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??中國(guó)上市房企2023年上半年“成績(jī)單”更體現(xiàn)了市場(chǎng)膠著之際的經(jīng)營(yíng)之難。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月18日，約有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中有超過6成房企預(yù)計(jì)虧損，虧損總額從10億元~550億元不等，累計(jì)總虧損額超千億元。

??在這份長(zhǎng)長(zhǎng)的虧損名單中，不只有金科、世茂、華夏幸福、禹洲、融創(chuàng)等“出險(xiǎn)”房企，金茂、遠(yuǎn)洋、華僑城、格力地產(chǎn)、首開股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等央企、國(guó)企及混合所有制企業(yè)均在其列。

??面對(duì)不景氣的業(yè)績(jī)， “只有‘驚嚇’，哪來的‘驚喜’，公司目前的應(yīng)對(duì)政策就是‘熬’，沒有其他‘錦囊’。”某房企內(nèi)部人士說。

??從房企披露的業(yè)績(jī)預(yù)告信息來看，諸多房企虧損原因都指向了市場(chǎng)環(huán)境及房地產(chǎn)銷售下行項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致毛利率下降，以及應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化所采取的銷售策略帶來部分價(jià)值折損，外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失等。

??“此前未出險(xiǎn)房企最近也深陷債務(wù)危機(jī)，說明當(dāng)前樓市所處的宏觀基本面已發(fā)生巨大變化，這也是‘救市’難點(diǎn)。”接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的多位市場(chǎng)人士表示，現(xiàn)階段高層傳遞的利好政策尚未有效傳導(dǎo)至市場(chǎng)層面，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，未來房企業(yè)績(jī)修復(fù)離不開政策顯效與市場(chǎng)復(fù)蘇的進(jìn)程配合。

??集體預(yù)虧

??在地產(chǎn)強(qiáng)刺激政策聲中，市場(chǎng)的悲觀預(yù)期卻在重新升溫。

??8月10日，碧桂園公布了今年上半年數(shù)百億元的巨額凈虧預(yù)期，預(yù)期凈虧損約在450億～550億元間。

??隨之，原本已處于低水平的股票價(jià)格再度大幅下挫，股價(jià)迅速跌破每股1港元。同時(shí)，碧桂園旗下多只債券宣布停牌，“股債雙殺”的局面成為碧桂園流動(dòng)性壓力的注腳，自此拉開了債務(wù)重組的序幕。

??實(shí)際上，融資渠道持續(xù)收窄，現(xiàn)金不斷流出，幾乎是所有民營(yíng)房企在這輪行業(yè)下行中都曾遭遇到的困境。

??8月18日，禹洲集團(tuán)披露盈利預(yù)警公告，預(yù)計(jì)于報(bào)告期將會(huì)錄得股東應(yīng)占虧損凈額約人民幣60億～70億元。

??同日，融創(chuàng)中國(guó)也發(fā)布了盈利警告，預(yù)期公司擁有人應(yīng)占虧損介于人民幣150億～160億元。

??房企們虧損的原因大多都是由于受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，期間結(jié)轉(zhuǎn)的收入較少且結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)項(xiàng)目毛利受壓以及受市場(chǎng)環(huán)境影響部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象 。

??“出險(xiǎn)房企基本不會(huì)被政策輻射到，除了銷售低迷，還受到再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響。”前述某房企內(nèi)部人士表示，上半年房企都在全力保交付，針對(duì)融資化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和股市護(hù)盤的動(dòng)作是心有余而力不足。

??弱市之下，央企、國(guó)企及混合所有制企業(yè)也未能幸免。遠(yuǎn)洋集團(tuán)硬抗至今，也不可避免地陷入巨額虧損，遭遇流動(dòng)性壓力。

??同樣是在8月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布半年度未經(jīng)審核財(cái)務(wù)資料。報(bào)告期內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)營(yíng)業(yè)額208.07億元，虧損183.09億元，全面虧損總額186.18億元。

??另外，華僑城A 延續(xù)去年全年虧損的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)上半年將虧損12億～17億元，較上年同期下降1237.92%～1712.06%。華僑城A虧損的主要原因之一在于資產(chǎn)減值，去年華僑城A計(jì)提大額減值準(zhǔn)備時(shí)曾被外界質(zhì)疑業(yè)績(jī)“洗大澡”。

