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??過去一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)遭遇重創(chuàng)，土地市場流拍現(xiàn)象增加，樓市銷量下滑；部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象，引發(fā)行業(yè)整體信用下降，局部風(fēng)險暴露。

??前行之路蒙上了一層陰影。

??行業(yè)到底發(fā)生了哪些深刻變化，又該如何應(yīng)對變局。2021年上市房企財報發(fā)布之際，我們將關(guān)注關(guān)鍵數(shù)據(jù)、關(guān)鍵企業(yè)，剖析變化，由此引發(fā)的商業(yè)變局，以及觀察這些房地產(chǎn)行業(yè)掌舵者們的決策與行動。

??對港股房企而言，3月31日是年度“交卷”的最后期限，但今年這個慣例被打破。截至5月7日發(fā)稿，TOP50上市房企中，融創(chuàng)中國、中國恒大、世茂集團、佳兆業(yè)、中國奧園、新力地產(chǎn)的2021年年報一再推遲，未能發(fā)布業(yè)績單。

??那些“交卷”的房企成績亦不理想。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，TOP50上市房企（扣除6家未發(fā)布財報房企）2021年總營業(yè)收入共計4.74萬億元，同比增長14.69%；歸屬母公司凈利潤總額2708億元，同比減少32.17%，降幅近3成；平均凈利潤率為5.71%，相比2020年下降3.95個百分點。

??業(yè)績低迷下，眾多房企前行之路蒙上了一層陰影。

??各項利潤率指標(biāo)降至歷史低水平

??中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計在列的44家上市房企中，歸屬母公司凈利潤同比下滑的企業(yè)數(shù)量達(dá)到35家，若再加上未能發(fā)布財報的6家房企，約占50強房企總數(shù)的8成以上。歸屬母公司凈利潤同比下滑幅度超過40%的有16家，萬科在列，下滑45.75%；下滑幅度超過100%的有6家，分別是朗詩地產(chǎn)、陽光城、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、祥生集團，這6家同時也是虧損房企。

??其中，朗詩地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入80.76億元，同比減少10.19%；全年凈利潤虧損7.78億元，同比下滑673%；凈利率為-8.62%，凈資產(chǎn)收益率（ROE）為-17.46。每股基本虧損0.169元，不派息。

??“受限價等調(diào)控政策影響，公司部分項目出現(xiàn)虧損；堅持降負(fù)債也對現(xiàn)金流形成了一定壓力。所幸多年來的謹(jǐn)慎、自律幫助我們度過了最為艱難的一年，回望來路，我們深知‘活下來'才是硬道理。”朗詩地產(chǎn)董事會主席田明在主席報告中坦言。

??面對凈利潤近乎腰斬式的下滑，萬科集團董事會主席郁亮不僅向52萬名股東表示誠摯歉意，還在《致股東信》中發(fā)表近4000字感言做檢討。他將下滑原因歸為三大因素：毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。

??毛利率是反映商品經(jīng)過生產(chǎn)轉(zhuǎn)換內(nèi)部系統(tǒng)后增值多少的指標(biāo)。2010年，房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利潤率曾高達(dá)55%，被稱為暴利行業(yè)。

??現(xiàn)在，從毛利率指標(biāo)看，2021年TOP50上市房企（扣除6家未發(fā)布財報房企）平均毛利率降至20.3%，相比前一年下滑4.8個百分點。從單個企業(yè)表現(xiàn)看，僅華發(fā)股份、保利置業(yè)、禹洲集團3家房企2021年毛利率較2020年微增，其余全線下滑；下滑企業(yè)占比超9成。

??44家上市房企中，僅保利置業(yè)、寶龍地產(chǎn)毛利率還維持在30%以上；毛利率在20%-30%區(qū)間的房企有22家；毛利率在10%-20%區(qū)間的有18家；陽光城、富力地產(chǎn)的毛利率則跌至10%以下，分別僅為8.26%、6.5%，在2020年財報中它們的毛利率還在20%以上。

??從龍頭房企看，萬科2021年毛利率為21.82%，較2020年下滑7個百分點；中海地產(chǎn)2021年毛利率為23.54%，較2020年下滑6.5個百分點；華潤置地毛利率為26.97%，下滑3.8個百分點。

