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??過去一年是物業(yè)管理行業(yè)跌宕起伏的一年。隨著地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，物業(yè)行業(yè)發(fā)展環(huán)境發(fā)生巨變。

??在這背景下，今年的年報季，超七成上市物業(yè)企業(yè)選擇在一季度末壓哨交卷。

??透過對已披露業(yè)績的53家上市物企年報分析，我們發(fā)現(xiàn)，在低迷的市場環(huán)境下，有的企業(yè)抓住機會高歌猛進，也有企業(yè)落寞退場，行業(yè)經(jīng)歷了新一輪的洗牌。

??在經(jīng)歷了整個行業(yè)的起起落落后，物業(yè)管理行業(yè)將開啟新的發(fā)展周期。

??2022年受地產(chǎn)行業(yè)動蕩波及，物企整體上市意愿下降，多家物企首次遞表到期未能更進一步，二次甚至三次遞表企業(yè)增多，部分企業(yè)多次遞表或聆訊后而再無后續(xù)動作。

??截止目前，上市物企總數(shù)為63家，2022年新增金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務、魯商服務、蘇新服務、萬物云6家，2023年內(nèi)僅潤華服務成功上市。

??從近年來上市物企數(shù)量來看，2018年起進入物企上市潮，一直到2020年達到上市物企數(shù)量達到最高峰，2022年上市物企新增數(shù)量已回歸至2018年水平。

??從市值來看，物業(yè)板塊總體市值曾破萬億港元。截止2023年一季度末，上市物企總市值為4264.64億港元，相較最高點幾近四折。

??其中，2022年華潤萬象生活憑借商管、央企屬性發(fā)展勢頭強勁，年內(nèi)企業(yè)市值躍升至首位，截止2023年一季度末，華潤萬象生活總市值為941.53億港元，顯著領(lǐng)先于其他上市物企。

??碧桂園服務及萬物云排第二和第三，總市值分別為458.07和414.23億港元。

??需要注意的是，截止2023年一季度末，上市物企的整體市值均值為67.69億港元，僅14家上市物企市值達均值水平。上市物企集中度持續(xù)增強，企業(yè)之間分化和差距明顯。

??從估值來看，上市物企的市盈率仍處于低位，截至2022年3月31日，上市物企市盈率均值為12.59倍。

??其中，華潤萬象生活、特發(fā)服務兩家具有國資背景優(yōu)勢，且在商管服務、總部型物業(yè)實力強勁，發(fā)展穩(wěn)健，中天服務在社區(qū)增值服務領(lǐng)域能力領(lǐng)先，市場給予其較高的估值。截至最新數(shù)據(jù)，三家物企市盈率分別為38.12倍、35.77倍和31.57倍。

??從每股收益上看，53家上市物企每股收益均值為0.33元，保利物業(yè)每股收益最高為2.01元，22家企業(yè)每股收益位于均值之上。

??濱江服務、東原仁知服務排第二、三位，每股收益最高分別為1.49元、1.48元。

??53家上市物企中6家上市物企每股收益為負值。

??2022年，上市物企仍呈現(xiàn)規(guī)模增長態(tài)勢，但整體增速放緩，年內(nèi)國央企成為并購主角，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模化發(fā)展進入新階段。

??完整披露2019年至2022年在管面積的48家上市物企，其在管面積總值已由24.36億平方米增長至61.94億平方米，在管面積均值由5182.34萬平方米增長至1.29億平方米。

??2022年企業(yè)普遍下調(diào)規(guī)模增長預期，年內(nèi)上市物企在管面積均值同比增速僅18.72%，較2021年下降31.51個百分點。上市物企市場集中度仍在持續(xù)提升，2019年至2022年48家上市物企在行業(yè)中的市場份額由8.36%增長至約17.42%。

??2022年披露年度在管面積的50家上市物企中，在管規(guī)模超過億平方米量級的物企達16家，超過均值（1.28億平方米）的物企為14家，與上年保持一致。

??其中，碧桂園服務在管面積達8.69億平方米，穩(wěn)居上市物企在管規(guī)模之首；保利物業(yè)、雅生活服務、綠城服務和中海物業(yè)在管面積均超過3億平方米；

??在管面積前五的企業(yè)規(guī)模總值達26.95億平方米，在上市物企中總規(guī)模占比超四成，上市物企的分化日益加大。

??從增速上看，2022年上市物企在管面積增速普遍下降，其中，國央企外拓強勁，年內(nèi)華潤萬象生活在管面積增速最快，達到83.61%。東原仁知服務和新希望服務排第二和第三，在管面積增速分別為79.37%和77.86%。

??從收入來看，隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴大和服務的多元化，物企經(jīng)營業(yè)績持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，多家物企表現(xiàn)亮眼，營業(yè)收入實現(xiàn)跨越式增長。

??2022年51家上市物企營業(yè)收入總值為2377.53億元，均值為46.62億元，同比增長18.77%，增速不及上年一半。上市物企營業(yè)收入的市場集中度持續(xù)提升，2019年至2022年，51家上市物企在行業(yè)中的市場份額由9.81%增長至約16.52%。

??百億營收陣營增至8家，其中，碧桂園服務收入來源多元化，2022年營業(yè)收入高達413.67億元，實現(xiàn)跨越式增長，穩(wěn)居上市物企首位，也超越剛剛年內(nèi)上市的萬物云（301.06億元）。

??從2022年上市物企營業(yè)收入增速來看，金茂服務營收增速最快，同比增長60.74%。建發(fā)物業(yè)和碧桂園服務排第二和第三，營業(yè)收入增速分別為47.14%和43.42%。

??從社區(qū)增值服務收入來看，碧桂園服務仍居首位，社區(qū)增值服務收入達40.18億元。保利物業(yè)調(diào)整股權(quán)募集資金用途加大增值服務業(yè)務投入，年內(nèi)企業(yè)社區(qū)增值服務收入躍升至第二位，營收為30.64億元。

??金茂服務重視社區(qū)增值服務產(chǎn)品打造，年內(nèi)重點打造美居平臺服務團隊，挖掘存量業(yè)務，圍繞美居平臺服務拓展多種產(chǎn)品類型，社區(qū)增值服務收入增速最快，達247.34%。

??在上市物企營業(yè)收入實現(xiàn)跨越式增長的同時，上市物企盈利能力出現(xiàn)大幅下滑，2022年51家上市物企毛利均值由10.01億元下降至9.84億元，同比下滑1.69%；凈利潤均值由4.91億元下降至2.92億元，同比大幅下滑40.50%。

??至2022年53家上市物企毛利率和凈利率均值分別為24.64%和7.71%，分別較上年下降4.31個百分點和5.52個百分點。

??最近幾年，物管是地產(chǎn)主業(yè)之外增長速度最快的“第二增長曲線”。

??2022年，受宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)影響，物業(yè)行業(yè)發(fā)展環(huán)境發(fā)生巨變。

??從目前來看，物業(yè)行業(yè)集中度正持續(xù)增強，頭部物企規(guī)模也在持續(xù)擴大，物企正在持續(xù)探索符合其發(fā)展細分賽道和業(yè)務空間，物企服務品質(zhì)也在不斷提升，未來物業(yè)行業(yè)的定位將更加清晰、發(fā)展邏輯由粗放轉(zhuǎn)向精細化發(fā)展，行業(yè)集中度持續(xù)增強，強者恒強的格局愈加凸顯。