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19.92億元,中海買了萬(wàn)科的地

公司曾冬梅 2023-06-21 08:41:45 來(lái)源:中房報(bào)

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??時(shí)隔6年,中國(guó)海外發(fā)展依然對(duì)廣信資產(chǎn)包里的資產(chǎn)念念不忘。

??6月16日,位于廣州市荔灣區(qū)的紫蘭苑地塊公開(kāi)出讓,只有一個(gè)買家——中國(guó)海外發(fā)展報(bào)名,最終以19.92億元的底價(jià)成交。這塊地是廣信資產(chǎn)包中的資產(chǎn),2017年6月,為了拿下這個(gè)資產(chǎn)包,有8家房企交了46億元的競(jìng)買保證金,中國(guó)海外發(fā)展就是其中之一,只不過(guò)最后惜敗于加價(jià)100多億元的萬(wàn)科。

??對(duì)于如何拆解、盤活這個(gè)總出讓價(jià)高達(dá)551億元的資產(chǎn)包,萬(wàn)科并無(wú)前例可循,其一舉一動(dòng)也因此備受關(guān)注。除了紫蘭苑地塊,資產(chǎn)包中的蕙蘭苑地塊也將在幾天后進(jìn)行公開(kāi)拍賣,不難讓人聯(lián)想萬(wàn)科是否有意通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓提高資產(chǎn)包的盤活速度。

??6月19日,廣信資產(chǎn)包的開(kāi)發(fā)主體——廣州市萬(wàn)溪企業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“廣州萬(wàn)溪”)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,紫蘭苑、蕙蘭苑是因?yàn)闅v史用地手續(xù)未完善,才通過(guò)收儲(chǔ)的方式盤活,目前也只有這兩塊地是這種情況。“這不是地塊的主要盤活方式,廣信資產(chǎn)包大部分是盤活后自主開(kāi)發(fā)。”該公司透露,除了目前在售的2個(gè)項(xiàng)目,今年預(yù)計(jì)還會(huì)有3個(gè)新盤上市銷售。

??6年后中海又買回了花地灣

??紫蘭苑地處廣州市荔灣區(qū)花地灣,坐落在浣花路以南、花地大道以西,地塊規(guī)模不大,占地面積約1.4萬(wàn)平方米,建筑面積約8.8萬(wàn)平方米。起拍價(jià)19.92億元,折合樓面地價(jià)約2.27萬(wàn)元/平方米。

??6月19日,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,紫蘭苑地塊臨街的兩層商鋪已經(jīng)清空,一樓鋪面的鐵閘門緊閉,上面張貼著搬遷告示,幾名工人正在外圍搭建腳手架。地塊離坑口地鐵站僅幾百米的路程,醫(yī)療、教育、商場(chǎng)等配套齊全,周邊均為廣信資產(chǎn)包內(nèi)的項(xiàng)目,例如東側(cè)是萬(wàn)匯天地·金域曦府,北側(cè)則為萬(wàn)匯天地·瑧園及萬(wàn)匯天地·朗庭。

??商鋪墻面還可以看到一份荔灣區(qū)東漖經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總社發(fā)出的通知,落款時(shí)間為2022年9月1日。其中提到:“按照荔灣區(qū)人民政府會(huì)紀(jì)(2022)74號(hào)的指示精神,為加快推動(dòng)荔灣區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展,現(xiàn)對(duì)原廣信花地灣南紫蘭苑地塊實(shí)施政府收儲(chǔ)。”因此,東漖經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總社決定對(duì)該地塊的全體租戶在合同租賃期限屆滿后(即2022年12月31日后)不再續(xù)租。

??相比同一批出讓、有20家房企報(bào)名競(jìng)爭(zhēng)的番禺地塊,紫蘭苑地塊的關(guān)注度并不高,因?yàn)檫t遲沒(méi)有房企報(bào)名出價(jià),外界一度以為地塊會(huì)流拍。直到開(kāi)拍前40分鐘,中國(guó)海外發(fā)展才出價(jià),并最終以底價(jià)成交。

??對(duì)于廣信資產(chǎn)包而言,中國(guó)海外發(fā)展是一個(gè)熟悉的面孔。2017年6月29日,起拍價(jià)達(dá)446.8億元的廣信資產(chǎn)包進(jìn)行公開(kāi)拍賣,拍賣前進(jìn)行了盡調(diào)的房企有十幾家,最后遞交了保證金的有萬(wàn)科、碧桂園、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、華發(fā)股份等8家房企。

??一位了解廣信資產(chǎn)包的業(yè)內(nèi)人士劉強(qiáng)(化名)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,自萬(wàn)科拿下這個(gè)項(xiàng)目以來(lái),中國(guó)海外發(fā)展并未表達(dá)過(guò)希望合作的想法,此次拿下紫蘭苑地塊實(shí)屬意料之外。

??對(duì)于政府收儲(chǔ)這種盤活方式,劉強(qiáng)認(rèn)為也不難理解。“這種大項(xiàng)目的解題本身就是一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)結(jié)合在一起,當(dāng)一些項(xiàng)目前期有很多利益主體糾纏在一起時(shí),走土地收儲(chǔ)再拍賣,原業(yè)主方獲得土地出讓金返還是比較便捷、高效和干凈的處理方法,也很正常。”例如,紫蘭苑、蕙蘭苑這兩塊地都是跟當(dāng)?shù)氐拇寮w、政府單位等有著若干難以厘清的關(guān)系,“萬(wàn)科要繼續(xù)開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)有各種矛盾,令項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)預(yù)期受到干擾,由政府出面收儲(chǔ)會(huì)簡(jiǎn)單一些。”

