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??2022年6月，房地產市場在經歷了4月“腰斬”、5月“筑底”之后，6月可謂“久旱逢甘霖”。

??在規模房企的積極推盤、營銷下，市場供求有所放量，成交略有復蘇。

??重點30城供應面積環比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環比增長31%，同比跌幅收窄至38%。TOP100房企單月業績規模也環比顯著增長61.2%，但上半年百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅仍在50.3%的高位。

??目前市場下行的三大核心問題依舊懸而未決，短期市場仍面臨較大下行壓力。

??2022年上半年整體市場壓力較大，部分規模房企為了沖刺半年度業績，紛紛加大推盤及營銷力度。

??6月，百強房企實現銷售操盤金額7329.7億元，單月業績規模環比大幅增長61.2%，但同比仍下降43%，降幅較4月有所收窄。

??累計來看，上半年百強房企累計銷售操盤金額30564.6億元，同比降幅50.3%，整體業績腰斬。

??從2019年至今1-6月百強房企累計業績表現情況來看，2021年明顯高于其他幾年。若與2020年1-6月相比，2022年1-6月百強房企累計業績降幅為32.0%。

??具體來看，6月部分規模房企項目去化情況較佳、單月業績表現突出，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發、仁恒等企業單月業績環比增幅均在60%以上。

??單月環比最高為仁恒置地，環比漲幅590.3%，主要是因為仁恒位于上海楊浦的仁恒·海上源項目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認購并全部售罄，單項目銷售近60億元。

??其次為招商蛇口和濱江集團，環比漲幅分別為156.1%和150.8%，濱江6月新開盤項目也較多，杭州多個項目新開盤或預證獲批加推，都為6月單月帶來了較高的業績貢獻。

??2022年規模房企對全年業績規模預期更為謹慎，大部分房企不披露目標，或是已經主動調降了銷售目標。僅有十余家上市房企公開披露了全年業績目標，數量較往年40家左右的水平銳減。

??在公開披露年度目標的規模上市房企中，多數企業截至6月末的目標完成率不足40%，有近半數企業甚至不足30%。絕大多數企業上半年的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

??隨著近期政策面有所緩和、好轉，規模房企在三四季度需進一步加緊貨量供應，并積極營銷以提高去化率水平。

??2022年上半年，房地產市場下行壓力巨大，表現于剛需買不起，改善在觀望，居民房貸更是兩度負增長。

??重點30城累計成交面積同比下降48%，其中一線城市累計成交同比下降35%，26個二、三線城市累計成交同比下降50%。

??主要原因不乏以下三方面因素：

??其一，房企“暴雷”致市場信心缺失，購房者普遍擔憂項目交付甚至爛尾。

??其二，房價預期轉跌，“買漲不買跌”心理作用下，市場觀望情緒濃重。

??其三，市場需求及購買力明顯透支，而受疫情影響，居民就業及收入預期下滑，首付及月供還貸壓力上升。

??進入6月，房地產市場可謂是“久旱逢甘霖”，供求有所放量，同比跌幅明顯收窄，市場似見復蘇跡象。重點30城供應面積環比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環比增長31%，同比跌幅收窄至38%。

??但市場下行的三大核心問題依舊懸而未決，短期市場仍面臨較大下行壓力。

??分區域來看，長三角地區市場更具彈性，蘇州、南京等成交放量，環比漲幅超30%，上海購房需求回補，成交率先同比轉正。本月上海新盤平均去化率高達85%，“日光盤”占比近7成，因供應“撞車”，部分遠郊剛需盤去化率跌至3成，但開盤當天認購套數也都在百套附近，實際去化壓力整體可控。無錫、常州等城市成交仍處低位，同比跌幅都在70%附近。例如無錫，房企供貨信心不足，集中開盤項目大幅減少，去化率大都低于30%。

??隨著地方救市政策持續加碼，房地產市場有望逐漸回穩，成交整體好于上半年。但各區域、各城市市場復蘇進度不一，那些市場需求及購買力明顯透支的三、四線城市，市場真正企穩仍需時間。

??從行業政策層面來看，上半年中央持續加碼穩地產，六部委積極表態維穩，房地產行業從“去杠桿”到“穩杠桿”。適當提高宏觀杠桿率，加強逆周期調節，支持財務可持續的企業適當加杠桿，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。居民家庭部門穩杠桿，支持金融機構對受疫情嚴重影響的個人住房與消費貸款。

??4.29政治局會議全面落實兩“支持”，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

??但穩地產政策效果不顯，居民房貸兩次負增長，真實反映住房按揭貸款需求依舊較弱。

??下半年，貨幣政策仍將延續寬松態勢，并將繼續降準、降息紓困實體經濟，房地產行業也將有所受益。

??我們認為，房地產金融政策或將實行逆周期調節，行業也將從去杠桿到穩杠桿。全面放松居民按揭貸款政策，引導房地產交易盡快恢復正常化，涉及全面下調首付比例，放松限貸政策標準，繼續下調房貸利率等。地方加緊落地救市政策組合拳，二線及三四線城市或將全面取消限購、限售及限價，讓市場信號不再失靈，壓力城市則仍需通過財稅刺激、房票安置等政策措施托市。