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??房地產市場面臨前所未有的下行壓力，百強房企前8月累計銷售業績同比降8.5%，各梯隊房企業績增速出現大幅下滑。

??盡管行業整體面臨挑戰，但2023年TOP20房企的格局基本穩定，民企席位占比降至四成。

??其中，TOP20房企中，一些民營企業憑借敏銳的市場洞察力、聚焦的深耕實力以及過硬的產品力，在行業洗牌階段逆勢而上，實現了梯隊的躍升。

??在當前市場低迷的情況下，“國進民退”但仍有部分民營企業在本輪行業深度調整中實現逆勢發展。這些民企上升路徑多元，但具有以下多方面的共性：

??1、正現金流/較低的負債率堆筑安全壁壘

??2、戰略制定要有長期主義的核心

??3、“產品+服務”是未來發展的母命題，新模式下需不段提升價值創造力 

??市場下行階段，研究逆勢突圍的房企發展路徑有很重要的意義。本文以2023年上半年百強房企中TOP20房企變動情況，解讀行業洗牌階段逆勢而上的民營房企特征。

??TOP20房企整體呈現“國進民退”的現象，民企占比從六成降至四成。從企業變動個數上，“六民退、五國進”，綜合比較2023年上半年與2019年的TOP20房企對比發現，7家房企滑落榜單，6家為民營企業。在新晉的7家房企中，僅有濱江集團、卓越集團2家為民企。

??新TOP20格局整體呈現出民企與國央企“四六分”。2023年上半年TOP20房企中，8家企業為民企，以及萬科、綠城等2家擁有國央企背景的房企和10家央國企。

??不僅如此，在無央國背景的8家中，63%為沒落的頭部企業，但仍有諸如濱江、卓越、龍湖等3家民企憑借敏銳的市場洞察力、聚焦的深耕實力以及過硬的產品力在行業洗牌階段逆勢而上，突圍20強。

??2023年上半年，卓越集團實現全口徑銷售金額407億元，同比上升23%，操盤金額同比增加69%，而同期百強房企平均增長水平僅0.2%，行業排名較2022年末的23位提升至20位。

??1、有得賣：布局一二線城市，城市更新擴充土儲

??卓越集團主要聚焦珠三角、長三角以及其他核心一、二線等市場活力高的城市和地區。

??根據CRIC統計，2021-2022年間，深圳、北京、南京、東莞四個城市貢獻三成以上的業績，其中2022年四城貢獻比例提升至52%。2021年，北京、深圳銷售業績破百億，2022年，深圳單城全口徑銷售金額達到192億，位列《2022年深圳流量銷售金額排行榜》TOP6、民企首位。

??高勢能城市的精準拿地，在行業筑底期間，較為穩定的市場表現成為企業業績的重要支撐。CRIC數據顯示，2020-2021年間，卓越集團在深圳、北京、南京、東莞四城的投資金額占兩年內總投資金額的53%。

??城市更新業務是卓越集團土儲補充的重要方式，同時也是卓越逆勢突圍TOP20不可或缺的助推劑。每年卓越集團都保持2-3個城市更新項目入市的穩定節奏，成為卓越集團又一優質糧倉。

??根據2020年卓越總土儲規模與2021-2022年新增土儲及項目去化情況估算，截止2022年底的土地儲備足夠支撐未來企業5年的發展。

??2、愿意買：產品應勢迭代升級

??銷售業績持續攀升，與卓越集團持續創新的產品力密不可分。

??2021年獲得克而瑞《2021年中國房地產企業產品力100強》TOP40，2022年提升到第21強，其晴翠系產品線在2021年和2022年均入圍全國十大輕奢精品產品系。

??產品力的提升及認可也體現在其銷售業績上。在本輪產品力升級順勢推出的品類項目——面對城市C位人物的中高端產品線“晴翠系”，成為近幾年卓越紅盤熱銷的明星產品系列。2022年7個晴翠系項目(位于成都、東莞、平湖、長沙、揚州、昆明、南京)的全口徑銷售額超過160億元，貢獻集團超兩成銷售。

??3、有保障：企業財務穩健

??更穩健的財務能有效規避市場風險，同時能獲得購房者的信賴。

??2022年末，卓越集團的剔除預收款后的資產負債率60%，凈負債率60%，現金短債比1.24，全面綠檔。近兩年來，卓越集團在融資渠道、融資形式、融資額度上一直保持著多維度暢通，卓越集團已全部兌付本年度所有到期美元債，至此，卓越集團未來兩年在公開市場上已無到期債務。

