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??隨著年報季進入尾聲，代表著房企未來發展和增長空間的土地儲備數據也擺在市場面前。

??克而瑞研究中心最新發布的《2022年中國房企總土儲貨值排行榜TOP100》顯示，總土儲貨值TOP100的房企中，僅有6家房企總土儲貨值超過萬億，較前兩年減少2家，總土儲貨值低于1000億元的房企數量快速增加至31家，而且，總土儲百強中有六成房企的總土儲貨值都在3000億元以下。

??去年總土儲貨值增加的基本都是清一色的國企和央企，民營房企大多受制于資金壓力，在過去一年中幾乎暫停拿地，除濱江、眾安等極個別房企的2022年總土儲貨值同比仍有所增長外，幾乎所有民企土儲規模均顯著減少。

??由于銷售仍處在緩慢恢復的過程中，導致房企在土儲減少的同時，去化周期也在快速攀升。一邊是土儲告急，一邊是沒能力或搶不到新增的優質土儲，不少房企陷入“越不拿地越難賣”的困境。

??雖然土儲規模不再是房企發展的決定性因素，但拿地投資仍然是房企得以繼續生存與發展的前提，如何在控制成本的同時在核心城市補充適當的優質土儲，是所有房企都必須要認真考慮的問題。

??截止2022年末，總土儲貨值TOP100貨值總量超過34萬億元，較2021年末下降19%，TOP100企業總土儲建面接近22億平方米，同比降幅達到25%。

??從榜單中可以看到，總土儲貨值的百強門檻已經下降到363.5億元，同比下降53%；總土儲建面百強門檻值降至167.4萬平方米，同比降63%。其中，TOP10門檻值同比下降13.07%，TOP20門檻值則降幅為10.10%。

??如果把時間線拉長到3年，可以看到，在總土儲貨值TOP10企業中，保利、綠地、萬科、融創、碧桂園、中海和龍湖在最近三年里都榜上有名，總土地儲備始終保持在行業前列。

??但TOP10的分化變動很大。在保利發展連續兩年位列總土儲貨值第一位的同時，碧桂園由于過去兩年拿地較少，總土儲在公司“穩現金、緊投資”的策略之下顯著下降，從2020年末的第一位降至2022年末的第五位。

??此外，過去一年，招商蛇口在高能級城市的投資表現積極，2022年末首次進入土儲總貨值TOP10行列。

??如果與2022年銷售額TOP10房企進行對比，可以發現，銷售前十的房企和土儲前十的房企有高達70%的重合度，保利、萬科、碧桂園、中海、招商、金地和龍湖均為雙榜TOP10。

??銷售額的“縮水”也直接帶來投資拿地的縮減。自2020年以來，銷售百強房企的總土儲貨值呈現逐年遞減的態勢。2022年末，銷售百強房企總土儲貨值接近32萬億，創下2018年以來最低位，且與最高峰2020年相比，降幅高達25%。

??行業劇變之下，行業資源依然高度集中。銷售10強房企總土儲貨值占銷售百強房企的33%，較2021年末減少3個百分點，但銷售11-20強總土儲貨值占比達到26%，較2021年末提升6個百分點。銷售榜TOP20房企的總土儲占比合計達到59%，比2021年末仍增加3個百分點。

??其中，銷售百強中，央企的總土儲占24%、地方國企總土儲占28%，民企總土儲的占比為48%，也就是說，仍有將近一半的土儲在民營房企的手里。

??在銷售走弱的情況下，哪怕百強房企的投資也有不同程度的停滯，但百強房企的總土儲去化周期還是在快速攀升：2022年末百強房企總土儲貨值去化周期達到4.85年，達到2018年以來的最高位，一改2018年至2021年逐漸縮短的趨勢，甚至有個別房企的土儲去化周期達10年左右。

??不只是十強房企，各梯隊的去化周期也都有不同程度的增加：十強房企的總土儲去化周期為3.5年，基本與2021年末持平，碧桂園、華潤、建發的去化周期還保持在3年以下；21-30強、31-50強房企去化周期分別漲至4.64年和5.52年，后50強房企的去化周期更是達到了7.2年，是所有梯隊中去化周期最高的。

??可以看出，即使很多企業從去年下半年開始已經停止拿地，但在去化上又陷入了“越不拿地越難賣”的困境。

??經過一年的投資低迷后，僅有兩成百強房企總土儲貨值高于2021年末，另外八成百強房企的總貨值同比均表現為下跌。就算是總土儲同比上漲的房企，大部分漲幅都只在10%以內，包括華潤、招商蛇口、中國鐵建、華發等。同比下降的企業中，跌幅在20%以上的房企最多，占比達33%。

??總土儲貨值增加的企業基本上都是清一色的國企和央企，其中越秀、招商蛇口、華潤、中國鐵建等國央企不僅總土儲貨值總量較大，土儲的漲幅也都超過5%。

??土儲規模上漲的國央企最大特征是2022年在核心城市積極拿地，且總土儲以一二線城市為主。如招商、華潤、越秀等，2022年新增貨值超過千億，排在前十，一二線城市的土儲占比也都在70%左右。

??民營房企受制于資金壓力，過去一年拿地投資幾乎全面暫停，除濱江、眾安等極少數房企的2022年總土儲貨值同比增長了13%和10%以外，幾乎所有民企的土儲規模都顯著減少。

??其中，碧桂園的土儲貨值同比下降36%，新城的總土儲貨值和建面都下降了40%。

??以前，土儲是房企規模進階的基石，土地儲備的多少決定了房企未來發展的高度和速度。但隨著房地產行業進入新的發展模式，在強調安全、現金流的大背景下，房企的投資戰略也需要隨著市場的變化不斷進行動態調整。

??雖然土儲規模已不再是房企發展的決定性因素，但不拿地也只是房企應對當前資金和生存危機的階段性手段之一，未來企業要走出困境、突出重圍，還需要在投資戰略上進行轉變，確保控制成本的同時，適時地在核心城市進行優質土儲的補充。

??我們建議，房企的整體投資策略應該“輕規模、重質量”，量入為出、動態平衡。未來市場分化與復蘇回暖并存，在核心城市供地的激烈競爭下，投資上應該選擇片區市場穩定、經營收益優質的項目。

??原則上嚴格投資標準，保障投資質量。隨時關注市場動態，保去化、保安全的前提下，根據市場形勢及時進行調整。

??其次，城市的選擇策略應是聚焦收斂。一方面摒棄“多點開花”，聚焦抗風險能力、安全性高的一二線核心城市，以高周轉、流速快、利潤足的項目為主。另一方面，關注產業基礎、人口流入、市場需求、發展空間比較大的強三線城市。

??尤其是一二線僧多粥少之下，投資是當下沉至核心城市邊緣地塊，以及在低能級城市相對安全區域做精準投資。

??最后，對收并購以及部分商辦投資需要謹慎對待，關注未來城投合作開發以及代建機遇。目前的市場走勢下，商辦項目的去化和經營難度較大，沒有運營經驗和底蘊的企業更應該關注“流速快、利潤高的”含宅地塊。

??此外，過去兩年集中供地中城投公司拿地比例較大，未來合作開發是大多數平臺公司的訴求，建議緊跟國家政策導向，積極介入工程代建、保障房建設等業務。