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??“公司2023年的營業收入增速將保持在20%左右。”在3月30日的2022年業績發布會上，保利物業服務股份有限公司（06049.HK，以下簡稱“保利物業”）董事長吳蘭玉表示。

??2022年年報顯示，保利物業在營業收入、凈利潤、毛利潤、毛利率等主要財務指標上均實現了不同程度的增長。

??不過，長期來看利潤率下降似乎是未來一個不可逆的事實。

??保利物業財務總監何杰倫認為，“從長期的利潤率趨勢來看，隨著市場競爭不斷加劇，人工成本費用都有一個剛性上漲，住宅物業做提費的難度不小。整個從長期來看，利潤率面臨一定的下行壓力。短期來看，公司管理紅利的釋放還有一定的空間，預計一到兩年內，公司的利潤率大概會是平穩下行的趨勢。”

??展望未來，保利物業方面表示，“保利物業將繼續秉持長期主義發展定位，深化高質量發展道路，在‘攻堅市場，登高品質，提效運營’領域持續發力，為實現‘大物業生態平臺首席運營商’的企業而努力。”

??營業收入、凈利潤增速均超過20%

??2022年年報顯示，保利物業2022年全年營業收入約136.86億元，同比增加26.9%。公司毛利潤25.73億元，同比增加27.8%；毛利率18.81%，同比增加0.13%；凈利潤11.33億元，同比增加30.1%；凈利率8.3%，同比增加0.2%；公司擁有人應占年內凈利潤11.12億元，同比增加31.6%；現金及現金等價物約為89.56億元，同比增加16.5%。

??從各板塊的收入來看，物業管理服務約84.28億元，同比增加26.4%；非業主增值服務收入21.94億元，同比增加21.2%；社區增值服務收入約30.63億元，同比增加33.1%。

??何杰倫在業績會上談及公司維持利潤率時表示，“這是近幾年來保利物業的一個重要工作任務。從三大業務板塊（物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務）來看都沒有什么太大的變動，做了一個比較好的維持。”

??保利物業方面表示，“公司堅定走內涵式增長道路，利潤增速跑贏營業收入增速，實現高質量的業績增長。”

??值得一提的是，增值服務增速下降是2022年上市物企的一個普遍表現。而保利物業在增值服務發展中卻表現出強勁增勢。

??這得益于保利物業模式的轉變。

??保利物業方面解釋：“經過多年探索實踐，保利物業完成增值服務多賽道機會挖潛向產業精耕模式的轉變，聚焦到家服務、美居服務、資產服務等核心板塊。此外，上線了業內首個一站式房屋全托品牌——保利托房，聯動美居、家政等服務，將點狀的經紀業務交易升級為長周期以房屋資產為核心的一站式服務，為業主提供房屋市場咨詢、托管、養護、租售以資產為核心的一體化服務。”

??第三方物管收入同比增長42.4%

??“在保持規模增長的同時，保利物業堅持‘加強核心城市、核心業態與優質資源的三大深耕戰略’，不斷提升拓展質量，持續鍛造核心競爭力。”保利物業方面認為。

??一是深耕區域方面。聚焦優質城市，通過發揮多業態協同拓展優勢與加大核心城市拓展力度，實現核心區域的密度提升。年內新簽約第三方項目中，一二線城市項目的單年合同金額占比達67.3%，同比提升10.6個百分點，業務布局加速向核心城市集中，達成有密度的規模。

??二是深耕業態方面。截至2022年末，非居項目簽約占比達88.3%。全域服務、國資商辦兩把尖刀市場競爭力持續攀升。全域服務方面，通過做城市標桿、造品牌聲勢，實現全域服務從城鎮走向城市。

??三是深耕優質資源方面。2022年保利物業率先提出“裝配式”服務模式，貼近細分行業場景進行標準化服務設計，同時基于服務模塊化解構，升級差異化服務能力。在垂直服務領域，為客戶提供因需組合的“裝配式”服務。

??吳蘭玉在業績會上表示，“公司2023年的營業收入增速將保持在20%左右。”

??對于收并購，何杰倫稱，“相比之下，我們更傾向于外拓。這種項目拓展方式相對于收并購能夠更快形成價值釋放，避免一些磨合和損耗。”

??毋庸置疑的是，保持較高的增速離不開大股東保利發展控股的給予。

??報告期內，保利物業合同管理面積增至7.72億平方米，在管面積約5.76億平方米。從全國布局看，保利物業已經構建起涵蓋全國29個省、自治區與直轄市的210個城市，合同數量達2721個，在管項目數增至2089個。

??保利物業方面表示：“一方面，保利發展控股為保利物業帶來持續的業務增量。截至2022年12月31日，來自保利發展控股集團的合同管理面積達3.13億平方米，較2021年12月31日的合同管理面積增長約0.34億平方米。另一方面，保利物業第三方拓展能力表現強勁。新中標第三方項目單年合同金額27.7億元，第三方物管收入同比增長42.4%，第三方物管收入貢獻持續攀升。非居業態收入占比同比提升3.1%，收入結構進一步優化。”