??同為央企、國(guó)企的首開股份、金融街、中交地產(chǎn)、中國(guó)金茂，預(yù)計(jì)2023年上半年分別最多虧損22億元 、8.04億元、5.5億元以及所有者應(yīng)占溢利同比下降 80% 左右。

??“上半年企業(yè)盈利太難了，且整體市場(chǎng)復(fù)蘇趨弱。”其中一家預(yù)虧的央企內(nèi)部人士表示，公司基本面變化不大，業(yè)績(jī)預(yù)虧主要是受市場(chǎng)下行以及報(bào)告期內(nèi)達(dá)到交付條件的項(xiàng)目較同期有所減少的影響。近期利好政策不斷加碼，但需實(shí)質(zhì)性落地。

??風(fēng)險(xiǎn)仍在發(fā)生

??一邊是房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，一邊是房企銷售盈利疲弱引發(fā)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加劇。

??國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室近日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年上半年，25只房企債券因未按時(shí)兌付本息或回售款和利息而實(shí)質(zhì)違約，違約規(guī)模為186.8億元；74只房企債券展期，規(guī)模為1158.4億元。2023年下半年，大部分房企的債務(wù)壓力依然較大，且融資恢復(fù)和銷售復(fù)蘇均不及預(yù)期，房企違約風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)峻，后續(xù)可能仍有房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

??8月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了房企當(dāng)下的艱難處境：銷售額由增轉(zhuǎn)降、開發(fā)投資繼續(xù)下探、房企資本金來源持續(xù)惡化，這些指標(biāo)也將7月的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)推至年內(nèi)最低點(diǎn)，為93.78。

??“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場(chǎng)預(yù)期。”在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，但要看到這些問題是階段性的，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。

??7月以來，監(jiān)管層頻繁表態(tài)，釋放利好房地產(chǎn)信號(hào)。但據(jù)記者采訪獲悉，行業(yè)信心仍處在低位，去化壓力大、融資難，房企的債務(wù)壓力不減。

??2023年下半年，企業(yè)虧損能否迎來改善？

??“受多重不利因素疊加，部分房企經(jīng)營(yíng)確實(shí)遇到一定困難，需求不穩(wěn)也是制約房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的主要因素之一，在優(yōu)化政策遲遲未能落地執(zhí)行的情況下，風(fēng)險(xiǎn)正在不斷累積。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，由于各家企業(yè)自身情況差異以及適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力不同，下半年房企銷售和盈利還會(huì)繼續(xù)分化。

??中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，房企盈利向好依賴于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性，但當(dāng)前購(gòu)房者的置業(yè)情緒受收入預(yù)期偏弱等多種因素影響，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策優(yōu)化力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

??8月18日，證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將堅(jiān)持底線思維，全力做好房地產(chǎn)、城投等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，堅(jiān)持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。

??“政策的作用不會(huì)立竿見影，力度能有多大也不知道。”一位不愿署名的房企內(nèi)部人士表示，監(jiān)管層對(duì)房企融資的口頭信息一直都保持支持態(tài)度，但現(xiàn)階段沒有金融機(jī)構(gòu)愿意給急需資金的出險(xiǎn)房企融資，沒有新資金投入就不能保證企業(yè)現(xiàn)金流不斷裂。

??龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)上針對(duì)龍湖近期受邀參加央行、證監(jiān)會(huì)座談會(huì)的情況回應(yīng)說：“會(huì)上監(jiān)管層對(duì)民營(yíng)企業(yè)的關(guān)心和支持非常明顯，監(jiān)管層明確提出要強(qiáng)化金融市場(chǎng)，來支持優(yōu)秀民企合理融資需求。”

??不過，他也坦言，目前因?yàn)樾袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件仍存在，民營(yíng)企業(yè)債券價(jià)格尚未恢復(fù)應(yīng)有水平。“今年債務(wù)壓力已經(jīng)過去，針對(duì)明年到期債務(wù)，公司有充分資源償還。”趙軼表示。