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??“‘金九銀十’有戲了。”8月30日上午，看到廣州市發(fā)布的“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政策，中介小陳略帶激動(dòng)的對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??根據(jù)廣州市人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在廣州名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

??建設(shè)銀行廣州分行的工作人員透露，該行已有部分支行開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，廣州在一線城市之中率先落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，對(duì)于近幾個(gè)月處于成交低谷的廣州樓市可謂一場(chǎng)“及時(shí)雨”，在打破了購(gòu)房者對(duì)新政利好的觀望氣氛之后，“預(yù)計(jì)接下來(lái)廣州樓市‘金九銀十’的人氣和成交都會(huì)有回升。”

??開(kāi)發(fā)商迅速做好了推盤的準(zhǔn)備工作。“我們有個(gè)改善型的項(xiàng)目打算9月份上新貨，迎接這一波政策紅利。”廣州某房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)。

??利好三類人群

??廣州市政府的文件發(fā)出后，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布了一份文件解讀，明確申請(qǐng)貸款的居民家庭包括戶籍家庭、非戶籍家庭、單身人士、境外人士、持人才綠卡人士等不屬于法人單位的購(gòu)房人。戶籍家庭和非戶籍家庭含借款申請(qǐng)人、配偶及共同生活的未成年子女。居民家庭住房套數(shù)，則是以廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的《廣州市自然人不動(dòng)產(chǎn)信息查詢結(jié)果》顯示居民家庭（含所有家庭成員）已擁有住房套數(shù)核算。該局表示，2023年8月18日0時(shí)后簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。

??肖文曉表示，本次“認(rèn)房不用認(rèn)貸”在廣州主要利好三類人群。一是在異地或本地曾有房貸記錄，但是在本地?zé)o房的剛需客，二是在廣州本地打算“賣一買一”的置換客，置換門檻將得以降低，最后是打算在增城、從化這樣的不限購(gòu)區(qū)域或南沙、花都這樣人才購(gòu)房政策較為寬松的區(qū)域買房的外地客。“剛需客、置換客和外地客均有機(jī)會(huì)享受本次新政利好。”

??據(jù)其介紹，對(duì)比以往政策，廣州無(wú)房但有貸款記錄，購(gòu)買普通住房需要四成首付，購(gòu)買非普通住宅則需要七成首付，按照新規(guī)則均可按照首套住房執(zhí)行房貸政策。也就是說(shuō)，按照今年1月至7月廣州一手房套均總價(jià)大約410萬(wàn)元、二手房套均總價(jià)大約320萬(wàn)元計(jì)算，新政執(zhí)行后該類人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30萬(wàn)元至40萬(wàn)元，如果是購(gòu)買高總價(jià)的住房首付減少更多。此外，按照貸款100萬(wàn)元、30年商業(yè)貸款計(jì)算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，按照首套執(zhí)行房貸利率，每月也可以節(jié)省357元的月供。

??中介機(jī)構(gòu)很快就總結(jié)出了相關(guān)的落地細(xì)節(jié)，包括外地有在供房貸，但在廣州無(wú)房的客戶，買首套房也可以首付三成、享受首套房貸利率。“以前，客戶在外地有房貸未結(jié)清的話，廣州買首套房要按二套的要求，首付給到七成，利率也是按二套房算。”小陳表示，廣州的二手房市場(chǎng)，“賣一買一”的改善型客戶是主流，首付降低一成可以減輕買家不少壓力，“利率按首套房算也優(yōu)惠一些。”

??新房成交跌至歷史低位

??還有兩天，樓市就將進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售旺季——“金九銀十”，廣州選擇在這個(gè)時(shí)候發(fā)布新政，刺激住房消費(fèi)的意圖很明顯。

??克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近兩個(gè)月，受到市場(chǎng)下行以及等待政策利好落地的觀望氣氛的雙重影響，廣州樓市成交量急轉(zhuǎn)直下，7月新房網(wǎng)簽只有4600多套，8月份，截至29日更是只有3100多套的成交量，這些數(shù)據(jù)都是近十年歷史同期的低位。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月廣州新建商品住宅成交規(guī)模同比降幅仍在30%左右，購(gòu)房者觀望情緒較重，市場(chǎng)持續(xù)低迷。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，北上廣深四個(gè)一線城市中，廣州率先跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”是因?yàn)閹?kù)存壓力最大，其新房的廣義庫(kù)存量（已經(jīng)竣工待售的現(xiàn)房和還未竣工待售的期房）達(dá)到45個(gè)月以上，二手房的成交也自4月份開(kāi)始逐步走低。“所以廣州第一個(gè)表態(tài)優(yōu)化個(gè)人住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也是理所當(dāng)然的，有助于激活廣州樓市的改善需求和緩解廣州的去庫(kù)存壓力。”

??開(kāi)發(fā)商的態(tài)度則相對(duì)謹(jǐn)慎。“確實(shí)感覺(jué)市場(chǎng)會(huì)熱一些了，但后續(xù)效果還需要觀察。”某在售項(xiàng)目表示。另一個(gè)項(xiàng)目的銷售人員也認(rèn)為，新政會(huì)對(duì)成交有一定促進(jìn)，但影響談不上很大，“主要成交阻力不在貸款成數(shù)，而是整體市場(chǎng)不好。”

??在合富輝煌廣州公司市場(chǎng)首席分析師馮佩云看來(lái)，政策影響有多大，要看受“認(rèn)貨”影響的購(gòu)房群體有多少。而單一的政策很難改變低迷的市場(chǎng)現(xiàn)狀，樓市需要一套組合拳，因?yàn)閺V州有大量的改善型客戶因?yàn)椴荒軐?shí)現(xiàn)“賣一買一”而無(wú)法享受認(rèn)房不認(rèn)貸的政策。“如果政府能出臺(tái)促進(jìn)二手房交易的政策，結(jié)合認(rèn)房不認(rèn)貸，預(yù)計(jì)對(duì)樓市的影響會(huì)更大。”

??上述房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，年初該公司就預(yù)判下半年會(huì)有利好政策出臺(tái)，在貨量鋪排上已經(jīng)做了安排，所以才能趕上這一波的政策紅利。但他也表示，只有“認(rèn)房不認(rèn)貸”并不能減輕業(yè)績(jī)壓力。“市場(chǎng)上貨太多了，客戶都靠搶，各個(gè)項(xiàng)目、各種營(yíng)銷策略都想來(lái)?yè)屵@一波。”