??蕙蘭苑位于紫蘭苑的西側(cè),也是個(gè)小型地塊,占地面積約1.77萬(wàn)平方米,建筑面積約5.4萬(wàn)平方米,起拍總價(jià)約14.1億元,折合樓面地價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米,將于6月26日拍賣。

??5年對(duì)賭行至中局

??隨著紫蘭苑的拍賣,另一些問(wèn)題也浮出水面。包括,6年來(lái)萬(wàn)科到底盤出了多少貨量,跟投資者的5年對(duì)賭進(jìn)展如何等。

??引入投資者是萬(wàn)科盤活廣信資產(chǎn)包的重要一步。2020年6月30日,7家企業(yè)發(fā)起了中信信托·廣州萬(wàn)溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃,收購(gòu)廣州萬(wàn)溪50%股權(quán),萬(wàn)科得以收回前期投入的390.4億元資金。

??當(dāng)時(shí),萬(wàn)科總裁祝九勝表示,這個(gè)資產(chǎn)包占用的資金量確實(shí)比較大,對(duì)整個(gè)集團(tuán)資金的占用、效率肯定會(huì)產(chǎn)生壓力,從一開(kāi)始,萬(wàn)科就希望跟外面合作。他直言,這個(gè)資產(chǎn)包的盤活進(jìn)度和投標(biāo)時(shí)的預(yù)期是有差距的,畢竟累積了20年的困難,憑借3年時(shí)間就想獲得根本性解決,還是有挑戰(zhàn)、有難度的。例如,截至2020年6月30日,廣信資產(chǎn)包的土地清收率僅達(dá)到46%,還有約1500宗執(zhí)行案件和外部債務(wù)待解決。

??為確保交易的公允性,雙方簽訂了一份對(duì)賭協(xié)議,約定未來(lái)5年內(nèi)萬(wàn)科若無(wú)法取得不少于210.98萬(wàn)平方米權(quán)益計(jì)容建筑面積的批復(fù)文件,新股東可要求萬(wàn)科回購(gòu)股權(quán)或自行轉(zhuǎn)讓給第三方。

??截至目前,萬(wàn)科未公開(kāi)披露過(guò)已取得多少權(quán)益計(jì)容建筑面積的批復(fù)文件。年報(bào)中只有這個(gè)項(xiàng)目每年的開(kāi)工、竣工規(guī)劃,雖然2019年萬(wàn)科就已擬訂了當(dāng)年的開(kāi)工計(jì)劃,但實(shí)際開(kāi)工是在2020年。2022年的年報(bào)顯示,該項(xiàng)目至2022年末的儲(chǔ)備面積有134.12萬(wàn)平方米。

??至于這些儲(chǔ)備面積是否都已拿到批復(fù)文件,廣州萬(wàn)溪表示不方便透露。

??而劉強(qiáng)則表示,在引入戰(zhàn)投前,廣州萬(wàn)溪經(jīng)過(guò)三年的摸查,已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)包里的資產(chǎn)有了清晰的處理方向,且有信心盤活不少于210.98萬(wàn)平方米權(quán)益計(jì)容建筑面積的土地。“從目前來(lái)看,完成這個(gè)對(duì)賭的約定沒(méi)有太大問(wèn)題。”

??除了資產(chǎn)規(guī)模,資產(chǎn)的盈利能力也是萬(wàn)科當(dāng)初勇于出手的一個(gè)考慮因素。按照整個(gè)資產(chǎn)包551億元的總價(jià),以及211萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積計(jì)算,土地成本約2.6萬(wàn)元/平方米。“這么大體量的項(xiàng)目,很難通過(guò)簡(jiǎn)單的模式測(cè)算土地成本,但是萬(wàn)科對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的盈利預(yù)期還是比較樂(lè)觀的,6年前周邊才賣4萬(wàn)元/平方米都有得賺。”劉強(qiáng)表示。

??據(jù)了解,經(jīng)過(guò)了4年多的土地盤整,廣信資產(chǎn)包直到2021年3月才開(kāi)始推出新項(xiàng)目上市銷售,包括位于白云區(qū)的萬(wàn)科喜悅里和花地灣的萬(wàn)匯天地·金域曦府。其中,萬(wàn)匯天地·金域曦府是荔灣區(qū)2022年的銷冠,當(dāng)年賣出了1328套房源,銷售額超過(guò)74億元。目前該項(xiàng)目的銷售價(jià)格為4.8萬(wàn)元/平方米至5.8萬(wàn)元/平方米。

??萬(wàn)匯天地·臻園是今年“五一”前開(kāi)售的,開(kāi)盤當(dāng)天便賣了12億元,項(xiàng)目總貨量有1400多套,售價(jià)6萬(wàn)元/平方米至6.8萬(wàn)元/平方米。萬(wàn)匯天地·朗庭目前也已開(kāi)始接受客戶登記。據(jù)廣州萬(wàn)溪介紹,今年廣信資產(chǎn)包將上市的新項(xiàng)目還有白云區(qū)的萬(wàn)科瑧山府以及越秀區(qū)的萬(wàn)科瑧樾府。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
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