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??“定制到訪禮品”“1元最高可抵5%房款優惠”，吸引購房者的房企營銷活動在微信朋友圈、視頻直播間不斷刷著屏。

??“從4月份到現在的到訪、成交都不太好，因為疫情影響比較嚴重，看房困難，直到現在我們這里也還處在封控狀態。”一位環京區域地產項目營銷負責人告訴記者，這或許是目前整個市場的一個縮影。

??5月5日，機構統計數據顯示，TOP100房企4月單月實現銷售操盤金額4284.7億元，環比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進一步擴大，處于近年來單月業績同比降幅的最高水平。

??受此影響，累計1月~4月業績來看，百強房企整體業績規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。此外，百強房企全口徑銷售規模和權益銷售規模同比降幅均已下跌50%左右。

??談及市場跌勢不止的原因，上海中原地產市場首席分析師盧文曦在接受采訪時稱，在經濟發展本就處于下行周期中的形勢下，疫情的點式復發狀態更增加了不確定性因素，也因此影響了消費者的購房信心。他表示，今年以來，從中央到地方政府，不少利好房地產市場的政策確已出臺，但均是處于相對溫和的狀態，畢竟“房住不炒”的底線是需要守住的。

??4月業績跌幅擴大

??在經歷今年一季度的普跌后，房企的銷售業績在4月份延續了跌勢。

??從4月單月看，克而瑞研究中心重點監測數據顯示，30個城市商品住宅成交面積環比下降18%，同比跌幅擴至58%。一線城市成交環比下降19%，同比下降47%。26個二、三線城市市場愈加慘淡，成交環比下降18%，同比跌幅擴至60%。

??分區域來看，長三角地區市場近乎全面熄火，受疫情影響，上海樓市進入停擺狀態，封控時間過長勢必將降低居民收入及消費預期。杭州、寧波、合肥、南京等市場走弱，例如南京，案場客戶到訪量環比下滑，新盤平均去化率低至33%。

??正如數據顯示的那樣,長三角一家房企區域總經理也對記者表示：“我們這里因為疫情封控起來了，銷售工作現在基本處于停擺狀態。”

??大灣區市場復蘇進度弱于預期，廣州市場緩慢復蘇，新盤平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對堅挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區域庫存積壓，成交未見起色。深圳仍未扭轉頹勢，新盤平均去化率小幅回落至32%，龍崗、龍華等關外區域去化普遍承壓。佛山、東莞、惠州等市場繼續蟄伏，例如佛山新盤平均去化率低至12%，受限于缺乏廣州外溢客群，渠道帶客、成交轉化效果均較差。

??而京津冀地區僅限于北京市場轉暖，新盤平均去化率穩步提升至41%，核心地段高性價比樓盤銷售火爆，但遠郊區域市場難言好轉，不少項目去化率仍低于10%。天津、河北市場觀望情緒依舊濃重，天津來訪、認購量均同比下降約四成。

??今年以來,房企的業績表現跌勢不止。相關研究機構數據顯示，1月~4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少6家；超百億房企57家，較去年同期減少46家。TOP100房企權益銷售額均值為155.2億元，權益銷售面積均值為109.1萬平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。

??市場不景氣也直接影響了房企的投資信心。1月~4月，百強房企拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55.9%，有超過三成TOP50房企未拿地。

??4月單月，據克而瑞研究中心統計，銷售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環比上漲127%。雖然在多個熱點城市首輪集中供地開啟之下，房企單月拿地金額略有回升，但同比依舊下跌69%。中指研究院的數據顯示，4月，50家代表房企拿地總額同比下降59.4%。

??政策加持 下半年市場有望觸底回升

??與市場行情出現明顯對比的是政策利好不斷傳來。

??4月29日，中共中央政治局會議召開，會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

??隨后，“五一”期間央行、銀保監會、深交所紛紛出臺落實金融支持穩經濟工作措施，對會議精神、講話精神的學習和貫徹落實。

??其中，央行除了再次強調政治局要求的“支持剛性和改善性住房需求”，還強調了“執行好房地產金融審慎管理制度”。

??在銀保監的表態中，提到要區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。按照市場化、法治化，做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融服務。

??5月4日，深交所在發布關于支持實體經濟若干措施的通知中提到，支持房企正常融資活動，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產行業平穩健康發展。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深交所首次發聲支持地產合理融資需求，但主要局限在優質房企債券融資，目的是支持穩健房企的發展，促進地產拿地、開工、銷售、竣工等全鏈條良性循環，也激勵這些房企收并購出問題企業的項目。但他認為，這樣的表態與之前相比并沒有明顯的變化。他推測，三道紅線、貸款集中度管理，還在繼續執行，而房企在A股上市，再融資等等，也絕不會放開。

??當前，各地不斷復發的疫情已經成為影響市場十分鐘重要的因素。中信證券預計，若本輪疫情能于6月底在全國主要城市實現動態清零。對房地產市場而言，這意味著，市場見底延遲到6月底。

??李宇嘉預計，政策寬松或紓困的力度會加大，二季度重點城市或都市圈的樓市將有望觸底，但由于疫情沖擊、需求疲軟、土地市場不溫不火，再加上房企收并購大面積落地的難度仍舊比較大，現在看還無解。特別是，政策突破長效機制底線、突破既有金融監管底線的可能性比較低。比如，現在深圳、上海等熱點城市限購、限售、限貸等政策依舊未變，二季度市場整體仍舊在低位徘徊。下半年，市場有望觸底回升。