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??2020年疫情之后，物業管理行業實現價值重塑迎來上市潮，并在行業內部催生了更加激烈的收并購。進入2021年，上市物企并購達到頂峰。

??克而瑞物管數據顯示，2021年全年共有29家上市物企發起53起并購，交易總金額達355.9億元，為2020年的3.77倍。

??那時候民企在并購市場風光無兩，但隨著物企估值回落，國資物企逐漸逆勢而上，央國企并購也越發頻繁。

??2022年前三季度央國企并購交易金額占比近6成，其中華潤萬象生活并購三家遞表物企的行為也成為了行業焦點。

??可以預期的是央國企正成為物業管理行業并購市場的主角。

??2021年物企收并購達到巔峰，據克而瑞物管數據顯示，2021年全年共有29家上市物企發起53起并購，交易總金額達355.9億元，為2020年94.3億元的3.77倍。

??不僅是中小型收購事件持續不斷，2021年物管行業的整合開始由大中小物業并立的“春秋時代”進入了大型物企、上市物企之間互相吞并的“戰國時代”，從而將市場爭奪推向白熱化。

??標志性事件便是2021年2月23日碧桂園服務收購藍光嘉寶服務64.62%股份的收購案。一方是在物業管理行業內顯得特立獨行又風頭正盛的碧桂園服務，另一方是頭頂中國西部地區首家登陸港股的物業服務企業光環的藍光嘉寶服務，這筆收購案可以算是中國物業史上罕見案例，其48.47億元的價格也創下當時業內的收購記錄。

??從各大并購案的平均交易金額來看，2021年收并購事件的平均交易金額達 6.71 億元，即使除去了碧桂園服務并購藍光嘉寶服務的48.47億元，平均交易金額仍達4.67億元，較2020年1.75億元有大幅提升。

??這在一定程度上也表明了2021年物業兼并事件中，被收購方的平均規模比2020年更大。

??2021年收并購總額排名考前的企業分別為碧桂園、融創、恒大等，基本都是行業龍頭企業。

??直至2022年，物業管理行業并購市場整體降溫，截止2022年9月23家上市物企發起39起并購，并購交易總金額為99.7億元，僅為2021年同期（261.32億元）的4成。

??2021年并購市場主力是民營企業，個別企業為絕對主力，2022年頭部民企并購意愿減弱。

??具體來看，2021年9月碧桂園服務以不超過100億元收購富力物業成為迄今為止行業最大交易額的并購事項。在此基礎上，2021年碧桂園服務在并購市場共投入207.5億元，占年度總交易金額的近六成，成為年內“并購王”。同時，2021年雅生活服務公告披露收購6家企業，成為年內交易最活躍的投資者。

??雖然2021年碧桂園服務、雅生活服務等頭部民企是2021并購市場的絕對主力。但進入2022年以來碧桂園服務明確表示結束大規模收并購動作，其首席財務官在今年中期業績發布會上表示：“追求規模的收購在相當一段時間內不是我們的重點，今年沒有大的物管合約的收購計劃。”而雅生活服務、融創服務等企業也已經逐步退出并購舞臺中央。

??與此同時，2022年前三季度央國企并購交易金額占比近6成，華潤萬象生活收購3家遞表物企。從披露并購交易金額來看，2021年全年央國企披露并購交易金額僅3.2億元，占比1%。2022年前三季度披露交易總金額58.5億元，占比近6成。

??2022年華潤萬象生活、招商積余并購頻繁，央國物企已然站在并購市場的中央，華潤萬象生活前三季度將禹州物業、中南服務、祥生物業3家遞表物企收入囊中成為行業焦點。

??2021年以來上市物企紛紛為高規模增長立下flag，從披露業績目標來看，企業在管面積增速普遍保持在30%-50%之間，部分企業增速設定甚至超過50%，企業規模拓展壓力巨大，對于頭部在管面積已經較大的企業而言，拓展壓力更大。

??央國企同樣立下高額業績目標，如華潤萬象生活提出確保在十四五期末在管面積達到4億平米，中海物業也表示增長按5年戰略規劃去推進，即每年要保證5000到6000萬平方米的外拓面積。

　　上市央國物企中除保利物業、華潤萬象生活儲備面積相對充足外，其余企業相對較少，較難滿足企業在管面積增長的需求。不僅如此，受房地產行業下行影響，房企銷售放緩，關聯方面積交付進度也在進一步減慢。

??隨著企業規模競速驅動下直拓市場競爭開始趨于白熱化，收并購也成為了物企拓展規模的優質選擇。

??根據克而瑞物管數據監測，2022年上半年共有43家企業披露并購資金使用情況，其中民企35家，央國企8家。從企業并購資金使用剩余情況來看，截至2022年上半年，僅55.8%的企業剩余并購資金超過1億元，其中民企18家（占民企樣本比例51%）、央國企6家（占央國企樣本比例75%）。

??剩余并購金額超過1億元的6家央國企中，華潤萬象生活最多為54.9億元，越秀服務、保利物業也在5億元以上。

??對于央國企而言，千萬級標的并購較為普遍，2022年前三季度千萬級標的平均收購對價為5315萬元，央國企在手并購資金依然充足。

　　可以發現，在地產形勢嚴峻背景下，央國企不僅關聯方更為堅挺，物企發展更為獨立，手持剩余并購資金也更加充足，這為央國企物業的發展提供了良好的環境。

??從物企當前上市情況來看，民企是絕對主力，民企經歷了一段密集上市期，當前除部分籌備上市企業外，其余民企上市需求相對較弱，而地方國企、央企因為政策導向，上市需求依然旺盛。

??2020年6月30日召開的中央全面深化改革委員會第十四次會議審議通過了《國企改革三年行動方案（2020—2022年）》，2022年是國企改革三年行動即將收官，國務院國資委副主任翁杰明表示：在國企改革三年行動中，明確提出要通過推動國有企業的上市以及圍繞上市進行各種改革，國企上市是深化國企改革的重要舉措。

??地方政府也正在推動國企上市進程，如：2022年10月11日，福州市政府發布《福州市政府高度重視審計整改工作推動國企國資深化改革》，為進一步推動國有企業市場競爭力，市場化開拓將被納入福州國企考核，加快推進上市國企培育成為重要途徑之一。

??由于歷史原因，央國企旗下物業企業普遍較為分散，企業上市前通常會進行一系列并購整合。招商積余、保利物業等上市物企上市前均通過整合并購體系內相關資源提高企業成色，獲取資本市場認可。

??我們同時發現，在遞表的或待上市的企業中，珠江城市服務、國貿物業等企業也進行了相關整合并購操作。據了解，深業物業、浙江省直物業集團、武漢聯投物業等更多國企正進行相關整合操作謀求上市。

??2020年至今，物管行業經過了多輪發展，從大中小物業并立的“春秋時代”進入大型物企、上市物企之間互相吞并的“戰國時代”，隨著整體物管行業的資本市場回歸理性，央國企逐漸成為并購市場上的主角。

??在地產形勢嚴峻背景下，物業管理行業也難“獨善其身”。企業業績壓力、資本市場估值、資金等原因進一步推動了物管行業企業收并購。國企上市是深化國企改革的重要舉措，在此背景下，物管行業央國企上市需求不斷，未來央國企在并購市場或仍將占據重要地位。