

??陳偉表示，針對低迷的市場，華潤置地的銷售策略主要包括五點。一是在可售貨值優(yōu)質(zhì)且充足的基礎(chǔ)上，抓好供銷存管理。目前華潤置地年初庫存資源就達到2803億元，會根據(jù)市場和去化節(jié)奏動態(tài)的補充新資源，預(yù)計新推資源可達2505億元（含預(yù)計新獲取項目）。全年可售資源合計約為5308億元，其中約77%為住宅產(chǎn)品，約88%位于一二線城市。

??第二點是做到整體業(yè)績節(jié)奏和單項目效率雙提速。

??“2024年我們開年即沖刺，前置供貨資源，加快銷售回款速度，堅決進行一季度和上半年搶跑，全力提升業(yè)績實現(xiàn)節(jié)奏。”陳偉說，公司對項目的開發(fā)效率提出了更高要求，比如上半年新獲取的項目爭取年內(nèi)開盤，明年上市的部分項目也要前置至今年供貨。

??第三是繼續(xù)堅持“好產(chǎn)品、好服務(wù)”理念。根據(jù)市場和客戶需求變化，保證產(chǎn)品時賣時新，同時搭建分級分檔的全方位服務(wù)觸點，提升客戶和業(yè)主的服務(wù)體驗。

??最后是因地制宜，分類分策的做優(yōu)存量和構(gòu)建新的營銷模式。

??“去年我們營銷全渠道拓客模式成交占比達到30%，今年將繼續(xù)加大全渠道建設(shè)和線上營銷力度。”