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??短短兩天時(shí)間，中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)奧園”，03883.HK）接連發(fā)布了5份重要公告。

??7月3日一早，該公司就在港交所掛出了補(bǔ)發(fā)的三份業(yè)績(jī)報(bào)告以及一則復(fù)牌進(jìn)展消息，前一日則披露了境外債務(wù)的整體重組方案。

??截至2022年底，中國(guó)奧園共有約428億元（約59億美元）的境外計(jì)息負(fù)債，該公司計(jì)劃發(fā)行新的融資工具對(duì)原債券進(jìn)行置換，包括4只共計(jì)23億美元的新債務(wù)工具，以及14億股普通股、1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。高達(dá)36億美元的計(jì)息負(fù)債將轉(zhuǎn)為“權(quán)益”入賬。

??據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，出險(xiǎn)1年多來(lái)，中國(guó)奧園董事會(huì)主席郭梓文頻繁到香港與債權(quán)人磋商，曾供職中國(guó)奧園、因成功重組粵海集團(tuán)而聲名鵲起的武捷思也以私人顧問(wèn)的身份施以援手，對(duì)推進(jìn)該公司的債務(wù)重組發(fā)揮了重要作用。

??郭梓文在中國(guó)奧園2022年的業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，公司正按照聯(lián)交所復(fù)牌指引有序推進(jìn)復(fù)牌工作，各項(xiàng)工作進(jìn)展順利。“心向光明，未來(lái)可期。”

??36億美元負(fù)債轉(zhuǎn)“權(quán)益”

??公告顯示，6月30日，中國(guó)奧園與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人（占未償還本金總額的約33%）組成的債權(quán)人小組，就境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達(dá)成協(xié)議。

??根據(jù)重組方案，中國(guó)奧園將發(fā)行新的融資工具對(duì)原債券進(jìn)行置換，包括4只共計(jì)23億美元的新債務(wù)工具，14億股普通股、1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，及16億美元永續(xù)債。

??其中，中國(guó)奧園的子公司擬發(fā)行3只共計(jì)18億美元的新債務(wù)工具，到期日自2026年9月至2031年9月，票據(jù)現(xiàn)金利率將為每年7.5%至8.8%。中國(guó)奧園擬發(fā)行5億美元新債務(wù)工具，到期日為2031年9月，票據(jù)實(shí)物支付利率將為每年5.5%。

??此外，中國(guó)奧園計(jì)劃新發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實(shí)控人郭梓文及家人持有的4億股普通股， 將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權(quán)人。該公司還打算新發(fā)行1.43億美元的無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，將于2028年9月強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為普通股份。16億美元永續(xù)債的現(xiàn)金分配率則是自2031年9月起每年1%起。

??強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為中國(guó)奧園的“權(quán)益”入賬，連同方案中的債轉(zhuǎn)股，若重組方案完成，中國(guó)奧園的凈資產(chǎn)將增加至少36億美元，資產(chǎn)負(fù)債率顯著改善。

??7月3日，中國(guó)奧園的一位管理層對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，重組方案成功實(shí)施后，郭梓文仍為公司的第一大股東及實(shí)控人，這是主要債權(quán)人的底線要求。

??按照中國(guó)奧園的估算，未來(lái)十年左右，該公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期可產(chǎn)生累計(jì)無(wú)杠桿自由現(xiàn)金流總額約643億元。現(xiàn)有物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目于未來(lái)十年左右償還項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)后產(chǎn)生的累計(jì)現(xiàn)金凈額預(yù)計(jì)約185億元。于未來(lái)十年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，該公司考慮根據(jù)市場(chǎng)情況和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況逐步出售部分境內(nèi)及境外資產(chǎn)，出售所得款項(xiàng)凈額（扣除抵押債務(wù)還款后）預(yù)計(jì)約為80億元至138億元。其中，加拿大兩個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)凈值約15.9億元，已委托世邦魏理仕出售。

??武捷思以顧問(wèn)身份加盟

??除了境外債務(wù)，中國(guó)奧園的境內(nèi)債重組也有較為樂(lè)觀的進(jìn)展。截至7月3日，該公司已經(jīng)與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立安排，完成本金逾327億元的現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的展期，其他境內(nèi)融資安排展期工作也已進(jìn)入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段。

??在中國(guó)奧園的債務(wù)重組過(guò)程中，有一位關(guān)鍵人物值得關(guān)注。“武捷思在2021年底就成為了郭梓文的私人顧問(wèn)，給奧園的債務(wù)重組團(tuán)隊(duì)提供了不少專業(yè)意見(jiàn)和建議。他對(duì)老東家有感情，郭老板也特別信任、尊重他。”某業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??今年已72歲的武捷思有著“資本舞者”的稱號(hào)，曾用3年時(shí)間令負(fù)債35.85億美元的粵海集團(tuán)扭虧為盈。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)武捷思并不陌生，2005年，他受合生創(chuàng)展掌門(mén)人朱孟依邀請(qǐng)擔(dān)任該公司行政總裁，任職期間成功引入淡馬錫、老虎基金兩大投資機(jī)構(gòu)，為合生創(chuàng)展帶來(lái)10億港元戰(zhàn)略投資。2008年，他轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國(guó)奧園，擔(dān)任執(zhí)行董事兼董事局副主席，負(fù)責(zé)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)與業(yè)務(wù)并購(gòu)，2013年辭任。2015年初，他又以融創(chuàng)中國(guó)團(tuán)隊(duì)的首席收購(gòu)、兼并、債務(wù)重組官身份亮相，主導(dǎo)融創(chuàng)中國(guó)對(duì)佳兆業(yè)的收購(gòu)。

??根據(jù)公開(kāi)資料，武捷思目前依然活躍在金融圈，現(xiàn)為深圳市富海銀濤資產(chǎn)管理股份有限公司董事長(zhǎng)，中信銀行（國(guó)際）有限公司、中國(guó)工商銀行（亞洲）有限公司的獨(dú)立非執(zhí)行董事，以及銀基集團(tuán)控股有限公司的非執(zhí)行董事。其多年累積的債務(wù)重組經(jīng)驗(yàn)及人脈，顯然有助于中國(guó)奧園處理與各金融機(jī)構(gòu)錯(cuò)綜復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系。

??債務(wù)重組以及業(yè)績(jī)報(bào)告刊發(fā)，都是中國(guó)奧園為了沖刺復(fù)牌而做的準(zhǔn)備。從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，2022年，雖然該公司的營(yíng)業(yè)收入仍延續(xù)下行趨勢(shì)，同比下降62.6%至187.11億元，但公司擁有人應(yīng)占虧損收窄至78.43億元，較2021年的約330.75億元虧損有所改善。2022年，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約202.2億元，今年前6月的銷售額為74.8億元。

??中國(guó)奧園沒(méi)有在公告中披露具體的復(fù)牌時(shí)間，但其內(nèi)部認(rèn)為9月30日前復(fù)牌并無(wú)太大問(wèn)題。

??至于未來(lái)發(fā)展策略，該公司表示將繼續(xù)確保項(xiàng)目竣工交付，同時(shí)整合資源盤(pán)活項(xiàng)目的建設(shè)和銷售，降低營(yíng)運(yùn)開(kāi)支，全力設(shè)法改善流動(dòng)性，化解風(fēng)險(xiǎn)，逐步恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，朝著“低負(fù)債”“小而美”的定位發(fā)展。