??2023年上半年濱江集團實現全口徑銷售金額926億元，同比上升35%，操盤金額同比增加44%，全口徑銷售金額排名已位居全國TOP10。

??濱江對杭州市場持續深耕，銷售貢獻度從2019年的61.25%提升至2022年的86.5%，期間行業排名提升了21個位次。

??同時，調整戰略布局，產品力的迭代升級，也在不同程度上助力企業排名的不斷提升。

??1、深耕：杭州銷售貢獻近九成，合作穩定成本可控

??根據CRIC統計數據，2017-2022年濱江集團的三費費率均低于CRIC重點監測樣本房企的平均水平，2022年濱江集團三費費率僅為5.9%，低于樣本房企9.6%的平均水平。濱江集團對成本的細致把控，與其長期穩定的供應商體系和人均過億的營銷強軍團隊密不可分。

??2、做強：強強聯合，穩居杭州市場頭部

??據濱江年報數據顯示，2010年濱江在杭州的市占率已經達到10%，為了保持在競爭激烈的杭州市場的優勢地位，濱江集團主要以強強聯合的方式穩固市占率。從合作房企的選擇上看，歷經行業洗牌之后，合作房企逐漸從與規模房企轉變為韌性強的浙系房企。

??3、創新：精裝標準迭代升級提高產品適配度

??根據CRIC監測情況看，2021年、2022年共有12個項目進入全國項目百強榜單，從上榜項目的數量來看，濱江已連續兩年均為銷售金額上榜數量TOP10房企。產品體系標準化、精裝標準持續迭代，鍛造產品競爭力。

??2023年上半年龍湖集團實現全口徑銷售金額985億元，同比上升15%，排名行業較2022年末上升了2位至第7位，由此前的十強左右的位次進入前列。其歸母凈利潤、毛利率、凈利率紛紛進入2022年上市房企前三。

??1、城市深耕：控制城市范圍，深耕市場助力規模增長

??龍湖堅持深耕一二線，高能級城市土儲貨值近90%，和龍湖同規模的10家企業相比，2020年末龍湖僅進入58個城市，單城市產能高達46.7億元，進入城市個數和單城市產能僅次于中國金茂。

??城市深耕策略有利于降低成本，提高費效。

??在本輪行業未深度調整前，2020年的TOP20強房企平均銷售費用率為4.00%，彼時龍湖為2.73%，費效優于同規模企業1.27個百分點。到了2022年，龍湖銷售費用率持續下滑到2.13%，也優于此時TOP20強平均約2.88%的水平。

??2、穿越周期：經營性業務提供現金流助力

??在重資產持續投入的基礎上，商業投資及長租公寓組成的運營業務板塊得到了快速發展，并于2021年運營板塊首次實現整體營業收入破百億元。也就是說，僅運營業務便能每年帶來超百億元的現金流入，且該種現金流量持續穩定，聯合開發主業形成對業績的“雙保險”支撐。

??與此同時，運營板塊業務也成為拉高龍湖整體利潤水平的重要補充劑。

??2022年其運營業務的毛利率就高達75.6%，高出地產開發業務約57.7個百分點，較好地挽救企業因地產開發利潤下行帶來的集團整體毛利率下行的劣勢。

??3、財務克制：構筑安全線，構建融資創新力

??從杠桿率表現來看，龍湖一直以來秉持穩健的財務管理策略。“三條紅線”指標自2013年以來一直屬于“綠檔”水平，穩健是其債務底色，一直保持極低的杠桿水平構建了龍湖的財務安全。

??除此之外，龍湖積極與資本機構保持溝通，構建融資創新力。如在早期積極探索發行境外的點心債、熊貓債；積極推動長租基金、住房租賃債券的合作以及發行；發行資產證券化產品，在商業的退出路徑進行探索；2022年在市場下行情況下，龍湖作為優秀的民營房企代表，獲發了幾筆由政府支持的債券包括首單民營房企中債增債券，首單“內保外貸”等。

??積極的融資創新力，使得龍湖時刻保持對資本市場的敏感度，并為企業尋求更低更安全的融資提供了重要路徑，其平均融資成本從2016年以來就低于5%。

??在當前市場低迷、“國進民退”的情況下，仍有部分民營企業在本輪行業深度調整中實現逆勢發展。從TOP20房企中3家民企躍升路徑來看，民企發展路徑多元，但長期主義是發展核心。

??民企上升路徑雖然多元，但具有以下多方面的共性：

??首先，正現金流/較低的負債率堆筑安全壁壘，高杠桿發展成為過去式。企業安全壁壘是穿越周期的重要因素，現金流是企業發展的命脈。一方面企業的負債率不能過高；另一方面，住宅開發之外要發展能夠形成協同的業務，補充企業發展的現金流。

??其次，戰略制定要有長期主義的核心。新房開發的市場仍足夠大，可以容納下不同類型的房地產公司，企業路徑雖不同，但戰略必須清晰，根據頂層設計的合理性，持續推動企業的可持續發展，不能過分投機追趕短周期風口。

??最后，“產品+服務”是未來發展的母命題，新模式下需不段提升價值創造力。房企需在產品研發、迭代升級方面不斷創新，未來的競爭是更好的產品及更好的服務之間的競爭，企業應持續提升產品的研發能力，以及圍繞業主的生活場景提供更加多元品質更佳的服務。