??凈資產(chǎn)收益率（ROE）反映的是單位資本的獲利能力，一般認(rèn)為，在15%以上是適合的高增長，下限不能低于銀行利率。

??TOP50上市房企（扣除6家未發(fā)布財報房企）中，2021年平均ROE降至7.89%，相比前一年（16.9%）下滑9個百分點。從單個企業(yè)表現(xiàn)看，僅華發(fā)股份、龍湖集團、濱江集團、綠城中國、中國金茂、保利置業(yè)等9家房企ROE同比增長，其余35家均下滑。

??44家上市房企中，ROE在15%-23%的有13家；8%-15%的有11家；0-8%的有14家；還有6家房企ROE降至負(fù)數(shù)，分別是陽光城（ROE為-33.19%）、朗詩地產(chǎn)（-17.46%）、中南建設(shè)（-13.06%）、榮盛發(fā)展（-12.24%）、富力地產(chǎn)（-10.58%）、祥生集團（-2.67%）。

??綜上可見，50強上市房企各項利潤率指標(biāo)均已降至歷史低水平，可以想象，排在50名開外的房企經(jīng)營情況更令人堪憂。

??也有值得點贊的房企，如中國金茂、龍湖集團、綠城中國，2021年營業(yè)收入分別同比增長49.96%、21.04%、52.38%；歸屬母公司凈利潤分別增長20.84%、19.26%、17.72%，這3家房企ROE亦仍保持正增長態(tài)勢。

??TOP50上市房企2021年貨幣資金同比減少11.6%

??在嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，能握住的資金成為保命稻草。但對于多數(shù)房企而言，貨幣資金吃緊是顯而易見的。

??TOP50上市房企（扣除6家未發(fā)布財報房企）中，2021年貨幣資金（不包括受限制資金）共計19354億元，同比減少11.6%；只有13家房企2021年手持貨幣資金較2020年同期有所增加，這份名單以國企、央企為主，如華發(fā)股份、華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、金地集團、越秀地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、華僑城，僅濱江集團、龍湖集團、美的置業(yè)、德信中國幾家民企。

??建業(yè)地產(chǎn)、祥生集團、富力地產(chǎn)、陽光城、時代中國等貨幣資金同比下滑幅度均超過55%，其中富力地產(chǎn)貨幣資金同比下滑76%，建業(yè)地產(chǎn)下滑74%；雅居樂、禹洲集團貨幣資金同比下滑幅度均超45%。

??雖然政策一再要求企業(yè)降負(fù)債、降杠桿，但必須承認(rèn)的是，房企整體負(fù)債水平仍在增長，只不過速度放緩。

??TOP50上市房企（扣除6家未發(fā)布財報房企）中，2021年有息負(fù)債共計4.31萬億元，同比增長0.2%；總負(fù)債共計15.92萬億元，同比增長4.7%。

??如果將未發(fā)布年報的6家房企計算在內(nèi)，實際負(fù)債規(guī)模會更高，以這幾家房企去年上半年數(shù)據(jù)計算，50強房企總負(fù)債將達(dá)20萬億元。鑒于此，不排除部分房企現(xiàn)金與短債缺口會出現(xiàn)高達(dá)數(shù)百億元的現(xiàn)象。

??從融資“三道紅線”看，TOP50上市房企（扣除6家未發(fā)布財報房企）中，富力地產(chǎn)、祥生集團、中交地產(chǎn)“三道紅線”全部踩中，處于紅檔；綠地控股、首開股份、保利置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)踩中“兩道紅線”，歸于橙檔。

??當(dāng)前，上市房企前4月業(yè)績正陸續(xù)出爐。對于大部分房企而言，仍未看到銷售上的明顯改善。中指院數(shù)據(jù)顯示，前4個月，銷售額排名前100位的中國房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；權(quán)益銷售額均值155.2億元，下降50.7%。

??“當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的不景氣程度超過2008年，為過去20年之最。”一位長期關(guān)注房地產(chǎn)市場的研究人士道出了地產(chǎn)人的普遍感受。在這場曠日持久的“寒冬”中，“小陽春”何時到來，我們都在期盼。