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??一直以來(lái)，7月由于剛剛經(jīng)歷各大房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，整體銷(xiāo)售水平會(huì)比6月環(huán)比下降30%左右。今年也不例外，2022年7月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額5231.4億元，環(huán)比降低28.6%，較2021年7月同期環(huán)比降幅有所收窄。

??具體到企業(yè)來(lái)看，TOP100房企中仍有22家企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。

??部分項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出的房企如旭輝、龍光、陽(yáng)光城、電建、海倫堡等企業(yè)的環(huán)比增幅約在20%及以上。

??7月28日，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

??我們認(rèn)為地方救市政策力度有望繼續(xù)加碼。

??2022年6月規(guī)模房企積極推盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)，市場(chǎng)供求有所放量，成交略有復(fù)蘇。進(jìn)入7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)較上半年相對(duì)平穩(wěn)，

??受6月集中推盤(pán)沖刺年中業(yè)績(jī)影響，2022年7月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額5231.4億元，環(huán)比降低28.6%，降幅與往年30%左右的平均水平基本持平。

??與2021年7月同期相比，2022年7月環(huán)比降幅出現(xiàn)了一定的收窄。同比數(shù)據(jù)來(lái)看，7月百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比降低39.7%，降幅同樣出現(xiàn)了收窄。

??不僅如此，月均來(lái)看，2022年7月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)略高于上半年月均水平。

??目前市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買(mǎi)力仍處低位，行業(yè)信心也處在低位，企業(yè)的整體銷(xiāo)售延續(xù)上半年的表現(xiàn)，但降幅都已出現(xiàn)不同程度的收窄。

??累計(jì)來(lái)看，2022年1-7月，TOP100房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額35795.5億元，同比下降49%，較2020年1-7月水平也有34.2%的下降。這主要還是受上半年多個(gè)月份市場(chǎng)整體低迷影響。

??具體到企業(yè)來(lái)看，2022年7月TOP100房企中有22家企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。

??在這其中部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出的房企有旭輝、龍光、陽(yáng)光城、電建、海倫堡等，這些企業(yè)的環(huán)比增幅都已接近或超過(guò)20%水平，其中陽(yáng)光城及電建單月環(huán)比增幅高于25%。

??對(duì)比2022年上半年月均水平來(lái)看，逾4成企業(yè)7月單月業(yè)績(jī)高于上半年月均水平，其中23家較上半年月均水平的增幅超過(guò)30%。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年7月重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%。

??其中，一線城市市場(chǎng)堅(jiān)挺，成交穩(wěn)中有升，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)4%和7%。26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)再現(xiàn)走弱跡象，成交環(huán)比下降20%，同比下降38%。

??分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)降溫。2022年上半年長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)更具彈性，尤其是上海、杭州、合肥這類(lèi)核心一、二線城市，如2022年6月上海購(gòu)房需求回補(bǔ)，成交率先同比轉(zhuǎn)正，新盤(pán)平均去化率高達(dá)85%，“日光盤(pán)”占比近7成。不僅如此蘇州、南京等成交也出現(xiàn)了放量，環(huán)比漲幅超30%，

??進(jìn)入7月長(zhǎng)三角地區(qū)降溫，蘇州、寧波、徐州等成交環(huán)比跌幅皆超30%，常州、無(wú)錫等成交同比跌幅更是超70%。但上海、杭州和合肥市場(chǎng)依然持續(xù)火熱，例如上海，開(kāi)盤(pán)去化率多達(dá)81%，杭州、合肥去化率同樣突破70%，高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)。

??大灣區(qū)市場(chǎng)淡季特征明顯。隨著房企供貨節(jié)奏的放緩，廣州、佛山等成交環(huán)比跌幅均超20%。同時(shí)市場(chǎng)熱度也較6月出現(xiàn)一定下滑，如深圳，網(wǎng)紅盤(pán)供應(yīng)斷檔，疊加剛需盤(pán)去化速度放緩，開(kāi)盤(pán)去化率降至26%。又如佛山，開(kāi)盤(pán)去化率持續(xù)下行至15%，臨廣板塊去化普遍承壓。

??環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)再度遇冷。青島、濟(jì)南等成交高位回落，北京、大連等因供應(yīng)縮量，成交同比跌幅均超40%。

??值得注意的是，中西部地區(qū)市場(chǎng)開(kāi)始筑底回穩(wěn)。如成都，開(kāi)盤(pán)去化率超80%，西安，開(kāi)盤(pán)去化率接近50%，熱點(diǎn)板塊屢有項(xiàng)目“千人搖”，熱銷(xiāo)盤(pán)去化率均能達(dá)到90%以上。武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等成交轉(zhuǎn)降，環(huán)比跌幅基本控制在20%以?xún)?nèi)。

??2022年7月28日，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。銀保監(jiān)會(huì)指出，支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??我們認(rèn)為地方救市政策力度有望繼續(xù)加碼，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖保瑝毫Τ鞘羞€將落地財(cái)稅刺激、房票安置等政策措施，以刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??在政策暖風(fēng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數(shù)下調(diào)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴照８鞒鞘惺袌?chǎng)仍將繼續(xù)分化：

??如上海、杭州、成都等市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３郑痪仁姓吡Χ燃哟a城市，短期成交或?qū)⒎€(wěn)中有升。

??而鄭州、武漢這類(lèi)停工、斷貸項(xiàng)目較多的城市，短期市場(chǎng)觀望情緒加重，成交或?qū)⑥D(zhuǎn)入下降通道。